facts:
Faits :
A.
A.a. X._, au bénéfice d'une autorisation de procéder, a déposé le 2 mai 2014 une demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Il y a pris les conclusions suivantes:
"I. Le contrat de bail à loyer conclu entre X._ et Z._ SA a pris fin au plus tard le 1er octobre 2013.
II. Z._ SA est débitrice de X._ d'un montant non inférieur à CHF 72'600 (...) plus intérêt de 5% l'an à partir du 1er de chaque mois de loyer en cause.
III. Z._ SA est débitrice de X._ d'un montant non inférieur à CHF 1'650 (...) plus intérêt de 5% l'an à partir du 1er de chaque mois de loyer en cause.
IV. Ordre est donné à Z._ SA et à ses représentants A._ et B._, sous la menace de la peine d'amende de l'art. 292 CP, de quitter et rendre libres immédiatement les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble de l'avenue... à Lausanne.
V. Ordre est donné à Z._ SA et à ses représentants A._ et B._, sous la menace de la peine d'amende de l'art. 292 CP, de restituer immédiatement toutes les clés dont ils sont en possession et permettant l'accès à l'immeuble et aux locaux qu'ils occupent.
VI. Ordre est donné aux agents de la force publique de procéder à l'exécution de l'ordonnance s'ils en sont requis."
A l'appui de sa demande, X._ allègue les faits suivants: propriétaire d'un immeuble situé à l'avenue... à Lausanne, il aurait conclu oralement à la fin de l'année 2009 un contrat de bail commercial avec Z._ SA. Celle-ci n'aurait pas restitué les locaux à l'échéance convenue, soit le 31 décembre 2012. Par formule officielle du 19 mars 2013, le bailleur aurait alors résilié le bail pour sa prochaine échéance, soit le 1 er octobre 2013 à midi. La locataire aurait contesté le congé par requête de conciliation déposée le 12 avril 2013. Elle aurait toutefois fait défaut à l'audience de conciliation, de sorte que la cause aurait été rayée du rôle.
Outre l'expulsion de la locataire, le bailleur réclame des arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite s'élevant à 72'600 fr. au jour du dépôt de la demande (conclusion II), ainsi que des arriérés de frais accessoires chiffrés à 1'650 fr. (conclusion III).
A.b. La défenderesse Z._ SA a déposé le 17 novembre 2014 une réponse concluant au rejet de la demande. Elle a en outre pris les conclusions reconventionnelles suivantes:
" I. Le loyer de l'appartement (...) loué par la défenderesse (...) selon le contrat de bail conclu oralement avec le demandeur (...) et censé entrer en vigueur le 1er janvier 2010 est nul.
II. Le montant du loyer (...) est fixé à CHF 800.- par mois, charges comprises, ce du 1er mai 2010 au 31 décembre 2012.
III. Le montant du loyer initial de l'appartement (...) loué par la défenderesse (...) selon contrat de bail conclu oralement avec le demandeur (...), pour une durée indéterminée, avec effet au 1er janvier 2013, est nul.
IV. Le montant du loyer mentionné sous chiffre III est fixé à CHF 750.- par mois dès et y compris le 1er janvier 2013.
V. Aucun loyer n'est dû par la défenderesse au demandeur pour les mois de janvier à avril 2010 y compris.
VI. Le demandeur (...) est le débiteur de la défenderesse (...) des parts de loyer payées en trop par cette dernière depuis le 1er mai 2010, respectivement depuis le 1er janvier 2013, et lui en doit immédiat paiement (...).
VII. Le demandeur (...) est le débiteur de la défenderesse (...) de la somme de CHF 4'800.- payée par cette dernière au titre d'acomptes 'eau-chauffage' pour la période allant du 1er mai 2010 au 31 décembre 2012. "
La défenderesse admet qu'un bail a été conclu pour une durée déterminée échéant le 31 décembre 2012 et allègue qu'un nouveau bail a été conclu tacitement dès le 1 er janvier 2013. Elle se prévaut de la nullité des loyers initiaux en faisant valoir qu'elle n'a pas reçu de formule officielle à la conclusion des deux contrats. Les parties auraient convenu qu'elle finance des travaux moyennant compensation avec les loyers dus. Elle requiert la fixation judiciaire des deux loyers initiaux et le remboursement des parts de loyers payées en trop, respectivement de frais accessoires indus.
A.c. Par courrier du 3 décembre 2014, la Présidente du Tribunal des baux a informé les parties que la cause relevait de la procédure simplifiée. Les parties se sont déterminées.
B.
B.a. Par décision du 2 février 2015, la Présidente du Tribunal des baux a déclaré recevables, sous l'angle de l'unicité de la procédure applicable, les conclusions du demandeur et les conclusions reconventionnelles de la défenderesse. Toutes relevaient de la procédure simplifiée. Celle-ci s'appliquait ratione materiae au conflit relatif à la nullité du loyer initial et à ses conséquences pécuniaires (art. 243 al. 2 let. c CPC). Pour le surplus, la valeur litigieuse des prétentions du demandeur autres que celle tendant au paiement du loyer net (restitution des locaux et arriérés de frais accessoires) était inférieure à 30'000 fr., seuil au-delà duquel s'applique la procédure ordinaire (cf. art. 243 al. 1 CPC). Ce pallier n'était pas non plus atteint s'agissant des prétentions de la défenderesse autres que la fixation du loyer initial et la restitution des parts de loyer payées en trop (conclusions V et VII).
B.b. La défenderesse a fait appel de cette décision auprès du Tribunal cantonal vaudois, suite à quoi le demandeur a formé un appel joint. Par arrêt du 18 septembre 2015, le Tribunal, par sa Cour d'appel civile, a déclaré recevables les conclusions II et III de la demande principale, les autres conclusions du demandeur étant jugées irrecevables, tout comme les conclusions reconventionnelles de la défenderesse.

considerations:
En substance, le Tribunal cantonal est d'avis que l'expression "protection contre les congés", qui entraîne l'application de la procédure simplifiée sans égard à la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC), doit recevoir une acception large: elle couvre non seulement les procédures en annulation du congé, mais aussi celles en constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, respectivement en constatation de la validité du congé, ainsi que les procédures en expulsion. Peu importe que la procédure ait été initiée par le locataire ou par le bailleur. Examinant tout d'abord les prétentions du demandeur, le Tribunal considère que les conclusions tendant à la constatation de la fin du bail, à l'expulsion de la locataire et à la restitution des locaux (I, IV, V et VI) relèvent de la procédure simplifiée sans égard à leur valeur litigieuse. En revanche, les deux autres conclusions (II et III), qui visent au paiement d'arriérés de loyers et d'indemnités pour occupation illicite, respectivement d'arriérés de frais accessoires, excèdent manifestement le seuil de 30'000 fr. au-delà duquel prévaut la procédure ordinaire (72'600 fr. + 1'650 fr.; art. 93 al. 1 CPC). Dans la mesure où le demandeur a ouvert action en procédure ordinaire, par le dépôt d'une demande conforme à l'art. 221 CPC, le Tribunal juge recevables les conclusions II et III relevant d'une telle procédure; les autres conclusions sont déclarées irrecevables en application de l'art. 90 CPC.
Traitant ensuite la demande reconventionnelle, le Tribunal constate que les conclusions I à IV et VI concernent la nullité des loyers initiaux et ses conséquences pécuniaires, de sorte qu'elles sont soumises ratione materiae à la procédure simplifiée, applicable notamment aux litiges relevant de la protection contre les loyers abusifs (art. 243 al. 2 let. c CPC). Les deux autres conclusions (V et VII) ont une valeur litigieuse de 3'300 fr. pour la première et de 4'800 fr. pour la seconde, de sorte qu'à elles deux, elles n'atteignent pas 30'000 fr.; elles relèvent dès lors aussi, ratione valoris, de la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC). Comme la demande reconventionnelle est régie par une autre procédure que la demande principale (procédure ordinaire), le Tribunal déclare totalement irrecevable la demande reconventionnelle, conformément à l'art. 224 al. 1 CPC.
C.
Le demandeur saisit le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile tendant à réformer partiellement l'arrêt attaqué, en ce sens que sont déclarées recevables les conclusions I à VI prises dans sa demande du 2 mai 2014, la procédure ordinaire leur étant applicable.
La défenderesse conclut au rejet du recours. L'autorité précédente se réfère à son arrêt.
Le demandeur a formé une requête d'effet suspensif qui a été rejetée par ordonnance du 21 décembre 2015.
Considérant en droit :
1.
La décision attaquée déclare recevables deux conclusions du demandeur et irrecevables ses autres conclusions. Mettant fin à la procédure pour une partie de la demande, elle constitue une décision partielle sujette à recours (art. 91 let. a LTF).
La valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF) est manifestement atteinte, ce qui n'est au demeurant pas discuté. Les autres conditions de recevabilité du recours en matière civile sont également satisfaites.
2.
Est seul litigieux le point de savoir si la procédure ordinaire ou simplifiée s'applique aux conclusions du demandeur visant à faire constater que le bail a pris fin au plus tard le 1 er octobre 2013 (I), à astreindre la défenderesse à libérer immédiatement les locaux occupés (IV) et à restituer toutes les clés permettant l'accès à l'immeuble et aux locaux occupés (V) et, enfin, à donner l'ordre aux agents de la force publique d'exécuter l'ordonnance s'ils en sont requis (VI). Les parties s'accordent à dire que la procédure ordinaire s'applique aux conclusions II et III de la demande.
2.1. Selon l'art. 243 CPC, la procédure simplifiée s'applique d'une part aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 fr. (al. 1; champ d'application ratione valoris), d'autre part à certaines causes énoncées limitativement, quelle qu'en soit la valeur litigieuse (al. 2; champ d'application ratione materiae). Relèvent notamment de la procédure simplifiée ratione materiae les "litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme" (art. 243 al. 2 let. c CPC).
Comparée à la procédure ordinaire, la procédure simplifiée se caractérise notamment par un formalisme moindre (art. 244 CPC), une plus grande rapidité et une implication plus forte du juge (art. 247 CPC; <ref-ruling> consid. 4.4.3.2). Cette procédure a succédé à la "procédure simple et rapide" que la Confédération imposait aux cantons dans certains domaines tels que le droit du bail et le droit du travail (Message du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse [CPC], FF 2006 6953). Ces règles spéciales poursuivent à la fois un but d'économie procédurale et des objectifs sociaux. La procédure doit être plus simple et plus rapide pour des litiges dont la valeur litigieuse n'est pas trop importante. Par ailleurs, la partie non juriste doit pouvoir mener elle-même le procès sans l'assistance d'un représentant professionnel. Dans certains cas, la partie réputée socialement faible, tel le travailleur ou le locataire, doit bénéficier d'une protection accrue (LAURENT KILLIAS, in Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, vol. II, 2012, n° 3 des remarques précédant l'art. 243 CPC; DENIS TAPPY, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2011, n° 5 ad art. 243 CPC).
Certaines causes assujetties à la procédure simplifiée bénéficient de la maxime inquisitoire sociale, que le Code des obligations imposait déjàen droit du bail et en droit du travail (art. 274d al. 3 aCO et art. 343 al. 4 aCO). Ainsi, l'art. 247 al. 2 CPC prescrit au tribunal d'établir les faits d'office dans les affaires visées à l'art. 243 al. 2 CPC (soit les affaires relevant ratione materiae de la procédure simplifiée) et dans certaines causes dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 fr., en particulier "les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles". Le juge n'est alors pas lié par les allégations des parties et leurs offres de preuve (<ref-ruling> consid. 4.4.3.2), mais les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (arrêt 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). Conséquence de la maxime inquisitoire, les parties peuvent introduire des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations ( art. 229 al. 3 CPC).
2.2. L'expression "protection contre les congés" utilisée à l'art. 243 al. 2 let. c CPC suscite, essentiellement chez les auteurs francophones, une controverse qui a déjà été présentée dans d'autres arrêts, références à l'appui (cf. 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3.2.1, rés. in RSPC 2012 p. 309, et <ref-ruling> consid. 5.2; cf. aussi BOHNET/CONOD, Bail et procédure civile suisse: premiers développements, in 17 e Séminaire sur le droit du bail, 2012, p. 233 ss [cité ci-après: 17 e Séminaire]; BOHNET/CONOD, La fin du bail et l'expulsion du locataire, in 18 e Séminaire sur le droit du bail, 2014, p. 130 ss [ci-après: 18 e Séminaire]).
En résumé, un premier courant plaide pour une interprétation littérale correspondant à l'intitulé du chapitre III du titre huit du Code des obligations. La procédure simplifiée s'appliquerait donc aux procès portant sur l'annulation du congé et/ou la prolongation de bail, questions qui sont traitées dans ledit chapitre. La "protection contre les congés" ne couvrirait donc pas les litiges portant sur la nullité ou l'inefficacité du congé (sur ces notions, cf. <ref-ruling> consid. 1c/aa), à moins que pareille constatation n'intervienne à titre préjudiciel dans une procédure en annulation du congé; l'expulsion ne ressortirait pas davantage à la protection contre les congés. Dans tous ces cas, la procédure applicable dépendrait de la valeur litigieuse. Une exception devrait être faite lorsque le bailleur est l'objet d'une demande en annulation de congé, en ce sens qu'il devrait pouvoir faire juger dans la même procédure (simplifiée) ses conclusions reconventionnelles en expulsion; il serait contre-productif de soumettre ces deux questions à des procédures distinctes.
L'autre courant doctrinal auquel s'est rallié le Tribunal cantonal vaudois plaide pour une interprétation plus large de la "protection contre les congés", incluant toute contestation de la résiliation du bail, soit non seulement les procédures en annulation du congé, mais aussi celles en constatation de la nullité ou de l'inefficacité du congé, respectivement en constatation de la validité du congé, ainsi que la procédure en expulsion dans la mesure où elle implique l'examen de la validité du congé. Cette solution serait dictée par le but que recherche le législateur, soit la protection du locataire (PHILIPPE CONOD, note in CdB 2012 p. 37). Il n'y aurait pas de raison de soumettre le litige portant sur l'efficacité du congé anticipé à la procédure ordinaire et d'exclure ainsi la possibilité pour le juge d'établir les faits d'office, alors même que ce type de congé est susceptible de porter une atteinte plus grave aux intérêts de son destinataire qu'un congé ordinaire. En outre, il ne serait pas défendable de traiter différemment le cas où le locataire conteste la validité du congé de celui où le bailleur prend l'initiative d'introduire une procédure en évacuation, puisque l'examen de la validité du congé doit se faire dans les deux hypothèses; le juge doit en effet relever d'office la nullité ou l'inefficacité du congé (Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 13 décembre 2011, in JT 2012 III 17, objet de l'arrêt 4A_87/2012 précité).
Une majorité semble se dessiner en faveur de l'interprétation large (cf., outre les auteurs cités dans les arrêts susmentionnés, BERND HAUCK, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], SUTTER-SOMM ET ALII ÉD., 3e éd. 2016, p. 1784 s.; HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 2 e éd. 2015, p. 222; ANDREAS MAAG, Kündigungsschutz und Ausweisung [...], MRA 2014 p. 6 ch. 3.2.3; STEPHAN MAZAN, in Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2 e éd. 2013, n° 19a ad art. 243 CPC; STAEHELIN ET ALII, Zivilprozessrecht [...], 2e éd. 2013, p. 390 n. 17 et p. 402 s. n. 56; MARTIN SOHM, note in MRA 2012 p. 235 i.f.). D'aucuns évoquent une attraction de procédure en faveur de la procédure simplifiée, compte tenu de son but protecteur (LAZOPOULOS/LEIMGRUBER, in ZPO Kommentar [...], 2 e éd. 2015, n° 9 ad art. 243 CPC; KILLIAS, op. cit., n os 44 et 52 ad art. 243 CPC, qui ne répond toutefois pas à la question de savoir si la procédure simplifiée s'applique à la demande d'expulsion lorsque doit se faire l'examen de la validité du congé).
2.3. Le Tribunal fédéral n'a pour l'heure pas résolu cette question. Dans une affaire où le bailleur avait agi en expulsion de locataires congédiés en vertu de l'art. 257d CO, la cour de céans a admis sans commentaire que la cause relevait de la procédure simplifiée ratione materiae (arrêt 4A_451/2011 du 29 novembre 2011 consid. 2). Dans un arrêt ultérieur toutefois, la cour a présenté la controverse doctrinale en renonçant à prendre position (arrêt précité 4A_87/2012 consid. 3.2.3, in RSPC 2012 p. 311). Depuis lors, il a été précisé que les principes développés sous l'ancien art. 273 al. 4 CO valent toujours, en ce sens que le litige relève de la protection contre les congés du moment que le locataire a pris des conclusions principales ou subsidiaires en annulation de congé et/ouen prolongation de bail. Peu importe que le juge doive au préalable se prononcer sur la validité du congé, ou examiner si le bail était de durée indéterminée ou déterminée, et partant sujet ou non à une résiliation, ou encore établir s'il existe un rapport contractuel auquel se rapporte le congé donné (<ref-ruling> consid. 5.3; arrêt 4A_383/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.4; arrêt 4A_270/2015 du 14 avril 2016 consid. 4.2.
Subsiste donc la question de savoir si la notion de protection contre les congés couvre aussi les litiges portant uniquement sur la nullité ou l'inefficacité du congé (<ref-ruling> consid. 5.3 i.f.), ou encore sur l'existence d'un accord quant à l'échéance du bail, voire sur l'existence même d'un rapport contractuel auquel se rapporte la résiliation.
2.4. Les conclusions I, IV, V et VI du bailleur tendent en substance à l'expulsion de la locataire, ce qui implique que le bail ait pris fin. D'après l'arrêt attaqué et les écritures des parties (demande et réponse), celles-ci s'accordent à dire qu'un contrat de bail à durée déterminée avait été conclu et que la locataire n'a pas restitué les locaux à l'échéance contractuelle du 31 décembre 2012. Le bailleur allègue qu'à l'époque, la locataire a contesté avoir convenu d'une durée déterminée et qu'il lui a alors notifié le 19 mars 2013 une résiliation pour la prochaine échéance du 1 er octobre 2013. Il allègue avoir ensuite notifié le 19 juin 2013 un congé anticipé pour le 31 juillet 2013. Il en déduit que le contrat a pris fin au plus tard le 1 er octobre 2013. La locataire allègue pour sa part qu'un nouveau contrat tacite a été conclu le 1 er janvier 2013 et que le nouveau loyer initial est nul faute d'avoir été notifié par formule officielle.
La question de l'annulabilité des congés et/ou d'une prolongation de bail ne se pose pas. La locataire se contente de conclure au rejet de la demande visant à l'expulser. Le bailleur allègue au demeurant que la locataire a contesté les deux congés en déposant des requêtes de conciliation, mais que la cause a été rayée du rôle dans le premier cas et la requête retirée dans le second cas.
En revanche, après avoir établi les faits, le juge devra déterminer si un congé était nécessaire et, dans l'affirmative, examiner d'office la validité des congés. Il s'impose donc de résoudre la question restée jusque-là indécise de savoir si un tel litige a trait à la "protection contre les congés" et relève de la procédure simplifiée, quand bien même l'annulabilité du congé et/ou la prolongation de bail n'entrent pas en considération.
2.5.
2.5.1. Toute interprétation débute par la lettre de la loi (interprétation littérale), mais celle-ci n'est pas déterminante: encore faut-il qu'elle restitue la véritable portée de la norme, qui découle également de sa relation avec d'autres dispositions légales et de son contexte (interprétation systématique), du but poursuivi, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique), ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle résulte notamment des travaux préparatoires (interprétation historique) (<ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 5 p. 376). Le juge s'écartera d'un texte légal clair dans la mesure où les autres méthodes d'interprétation précitées montrent que ce texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée et conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir voulus, qui heurtent le sentiment de la justice ou le principe de l'égalité de traitement (<ref-ruling> consid. 2.4.2 p. 116). En bref, le Tribunal fédéral ne privilégie aucune méthode d'interprétation et n'institue pas de hiérarchie, s'inspirant d'un pluralisme pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme (<ref-ruling> consid. 4.2).
2.5.2. Le chapitre III du titre 8 CO consacré au bail à loyer porte l'intitulé "Protection contre les congés concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux", expression qu'on retrouve au titre 8bis consacré au bail à ferme (note marginale de l'art. 300 CO). Le chapitre III contient les art. 271-273c CO qui traitent de l'annulabilité du congé et de la prolongation du bail. L'expression "protection contre les congés" fait immédiatement penser à ces deux éléments (cf. <ref-ruling> consid. 3.2 p. 68 i.f.). A priori, l'art. 243 al. 2 let. c CPC viserait donc les procédures en annulation du congé et/ou en prolongation de bail, ce dernier point étant expressément mentionné par l'art. 243 CPC. Encore faut-il qu'une telle interprétation restitue la portée véritable de cette règle de procédure.
2.5.3. Avant l'entrée en vigueur du CPC, le Code des obligations imposait une procédure simple et rapide pour tous les litiges portant sur les baux d'habitations et de locaux commerciaux (art. 274d al. 1 aCO), respectivement pour les litiges résultant du contrat de travail dont la valeur litigieuse ne dépassait pas 30'000 fr. (art. 343 al. 2 aCO). Cette procédure était gouvernée par la maxime inquisitoire sociale, le juge devant établir les faits d'office (art. 274d al. 3 aCO, resp. art. 343 al. 4 aCO; <ref-ruling> consid. 4a).
Dans l'avant-projet de procédure civile fédérale, la procédure simplifiée (succédané de la procédure simple et rapide) devait s'appliquer ratione materiae à divers litiges énoncés expressément, notamment aux litiges relatifs aux baux d'habitations et de locaux commerciaux ainsi qu'aux litiges découlant du contrat de travail. Elle s'appliquait ratione valoris aux autres affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse n'excédait pas 20'000 fr. (Procédure civile suisse, Avant-projet de la commission d'experts, juin 2003, art. 237).
La procédure de consultation a révélé que la limite de 20'000 fr. était trop basse et que la règle de l'art. 343 aCO pour les conflits de travail devait être généralisée, y compris pour les litiges en matière de bail dont on jugeait qu'ils ne méritaient pas un traitement différent (Message CPC précité, FF 2006 6954). Aussi le Conseil fédéral a-t-il proposé que la procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 fr. (art. 239 al. 1 du projet, FF 2006 7071). Cette procédure devait cependant s'appliquer sans égard à la valeur litigieuse dans des "domaines particulièrement sensibles du droit privé social" énumérés exhaustivement, notamment "dans les domaines centraux de la protection des locataires" (Message CPC précité, FF 2006 6954). A ce titre, l'art. 239 al. 2 let. c du projet mentionnait la "protection contre les loyers abusifs et contre les congés" (FF 2006 7072).
Le projet prévoyait par ailleurs qu'en droit du bail, l'autorité de conciliation dispose d'une compétence décisionnelle (proposition de jugement) dans les litiges "portant sur la consignation du loyer ou du fermage, l'annulation d'une résiliation ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme" (art. 207 al. 1 let. b du projet, FF 2006 7064).
Le Parlement a complété les cas dans lesquels l'autorité de conciliation peut proposer un jugement (adjonction de la protection contre les loyers abusifs), respectivement ceux dans lesquels la procédure simplifiée s'applique rationae materiae (adjonction de la consignation du loyer) (BOCN 2008 pp. 956 et 958 ad art. 207, p. 967 ad art. 239; BOCE 2008 p. 728 ad art. 207, p. 729 ad art. 239 al. 2 let. c). Il s'ensuit la situation actuelle, qui pose désormais en matière de bail les mêmes conditions pour l'application de la procédure simplifiée ratione materiae (art. 243 al. 2 let. c CPC) et pour la proposition de jugement (art. 210 al. 1 let. b CPC), à savoir un litige portant sur la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. L'on relèvera au passage que l'expression "annulation d'une résiliation" utilisée à l'art. 207 du projet a été remplacée par l'expression "protection contre les congés".
2.5.4. Les travaux préparatoires ne montrent pas que la notion de "protection contre les congés" aurait donné lieu à des discussions particulières. Tout au plus apparaît-il qu'à l'issue de la procédure de consultation, il a été décidé de généraliser la règle prévalant en droit du travail, c'est-à-dire d'utiliser la valeur litigieuse (30'000 fr.) pour délimiter le champ d'application de la procédure simplifiée et de la procédure ordinaire. Des exceptions dictées par des considérations sociales ont été introduites dans des domaines jugés sensibles dont celui de la protection des locataires, où la procédure simplifiée doit s'appliquer sans égard à la valeur litigieuse.
Du moment que la procédure simplifiée et la maxime inquisitoire sociale doivent protéger le locataire dans le domaine des congés et des prolongations de bail, force est d'admettre qu'il ne se justifie pas de traiter le litige sur la nullité ou l'inefficacité du congé différemment du litige relatif à l'annulation du congé jugé contraire à la bonne foi (art. 271 s. CO). Les arguments soulevés par les juges vaudois sont pertinents. Le congé anticipé, par sa brève échéance, lèse encore davantage les intérêts de son destinataire que le congé ordinaire; le litige sur l'efficacité d'un tel congé devrait donc bénéficier du même traitement procédural que le litige sur un congé prétendument abusif. Par ailleurs, les règles de forme dont l'irrespect entraîne la nullité du congé sont vouées à protéger le locataire (art. 266l-266o CO); il est donc légitime que la procédure simplifiée s'applique aussi à ce type de conflit. Le juge doit certes examiner d'office la question de la nullité ou de l'inefficacité du congé. Il n'en demeure pas moins que l'examen de la validité du congé dépend de l'état de fait qui, en procédure ordinaire, est établi sur la base des allégations et offres de preuves des parties. Il est vrai aussi que lorsque le bailleur prend l'initiative du procès en requérant l'expulsion du locataire, il doit prouver sa prétention en restitution des locaux, qui suppose que le bail ait pris fin; le locataire peut néanmoins contrer les allégations du bailleur. L'on constate ainsi que pour tous ces litiges ne relevant pas de la protection contre les congés stricto sensu (art. 271-273c CO), l'application de la maxime inquisitoire sociale revêt de l'importance. Or, que le conflit porte sur la protection contre les congés stricto sensu ou sur la validité du congé (nullité ou inefficacité), le locataire s'expose au même risque de devoir quitter les locaux si le juge arrive à la conclusion que le bail a valablement pris fin.
D'aucuns soulignent que les procédures tendant à l'expulsion du locataire ou à la constatation de l'inefficacité ou de la nullité du congé auront souvent une valeur litigieuse inférieure à 30'000 fr., de sorte que la procédure simplifiée pourra s'appliquer. Cette argumentation se fonde sur la prémisse que le délai de protection triennal contre les congés postérieurs à une procédure (art. 271a al. 1 let. e CO) ne s'applique pas en cas de congé nul ou inefficace (BOHNET/CONOD, 17 e Séminaire, p. 236 s. n. 66, et 18 e Séminaire, p. 131 s. nn. 210 s.). Point n'est besoin d'entrer en matière sur les critiques émises contre le calcul de la valeur litigieuse d'une procédure en expulsion dans laquelle le locataire conteste l'efficacité du congé (cf. arrêt 4A_501/2011 du 15 novembre 2011 consid. 1.1 et la critique de FRANÇOIS BOHNET in RSPC 2012 p. 107). Il suffit en effet de constater que l'application de la procédure simplifiée n'est pas garantie, ne serait-ce que dans les cas où plusieurs prétentions pécuniaires sont cumulées et excèdent le seuil de 30'000 fr. au-delà duquel prévaut la procédure ordinaire. Or, la protection du locataire appelle une solution uniforme.
Il s'ensuit que l'expression "protection contre les congés" utilisée à l'art. 243 al. 2 let. c CPC doit recevoir une acception large. Elle couvre aussi le présent litige, où le juge n'aura pas à statuer sur l'annulabilité des congés ni sur la prolongation du bail, mais tout au plus sur la validité des congés. Dans la mesure où le juge est appelé à examiner cette question dans le cadre d'une procédure d'expulsion, celle-ci doit bénéficier de la procédure simplifiée. Une telle solution s'impose eu égard à l'objectif déclaré de protection du locataire. Aucun élément dans les travaux préparatoires ne permet de justifier une différence de traitement procédural - en particulier au niveau de la maxime inquisitoire sociale - entre le congé annulable d'une part, et le congé inefficace ou nul, d'autre part. Au demeurant, les cas de "protection contre les congés" stricto sensu (art. 271-272 CO), interprétés à la lumière de la pratique relative à l'ancien art. 273 al. 4 CO, devraient être les plus fréquents: le locataire agit souvent dans le délai de congé pour demander à titre principal ou subsidiaire son annulation, ou du moins une prolongation de bail. Enfin, cette solution dictée par la ratio legis a le mérite d'être claire et de satisfaire à la sécurité du droit, qui ne saurait être négligée dans le domaine procédural où le justiciable doit être renseigné le plus précisément possible sur la manière de s'adresser aux autorités.
2.6. Au vu de ce qui précède, la cour cantonale n'a pas enfreint le droit fédéral en jugeant que les conclusions I, IV, V et VI du bailleur relèvent de la procédure simplifiée sans égard à la valeur litigieuse.
Le recourant ne formule pas d'autre grief contre l'arrêt attaqué, ce qui clôt toute discussion. En effet, le Tribunal fédéral n'examine que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (art. 42 al. 2 LTF; <ref-ruling> consid. 2).
3.
En définitive, le recours doit être rejeté. Par conséquent, le recourant supportera l'émolument judiciaire et versera à l'intimée une indemnité pour ses frais d'avocat (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, fixés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 21 juin 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Kiss
La Greffière: Monti


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par arrêt du 3 mars 2016, la Chambre des recours pénale du Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours de X._ et confirmé le refus de sortie prononcé le 7 janvier 2016 par l'Office d'exécution des peines dans la procédure citée sous rubrique. Elle a en outre dénié au prénommé le droit à l'assistance judiciaire.
2.
X._ interjette un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre l'arrêt cantonal.
3.
En réponse au courrier du prénommé, daté du 11 mai 2016, il est observé que le Ministère public est partie à la présente procédure en tant que représentant des intérêts de l'Etat.
4.
Selon l'<ref-law>, les mémoires de recours au Tribunal fédéral doivent être motivés. Conformément à l'<ref-law>, les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Pour satisfaire à cette exigence, il appartient au recourant de discuter au moins brièvement les considérants de la décision litigieuse (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 245). S'il entend se plaindre en outre de la violation de ses droits fondamentaux, le recourant doit respecter le principe d'allégation et indiquer précisément quelle disposition constitutionnelle a été violée, en démontrant par une argumentation précise en quoi consiste la violation (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 1.6 p. 281).
Argumentant sur la proportionnalité de la mesure d'internement dont il fait l'objet, le recourant ne se détermine aucunement sur les motifs développés dans l'arrêt attaqué (cf. consid. 3.2 en particulier). A défaut, son recours ne satisfait pas aux exigences de motivation d'un recours en matière pénale susmentionnées, de sorte qu'il doit être écarté en application de la procédure simplifiée prévue à l'<ref-law>. Il est en outre précisé que le respect du délai de recours non prolongeable (art. 100 al. 1 et 47 al. 1 LTF) ainsi que l'exigence d'un examen des chances de succès (cf. art. 64 al. 1 - 2 LTF) ne permettent pas de statuer sur le droit à l'assistance judiciaire avant le dépôt du recours au Tribunal fédéral (cf. BERNARD CORBOZ, Commentaire de la LTF, 2ème éd., ch. 38 ad <ref-law>).
5.
L'arrêt est exceptionnellement rendu sans frais (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Il n'est pas prélevé de frais judiciaires.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Chambre des recours pénale.
Lausanne, le 13 mai 2016
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
La Greffière : Gehring

region: Federation


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Par ordonnance du 31 mai 2016, la Chambre pénale du Tribunal cantonal valaisan a rejeté le recours de B.X._ contre l'ordonnance de non-entrée en matière rendue le 2 octobre 2015 sur sa plainte pour faux dans les titres déposée contre son ancien bailleur C._, auquel elle reprochait d'avoir prétendument falsifié sa signature ainsi que celle de son mari sur un document original de garantie de loyer émis par D._, dans le but d'obtenir la somme de 7'600 francs. La chambre cantonale a considéré qu'aucun élément ne corroborait la version de la partie plaignante. En effet, celle-ci avait déclaré avoir, le 3 mai 2015, signé à nouveau le document " attestation " dont il ressortait clairement qu'une somme de 7'600 francs était due au bailleur. En outre, la pièce intitulée " état des lieux " ne présentait aucune correction relative à la somme réclamée, à savoir 7'600 francs.
2.
A.X._ et B.X._ interjettent un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre l'ordonnance cantonale.
2.1. Selon l'art. 81 al. 1 let. a et b ch. 5 LTF, la partie plaignante, qui a participé à la procédure de dernière instance cantonale, est habilitée à recourir au Tribunal fédéral, si la décision attaquée peut avoir des effets sur le jugement de ses prétentions civiles. Constituent de telles prétentions celles qui sont fondées sur le droit civil et doivent en conséquence être déduites ordinairement devant les tribunaux civils. Il s'agit principalement des prétentions en réparation du dommage et du tort moral au sens des <ref-law>.

considerations:
Selon l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il incombe au recourant d'alléguer les faits qu'il considère comme propres à fonder sa qualité pour recourir. Lorsque le recours est dirigé contre une décision de non-entrée en matière ou de classement de l'action pénale, la partie plaignante n'a pas nécessairement déjà pris des conclusions civiles. Quand bien même la partie plaignante aurait déjà déclaré des conclusions civiles (cf. <ref-law>), il n'en reste pas moins que le procureur qui refuse d'entrer en matière ou prononce un classement n'a pas à statuer sur l'aspect civil (cf. <ref-law>). Dans tous les cas, il incombe par conséquent à la partie plaignante d'expliquer dans son mémoire au Tribunal fédéral quelles prétentions civiles elle entend faire valoir contre l'intimé. Comme il n'appartient pas à la partie plaignante de se substituer au ministère public ou d'assouvir une soif de vengeance, la jurisprudence entend se montrer restrictive et stricte, de sorte que le Tribunal fédéral n'entre en matière que s'il ressort de façon suffisamment précise de la motivation du recours que les conditions précitées sont réalisées, à moins que l'on puisse le déduire directement et sans ambiguïté compte tenu notamment de la nature de l'infraction alléguée (<ref-ruling> consid. 1.1 p. 4).
2.1.1. Le recourant, qui n'a pas participé à la procédure de dernière instance cantonale, n'est pas habilité à recourir en l'espèce au Tribunal fédéral (cf. <ref-law>).
2.1.2. Quant à la recourante, elle expose dans son mémoire au Tribunal fédéral que son ancien bailleur aurait augmenté de 5'800 francs à 7'600 francs la valeur estimée des dégâts constatés lors de la remise des lieux. Elle ajoute qu'un expert aurait fixé cette valeur à 2'000 francs et qu'une somme de 4'050 francs aurait été portée en déduction de la garantie de loyer. Ce faisant, elle se détermine sur le fond du dossier sans pour autant donner d'indication relative aux conclusions civiles dont elle entend se prévaloir. En particulier, elle ne décrit pas la nature et le montant du dommage direct qu'elle aurait subi à la suite des agissements incriminés. Le défaut d'explication sur la question de ses éventuelles prétentions civiles exclut sa qualité pour recourir sur le fond de la cause.
2.1.3. C'est également en vain que la recourante réclame le dédommagement et le remboursement de tous ses frais, ces éléments ne constituant pas des prétentions civiles au sens de l'art. 81 al. 1 let. a et b ch. 5 LTF (cf. arrêt 6B_768/2013 du 12 novembre 2013 consid. 1.3).
2.2. L'hypothèse visée à l'art. 81 al. 1 let. b ch. 6 LTF n'entre pas en considération, la contestation ne portant pas sur le droit de porter plainte de la recourante.
2.3. Indépendamment des conditions posées par l'<ref-law>, la partie plaignante serait habilitée à se plaindre d'une violation de ses droits de partie équivalant à un déni de justice formel, sans toutefois pouvoir faire valoir par ce biais, même indirectement, des moyens qui ne peuvent être séparés du fond (cf. <ref-ruling> consid. 1.1 p. 5). Tel n'est pas le cas en l'occurrence.
2.4. Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être déclaré irrecevable selon la procédure simplifiée prévue par l'art. 108 al. 1 let. a et b LTF.
3.
Comme les conclusions de celui-ci étaient dépourvues de chances de succès, l'assistance judiciaire ne peut être accordée (<ref-law>). Les recourants supportent les frais judiciaires (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
La requête d'assistance judiciaire est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 500 francs, sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Chambre pénale.
Lausanne, le 15 août 2016
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
La Greffière : Gehring


facts:
Faits :
A.
A la suite d'une plainte pénale déposée en 2014 par B.B._ et C.B._, le Ministère public a ouvert une instruction pénale à l'encontre de D._ pour escroquerie, faux renseignements sur des entreprises commerciales, gestion déloyale, violation des règles de l'art de construire et faux dans les titres, ainsi qu'à l'encontre de A._ pour banqueroute frauduleuse et fraude dans la saisie, diminution effective de l'actif au préjudice des créanciers et gestion fautive. Ce dernier a été entendu par le Ministère public le 23 octobre 2015.
Il est reproché à D._ d'avoir, en qualité d'architecte et d'associée gérante de la société E._ Sàrl, violé quantité de ses obligations découlant du mandat qui lui avait été confié par les plaignants pour la rénovation et l'extension de leur maison; les manquements de la prévenue seraient si graves que l'ensemble du projet, y compris la villa existante, devrait être détruit. Le dommage allégué par les plaignants s'élèverait à plus de 6.5 millions. La prévenue aurait aussi encaissé sans droit des honoraires et autres montants. Par ailleurs, la couverture de l'assurance responsabilité civile ne correspondrait pas à celle qui avait été convenue contractuellement par les parties. D._ aurait en outre continué à se prévaloir d'un titre d'architecte SIA, qui lui avait pourtant été retiré en 2013. Quant à A._, il aurait été de facto associé à la gestion de la société E._ Sàrl. Par ailleurs, en été 2013, D._ - en tant que directrice - et son époux A._ - en tant qu'administrateur - ont créé la société F._ SA, qui aurait repris les activités de la société surendettée E._ Sàrl, tout en laissant subsister cette dernière comme "paravent", dans le seul but d'échapper aux créanciers de la société E._ Sàrl, dont ils savaient la faillite inéluctable; cette dernière a été prononcée le 4 août 2014.
Faisant suite à la requête des plaignants du 2 décembre 2015, le Ministère public a, par ordonnances du 5 février 2016, ordonné le séquestre du compte de A._ auprès de la banque G._, ainsi que le séquestre, sous la forme d'une restriction du droit d'aliéner ou de mettre en gage annoté au Registre foncier, de l'immeuble n° 176 de la commune de Crassier appartenant au prénommé, ainsi que le séquestre des parts sociales ou droits de ce dernier dans la société H._ SA ou toute autre structure juridique contrôlant cette société, notamment en interdisant la vente ou le transfert de ses parts à quelque titre que ce soit.
B.
Par arrêt du 1er mars 2016, la Chambre des recours pénale du Tribunal cantonal a confirmé la décision de séquestre du bien immobilier n° 176 et des parts sociales ou droits de A._ dans la société H._ SA. Elle a en revanche admis le recours de l'intéressé concernant le séquestre du compte bancaire au motif que le Ministère public devait instruire la question du respect des conditions minimales d'existence du prévenu et de sa famille; l'instance précédente a toutefois maintenu le séquestre jusqu'à droit connu sur la nouvelle décision du Ministère public.
C.
Par acte du 14 avril 2016, A._ forme un recours en matière pénale contre cet arrêt en concluant à son annulation ainsi qu'à celle des ordonnances de séquestre. A titre subsidiaire, il conclut à l'annulation de l'arrêt entrepris et à la levée du séquestre de son compte bancaire si le Ministère public ne rendait pas une décision dans les 10 jours dès la notification de l'arrêt cantonal. A titre encore plus subsidiaire, il demande le renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision.
Invitée à se déterminer, la cour cantonale s'est référée à ses considérants. Le Ministère public n'a pas déposé de réponse.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours en matière pénale (<ref-law>), déposé en temps utile (art. 46 al. 1 let. a et 100 al. 1 LTF), est ouvert contre une décision de séquestre prise au cours de la procédure pénale et confirmée en dernière instance cantonale (<ref-law>).
Le séquestre pénal est une décision à caractère incident. Le recours n'est donc recevable que si l'acte attaqué est susceptible de causer un préjudice irréparable (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 2.3 p. 60 et les références citées). Tel est le cas lorsque le détenteur se trouve privé temporairement de la libre disposition des biens et/ou valeurs saisis (<ref-ruling> consid. 1 p. 131; <ref-ruling> consid. 1b p. 101; cf. également arrêt 1B_343/2015 du 7 octobre 2015 consid. 3). En tant que titulaire du compte bancaire et des parts sociales séquestrés, respectivement propriétaire de l'immeuble séquestré, le recourant - qui a participé à la procédure devant l'autorité cantonale - a qualité pour agir (<ref-law>). Le recours a été déposé en temps utile (<ref-law>) et les conclusions qui y sont prises sont recevables (<ref-law>). Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2.
Invoquant une violation de son droit d'être entendu, le recourant soutient que les ordonnances de séquestre ne seraient pas suffisamment motivées. Il ne serait ainsi pas possible de déterminer si les séquestres ont été prononcés en raison d'une éventuelle confiscation (<ref-law>) ou d'une éventuelle créance compensatrice (<ref-law>); ces ordonnances, tout comme l'arrêt entrepris, ne contiendraient pas non plus d'élément permettant de retenir l'existence d'un quelconque produit d'une infraction et/ou sa disparition; le recourant se plaint également d'un défaut de motivation s'agissant du caractère proportionné des mesures litigieuses de séquestre.
Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. implique notamment pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision. Selon la jurisprudence, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (<ref-ruling> consid. 3.2.1 p. 564 s. et les arrêts cités).
Il est vrai que les ordonnances de séquestre sont très succinctes et qu'elles font référence, comme le relève le recourant, tant à l'<ref-law> (confiscation de valeurs patrimoniales) qu'à l'<ref-law> (créance compensatrice). Cela étant, on ne saurait suivre le recourant lorsqu'il affirme qu'il ne pouvait pas savoir quel type de séquestre avait été prononcé; les ordonnances mentionnent en effet expressément que les parties plaignantes ont requis le séquestre en vue de l'exécution d'une créance compensatrice et qu'il convenait d'examiner le bien-fondé de ce dernier à la lumière de l'art. 263 al. 1 let. d CPP. Par ailleurs, ces ordonnances font référence à la procédure pénale PE14.015540-DMT instruite à l'encontre du recourant pour banqueroute frauduleuse et fraude dans la saisie, diminution effective de l'actif au préjudice des créanciers et gestion fautive. Comme relevé par l'instance précédente, l'intéressé était ainsi en mesure de comprendre pour quel motif les séquestres avaient été ordonnés, et en particulier le lien entre les infractions qui lui étaient reprochées et l'éventualité d'une créance compensatrice puisqu'il avait été entendu et informé de ces reproches par le Procureur lors de son audition en qualité de prévenu le 23 octobre 2015. L'<ref-law> n'exige d'ailleurs qu'une brève motivation de l'ordonnance de séquestre. En tout état, d ans l'arrêt entrepris, l'instance précédente a exposé de manière suffisante qu'il existait incontestablement des soupçons sérieux de la commission d'une infraction pénale par le recourant, qu'il s'agisse de banqueroute frauduleuse et fraude dans la saisie, de diminution effective de l'actif au préjudice des créanciers ou de gestion fautive (cf. arrêt entrepris consid. 3.3.1). L'instance précédente s'est également prononcée sur le caractère proportionné des séquestres (cf. arrêt entrepris consid. 3.3.2). Elle n'a donc pas méconnu son obligation de motiver, autre étant la question de savoir si la motivation présentée est erronée, comme le soutient également le recourant.
Il n'y a donc pas de violation de l'art. 29 al. 2 Cst.
3.
Sur le fond, le recourant soutient que les conditions au prononcé d'une mesure de séquestre en vue de l'exécution d'une créance compensatrice ne seraient pas remplies. Il se prévaut notamment de l'absence de produit ou d'avantage illicite d'une infraction; faute d'enrichissement illégitime, le séquestre ne pourrait pas être ordonné selon lui. Il se plaint également d'une violation du principe de la proportionnalité. Enfin, invoquant une violation des garanties de la propriété (art. 26 Cst.) et du respect de la vie privée (art. 13 Cst.), le recourant soutient que les séquestres ne seraient pas justifiés, ni proportionnés; tels qu'ils sont formulés ces griefs se confondent avec les précédents.
3.1. Selon l'<ref-law>, l'autorité d'instruction peut placer sous séquestre, en vue de l'exécution d'une créance compensatrice, des éléments du patrimoine de la personne concernée.
Dans le cadre de l'examen d'un séquestre conservatoire, l'autorité statue sous l'angle de la vraisemblance, examinant des prétentions encore incertaines. Le séquestre pénal est en effet une mesure conservatoire provisoire destinée à préserver les objets ou valeurs qui peuvent servir de moyens de preuve, que le juge du fond pourrait être amené à confisquer ou à restituer au lésé, ou qui pourraient servir à l'exécution d'une créance compensatrice (<ref-law>). Elle est proportionnée lorsqu'elle porte sur des avoirs dont on peut admettre en particulier qu'ils pourront être vraisemblablement confisqués en application du droit pénal. Tant que l'instruction n'est pas achevée et que subsiste une possibilité de confiscation, de créance compensatrice ou d'une allocation au lésé, la mesure conservatoire doit être maintenue. L'autorité doit pouvoir statuer rapidement (cf. <ref-law>), ce qui exclut qu'elle résolve des questions juridiques complexes ou qu'elle attende d'être renseignée de manière exacte et complète sur les faits avant d'agir (<ref-ruling> consid. 3.2 p. 364; <ref-ruling> consid. 4.1.2 p. 64 et les arrêts cités). Le séquestre conservatoire peut être maintenu tant que subsiste la probabilité d'une confiscation, l'intégralité des fonds devant demeurer à disposition de la justice aussi longtemps qu'il existe un doute sur la part des fonds qui pourrait provenir d'une activité criminelle (arrêt 1B_175/2012 du 5 septembre 2012 consid. 4.1; arrêt 1P.405/1993 du 8 novembre 1993 consid. 3 publié in SJ 1994 p. 97). En vertu du principe de la proportionnalité qui s'applique à tous les stades de la procédure, les probabilités d'une confiscation, respectivement du prononcé d'une créance compensatrice, doivent se renforcer au cours de l'instruction (<ref-ruling> consid. 4 p. 96; arrêt 1B_416/2012 du 30 octobre 2012 consid. 2.2). Selon la jurisprudence, un séquestre peut apparaître disproportionné lorsque la procédure dans laquelle il s'inscrit s'éternise sans motifs suffisants (<ref-ruling> consid. 11.6 p. 247). En outre, l'étendue du séquestre doit rester en rapport avec le produit de l'infraction poursuivie (<ref-ruling> consid. 6).
Le séquestre en vue de l'exécution d'une créance compensatrice (<ref-law>) a pour but d'éviter que celui qui a disposé des objets ou valeurs à confisquer soit privilégié par rapport à celui qui les a conservés (<ref-ruling> consid. 4.1.2 p. 62). Lorsque l'avantage illicite doit être confisqué, mais que les valeurs patrimoniales qui sont le résultat de l'infraction ne sont plus disponibles - parce qu'elles ont été consommées, dissimulées ou aliénées -, le juge ordonnera leur remplacement par une créance compensatrice de l'Etat d'un montant équivalent (cf. <ref-law>). En raison de ce caractère subsidiaire, la créance compensatrice ne peut être ordonnée que si, dans l'hypothèse où les valeurs patrimoniales provenant de l'infraction auraient été disponibles, la confiscation eût été prononcée. La créance compensatrice est ainsi soumise aux mêmes conditions que la confiscation. Néanmoins, un lien de connexité entre les valeurs saisies et l'infraction commise n'est pas requis (<ref-ruling> consid. 4.1.2 p. 62 s. et les nombreuses références citées).
3.2. Selon l'arrêt entrepris, le recourant fait l'objet d'une instruction pénale pour banqueroute frauduleuse et fraude dans la saisie (<ref-law>), diminution effective de l'actif au préjudice des créanciers (<ref-law>) et gestion fautive (<ref-law>), à la suite d'une plainte déposée par les intimés. Selon le procès-verbal d'audition du 23 octobre 2015, il lui est reproché d'avoir, en agissant de concert avec son épouse - associée-gérante de la société E._ Sàrl -, causé ou aggravé le surendettement de cette société, par des fautes de gestion ou par une négligence coupable dans l'exercice de ses devoirs d'organe de fait de cette société. Avant la faillite de la société E._ Sàrl, il aurait notamment distrait au détriment des créanciers des avoirs de cette société en faveur de la société F._ SA dont il était administrateur et qui était active dans le domaine de l'architecture.
Dans son mémoire, le recourant ne prétend pas, ni ne cherche à démontrer, que l'instance précédente aurait retenu à tort l'existence de soupçons suffisants à son encontre s'agissant des infractions précitées. Il se contente d'affirmer de manière appellatoire qu'il n'existerait pas de produit ou d'avantage illicite découlant d'une infraction, mais uniquement un dommage allégué par les plaignants en raison de la mauvaise exécution du mandat conclu entre les parties; ainsi, les conditions au prononcé d'un séquestre en vue de l'exécution d'une créance compensatrice ne seraient pas remplies. Il insiste sur le fait qu'il ne se serait pas enrichi en raison des faits qui lui sont reprochés ou reprochés à son épouse. Son argumentation tombe à faux. En effet, le recourant perd notamment de vue que, par les manoeuvres illicites qui lui sont reprochées, il aurait entre autres distrait les avoirs de la société faillie E._ Sàrl (dont il aurait été un organe de fait) qui aurait pu désintéresser les créanciers plaignants, lesquels ont fait valoir une créance de plus de 6.5 millions à l'encontre de cette société. Le recourant méconnaît en particulier que les valeurs patrimoniales assujetties à la confiscation sont constituées de tous les avantages économiques illicites appréciables en argent, susceptibles cas échéant d'être chiffrés dans le cadre d'une décision de créance compensatrice; elles peuvent revêtir la forme d'une augmentation de l'actif, d'une diminution du passif, d'une non-augmentation du passif ou d'une non-diminution de l'actif (cf. <ref-ruling> consid. 2c p. 22; arrêt 6S.667/2000 du 19 février 2001 consid. 2). Enfin, le recourant ne conteste pas, à juste titre, qu'un lien de connexité entre les valeurs ou biens séquestrés en vue de l'exécution d'une créance compensatrice et les actes qui lui sont reprochés n'est pas requis.
3.3. Par conséquent, l'instance précédente pouvait sans violer le droit fédéral considérer qu'en l'état il existait une possibilité de créance compensatrice justifiant le maintien des séquestres. Compte tenu du stade encore peu avancé de l'enquête qui apparaît complexe, il n'est pas possible de déterminer le montant exact du produit tiré des infractions reprochées au recourant. On peut néanmoins admettre avec l'instance précédente que le séquestre doive porter sur un montant élevé au vu notamment de la créance invoquée par les plaignants. Cela étant, afin de respecter le principe de la proportionnalité, il incombera au Ministère public de vérifier le caractère proportionné du séquestre lors de l'avancement de l'enquête, et le cas échéant, de lever partiellement ou totalement cette mesure. Il sied au demeurant de relever que l'atteinte portée au recourant par la mesure de séquestre frappant son immeuble et ses parts dans la société H._ SA apparaît limitée puisqu'elle consiste en une restriction provisoire du droit d'aliéner et n'empêche pas l'exercice des autres droits attachés à la propriété; le recourant ne fait d'ailleurs pas valoir d'inconvénient dans ce sens.
Les griefs soulevés par le recourant sont donc infondés.
4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté - tant en ce qui concerne ses conclusions principales que subsidiaires -, aux frais du recourant (<ref-law>). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens aux intimés qui n'ont pas été invités à déposer une réponse (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires du recourant, au Ministère public central et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Chambre des recours pénale, ainsi qu'aux mandataires de B.B._ et C.B._ et de D._.
Lausanne, le 1 er juillet 2016
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Fonjallaz
La Greffière : Arn


considerations:
In Erwägung,
dass B._ sich für die A._AG mit E-Mail-Eingabe vom 1. November 2016 gegen einen betreffend (Nicht-) Ermächtigung zur Eröffnung einer Strafuntersuchung am 6. Oktober 2016 ergangenen, ihr am 17. November 2016 zugestellten Beschluss der III. Strafkammer des Obergerichts des Kantons Zürich ans Bundesgericht wandte;
dass sie von Seite des Bundesgerichts gemäss Schreiben vom 7. November 2016 - wie bereits in einem anderen, sie selber betreffenden Verfahren (1B_348/2016) - aufgefordert worden ist, die Beschwerde bis zum Ablauf der Beschwerdefrist den gesetzlichen Erfordernissen entsprechend (<ref-law>) zu verbessern, dies mit dem Hinweis darauf, dass Eingaben per Fax oder mit gewöhnlichem E-Mail ungültig sind, ebenso wie Rechtsschriften, auf denen sich die Unterschrift nur in Fotokopie befindet (und versehen mit der Androhung, bei Nichtbehebung des Mangels bleibe ihre Rechtsschrift unbeachtet; s. Art. 42 Abs. 1 und 5 BGG);
dass sie auf dieses Schreiben hin nicht reagiert hat, so dass auf die Beschwerde, nach inzwischen (am Mittwoch, 16. November 2016) abgelaufener Beschwerdefrist (Art. 100 i.V.m. <ref-law>) bei somit offensichtlichem Mangel im vereinfachten Verfahren nach Art. 108Abs. 1 lit. a BGG nicht einzutreten ist;
dass bei den gegebenen Verhältnissen davon abgesehen werden kann, für das vorliegende Verfahren Kosten zu erheben;

rulings:
wird erkannt:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Kosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Staatsanwaltschaft See/Oberland, der Oberstaatsanwaltschaft des Kantons Zürich und dem Obergericht des Kantons Zürich, III. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. November 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Bopp


facts:
Sachverhalt:
A.
A._ ist Partner in einer Anwaltskanzlei und Notar und war bis zur Gemeindefusion mit der Gemeinde Luzern am 1. Januar 2010 Gemeindepräsident von Littau. Ihm gehört die in der Landwirtschaftszone des Luzerner Stadtteils Littau gelegene Parzelle Nr. 2265 (Liegenschaft "Winzigen"). Diese ist mit einem im Jahr 1900 errichteten Ökonomiegebäude (Nr. 424a) überbaut. Mit Gesuch vom 2. März 2012 beantragte A._ die Bewilligung für den Umbau und die Sanierung des Gebäudes. Das Baugesuch umfasste zur Hauptsache den Einbau von zwei Pferdeboxen und den Anbau einer dritten sowie damit einhergehende Anpassungen von Raumunterteilungen, Fenstern und Türen. Des Weiteren waren der Abbruch einer Fertiggarage, eines Silos und eines an der Ostseite des Gebäudes angebauten Unterstands vorgesehen. A._ gab an, Frischprodukte (Beeren, Obst, Gemüse etc.), veredelte Frischprodukte (Most, getrocknetes Obst, Brennholz etc.) und konservierte Produkte (Konfitüre, Apfelmus, eingemachtes Obst etc.) für den Eigengebrauch zu produzieren. Er plane zudem ein "Archiv für Akten". Das Baugesuch lag vom 16. April bis zum 5. Mai 2012 öffentlich auf. Es gingen keine Einsprachen ein. Mit Entscheid vom 24. Mai 2012 erteilte die heutige Dienststelle Raum und Wirtschaft (rawi, damals Dienststelle Raumentwicklung, Wirtschaftsförderung und Geoinformation genannt) gestützt auf Art. 24d Abs. 1bis RPG (SR 700; hobbymässige Tierhaltung) in seiner bis am 30. April 2014 in Kraft stehenden Fassung die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung unter Bedingungen und Auflagen. In der Folge erteilte der Stadtrat Luzern mit Beschluss vom 20. Juni 2012 die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen.
Anfangs März 2013 teilte A._ den kommunalen Behörden mit, bei den Bauarbeiten habe sich gezeigt, dass das Mauerwerk an der Ost- und der Nordfassade instabil sei. Man sei deshalb gezwungen gewesen, "Vormauerungen" zu erstellen. Weiter schrieb er, auf die Realisierung der Pferdebox 2 habe er verzichten müssen. Auf der Ostseite seien zudem zwei zusätzliche Fenster sowie eine Verkleinerung des Tors vorgesehen. Die Änderungen gegenüber den bewilligten Plänen skizzierte er auf Plankopien. Anlässlich einer Baukontrolle vom 10. Dezember 2013 prüften die Behörden die Umbauarbeiten auf ihre Übereinstimmung mit den bewilligten Plänen. Sie stellten Abweichungen mit Bezug auf die Aussenwände und das Dachgeschoss sowie eine nicht vorgesehene grossflächige Verglasung der Südfassade und umfangreiche Elektro- und Sanitärinstallationen im Innern fest. Zwei Tage später forderten sie A._ auf, sämtliche Bauarbeiten einzustellen, für die Projektänderungen ein nachträgliches Baugesuch einzureichen oder nicht bewilligte Bauteile zu entfernen. Am 20. Dezember 2013 fand vor Ort eine Besprechung mit der Bauherrschaft statt. In der Folge nahm A._ zudem schriftlich Stellung und begründete die Änderungen im Wesentlichen mit der Statik und der Isolation. Die dritte Pferdebox sei gestrichen worden, weil für die Pferde kein direkter Auslauf zu einer grösseren Freifläche ausserhalb der Scheune führe. Die beiden anderen Pferdeboxen seien noch nicht realisiert worden.
Mit nachträglichem Baugesuch vom 10. Februar 2014 ersuchte A._ den Stadtrat um Genehmigung der Änderungen gegenüber dem ursprünglichen Baugesuch. Während der öffentlichen Auflage erhob B._ Einsprache. In ihrem Amtsbericht vom 14. April 2014 teilte die Dienststelle rawi der städtischen Bauverwaltung mit, es sei nicht unüblich, dass im Rahmen eines Umbaus oder einer Renovation einzelne morsche Stützpfosten ersetzt werden müssten. Der umfassende Ersatz der nördlichen Aussenwände im Erdgeschoss und deren Verschiebung um ca. 1 m sowie die Verschiebung der östlichen Wand um ca. 60 cm gingen aber klar zu weit. Ferner sei die gesamte Dachkonstruktion ersetzt worden. Die bereits verlegten elektrischen Installationen, die zusätzlichen sanitären Installationen, die grossformatigen Fensterfronten im Erd- und Obergeschoss sowie die Unterlagsböden mit einer Stärke von ca. 15 cm seien für ein Ökonomiegebäude nicht notwendig und liessen auf eine andere Nutzung des Gebäudes schliessen. Eine Bewilligung für diese Baumassnahmen könne nicht in Aussicht gestellt werden.
Mit Entscheid vom 10. August 2015 verfügte die städtische Baudirektion Folgendes:
"1. Die öffentlich-rechtliche Einsprache von B._... wird gutgeheissen.
2. [Erstattung einer Strafanzeige gegen A._]
3. Das Baugesuch... wird abgewiesen.
4. Der Ersatzneubau wird nicht bewilligt. Das Gebäude darf nur gemäss den im Plan, revidiert am 18. Juni 2015... gemachten Angaben, Obergeschoss als Remise und Lagerraum für Futter, Stroh, Holz und Werkzeug, Erdgeschoss als Pferdebox, Sattelkammer, Weinlager, Archiv, Containerraum und Garage, genutzt werden. Andere Nutzungen sind untersagt.
Eine entsprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung ist durch die Stadtkanzlei auf Kosten des Gesuchstellers im Grundbuch... anmerken zu lassen.
5. Folgende Bauteile, die nicht der geplanten Nutzung entsprechen, sind durch den Gesuchsteller innert 90 Tagen seit Rechtskraft dieses Entscheids zu entfernen:
- Die drei Metall-Glas-Fronten im Erdgeschoss sind zu entfernen, an deren Stelle sind Wände mit Brüstungsfenstern und Türen wie bewilligt einzubauen. Die Glastür im mittleren Raum darf bestehen bleiben, muss jedoch mit einer Holz-Doppeltür aussen verdeckt werden.
- Die Sanitärinstallationen (Abwasser) für die geplante Küche sind zu entfernen.
- Die zahlreichen Steckdosen und weiteren Elektroinstallationen sind auf ein Stück pro Raum zu reduzieren.
- Die Beleuchtung im Obergeschoss ist zu demontieren, der Raum ist als Remise und Futterlager zu nutzen. Eine Nutzung als Partyraum ist nicht zulässig.
- Die Beleuchtung im Obergeschoss ist zu demontieren, der Raum ist als Remise und Futterlager zu nutzen. Eine Nutzung als Partyraum ist nicht zulässig.
... 6. Folgende Bauteile dürfen ergänzt werden, damit die tolerierte Nutzung ausgeübt werden kann:
- Der Boden ist als Industrieboden, z.B. Zementüberzug mit Epoxidanstrich, auszuführen.
- Die Wände sind ohne weitere Verputzarbeiten weiss zu streichen.
- Die Decke ist wie bestehend zu belassen oder allenfalls ein rohes Täfer anzubringen.
- Die Türen sind zu montieren; Stalltür, Abtrennung Lager zu Pausenraum.
- Eine Pferdebox kann unter der Einfahrt erstellt werden gemäss Besprechung mit rawi und Skizze vom 6. Mai 2014, mit Auslauf Richtung Nordosten.
- Zusätzlicher Lattenrost vor dem Vorplatz auf der Südseite.
Bezüglich dieser Arbeiten wird der Plan, revidiert am 18. Juni 2015... als verbindlich erklärt....
[7.-10.]"
Gleichzeitig mit diesem Entscheid eröffnete die Baudirektion den Entscheid der Dienststelle rawi vom 22. Juli 2015. Diese verneinte sowohl die Zonenkonformität des Bauvorhabens (Art. 22 RPG) als auch die Möglichkeit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung (Art. 24 ff. RPG). Zur Begründung führte sie unter anderem aus, der Betrieb Winzigen erfordere gemäss dem Betriebsdatenblatt vom 31. Januar 2015 lediglich 0.244 Standardarbeitskräfte (SAK) und erreiche damit die Mindestgrösse von 0.25 SAK für einen Nebenerwerbsbetrieb nicht. Zwar habe der Gesuchsteller am 24. Februar 2015 einen Pachtvertrag über die Parzelle Nr. 622 in Werthenstein vorgelegt, welche 15 km vom Betrieb entfernt liege. Selbst wenn diese Fläche mitberücksichtigt werde und damit 0.25 SAK erreicht würden, sei die Baute jedenfalls überdimensioniert und damit nicht notwendig. Damit könne offenbleiben, ob es sich um einen ertragsorientierten Betrieb handle, der voraussichtlich länger bestehen könne. Eine Ausnahmebewilligung falle unter anderem deshalb ausser Betracht, weil angesichts des Ersatzes des überwiegenden Teils der Bausubstanz von einem Ersatzneubau auszugehen sei.
Dagegen erhob A._ Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Im Rahmen des Schriftenwechsels brachte er vor, mittlerweile das hälftige Miteigentum an weiteren drei Parzellen in Emmen erworben zu haben. Zudem verfüge er nun über die Bewilligung, auf 60 Aren Reben zu pflanzen.
Mit Urteil vom 27. September 2016 wies das Kantonsgericht Luzern die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ab.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 3. November 2016 beantragt A._ dem Bundesgericht, das Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben und das Baugesuch zu bewilligen. Die Anmerkung im Grundbuch sei wie folgt zu fassen: "Das Gebäude darf unter Vorbehalt der Bewilligung einer späteren Umnutzung nur für folgende Nutzungen genutzt werden: Weinkelterung, Weinlagerung, Weindegustation, Weinpräsentation, Pferdeboxen, Sattelkammer, Archiv, Containerraum, Garage, Werkstatt Remise, Lagerraum für Futter und Stroh sowie Holz..."
Die Dienststelle rawi und die Baudirektion beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das Kantonsgericht verzichtet auf eine Vernehmlassung und verweist stattdessen auf den angefochtenen Entscheid. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hält unter anderem fest, die Aktivitäten des Beschwerdeführers seien als Freizeitlandwirtschaft im Sinne von <ref-law> (SR 700.1) zu qualifizieren. Darüber hinaus fehle es an der längerfristigen Existenzfähigkeit des Betriebs gemäss <ref-law>. Es sei bereits unwahrscheinlich, dass der Beschwerdeführer die jährlich anfallenden Kosten zu decken vermöge, von der Erzielung eines namhaften Einkommens ganz zu schweigen. Auch eine Ausnahmebewilligung sei nicht möglich. Weshalb nicht der vollständige Abbruch angeordnet worden sei, sei angesichts der Tatsache, dass es sich beim Beschwerdeführer um einen praktizierenden Anwalt handle, kaum verständlich. Für weitere Zugeständnisse bestehe deshalb kein Anlass. Der Beschwerdeführer hält in seiner Stellungnahme dazu an seinen Anträgen fest.

considerations:
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Der Beschwerdeführer ist als Baugesuchsteller und Adressat der Wiederherstellungsanordnung zur Beschwerde berechtigt (<ref-law>). Auf seine Beschwerde ist einzutreten.
2.
Der Beschwerdeführer beantragt die Befragung des früheren Grundeigentümers als Zeugen. Da sich der Sachverhalt insofern in hinreichender Weise aus den Akten ergibt, ist der Antrag abzuweisen.
3.
Der Beschwerdeführer beruft sich auf verschiedene Rechtstitel, unter welchen das nachträgliche Baugesuch seiner Ansicht nach hätte bewilligt werden können. Er ist der Auffassung, ein Teil der nachträglichen Projektänderung hätten die Behörden mittels Zusicherung bewilligt und in konstruktiver Hinsicht hätten sich daraus notwendigerweise weitere Änderungen ergeben (vgl. dazu E. 4 hiernach). Weiter macht er sowohl geltend, es handle sich um einen zonenkonformen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb (vgl. dazu E. 5 hiernach), als auch, die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c und 24e RPG seien erfüllt (vgl. dazu E. 6 und 7 hiernach).
4.
4.1. Der Beschwerdeführer bringt vor, das Vorgehen der Behörden widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben (<ref-law>). Als sich während der Bauarbeiten die schlechte Qualität der Bausubstanz gezeigt und die Bauarbeiter begonnen hätten, vor der Nord- und der Ostfassade nach aussen versetzt neue Mauern zu errichten, habe er sofort René Küenzi von der Baudirektion kontaktiert. Dieser habe ihm rund einen Monat später mit E-Mail vom 3. April 2013 mitgeteilt, er habe die Baustelle am Vortag besichtigt und die Arbeiten könnten ohne Projektänderung so ausgeführt werden. Mit dieser Bewilligung seien implizit auch Teile des Dachaufbaus genehmigt worden, der ebenfalls habe erneuert werden müssen. Ob der Zusicherung eine Absprache mit der Bewilligungsbehörde vorangegangen sei, habe er nicht wissen können. Er sei ohnehin nie direkt von der Dienststelle rawi kontaktiert worden. Im Übrigen habe ihn René Küenzi nicht über den Augenschein in Kenntnis gesetzt, obwohl er froh gewesen wäre, wenn er dazu eingeladen worden wäre. Damit sei sein Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. Zudem habe er vor der Vorinstanz auch beantragt, den Gerüstbauer und den Holzbauer zu befragen, da diese die Notwendigkeit des Ersatzes des Dachstuhls hätten bestätigen können. Indem die Vorinstanz davon abgesehen habe, sei sein Anspruch auf rechtliches Gehör ein weiteres Mal verletzt worden.
4.2. Nach <ref-law> hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Organen nach Treu und Glauben behandelt zu werden. Zur Wahrung dieses Anspruchs können falsche Auskünfte von Verwaltungsbehörden unter Umständen eine vom materiellen Recht abweichende Behandlung des Rechtsuchenden gebieten. Der damit gewährte Schutz des Vertrauens in behördliches Handeln setzt namentlich voraus, dass die Auskunft vorbehaltlos erteilt wurde, sie sich auf eine konkrete Angelegenheit bezog, die auskunftserteilende Behörde zuständig war oder der Rechtsuchende sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte, er die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte und er im Vertrauen darauf Dispositionen traf, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können (<ref-ruling> E. 3.6.2 S. 193 mit Hinweisen).
4.3. Aus dem in den Akten befindlichen E-Mail-Verkehr geht hervor, dass der Beschwerdeführer am 7. März 2013 René Küenzi darüber informierte, dass gewisse Projektänderungen vorgesehen seien, wobei er ein paar mit Filzstift von Hand und nicht sehr präzise korrigierte Pläne beilegte. René Küenzi antwortete am gleichen Tag, er werde sich die Sache in der nächsten Woche ansehen und sich danach nochmals melden. Nach der Besichtigung der Baustelle, bei welcher er auch einige Fotos machte, teilte René Küenzi dem Beschwerdeführer mit E-Mail vom 3. April 2013 mit, dass seiner Meinung nach nichts dagegen spreche, die Anpassungen so auszuführen, wie es in den Planskizzen vorgesehen sei.
4.4. Eine Zusicherung der zuständigen Behörde ist im E-Mail vom 3. April 2013 nicht zu sehen. Aus dessen Wortlaut geht hervor, dass es sich dabei um die persönliche Ansicht von René Küenzi handelt. Einzuräumen ist, dass es die Auskunft an der wünschbaren Klarheit vermissen lässt, zumal aus den Umständen hervorgeht, dass der Beschwerdeführer eine verbindliche Antwort wollte. Von grösserer Bedeutung erscheint insofern, dass es sich beim Beschwerdeführer um einen in Fragen der Raumplanung erfahrenen Anwalt und Notar handelt und er nicht nur aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit, sondern auch gestützt auf das vorangehende Baubewilligungsverfahren wissen musste, dass die Bewilligung von Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone in die Kompetenz der kantonalen Behörden fällt (Art. 25 Abs. 2 RPG) und zudem den Einbezug einspracheberechtigter Personen erfordert (vgl. Urteil 1C_205/2015 vom 29. Oktober 2015 E. 5.4 mit Hinweisen). Zudem ist die Abweichung von der erteilten Bewilligung beträchtlich. Gemäss dem angefochtenen Entscheid wurde die eine Wand um ca. 1 m, die andere um ca. 60 cm nach aussen verschoben. Vor diesem Hintergrund stellt das E-Mail vom 3. April 2013 keine bindende Auskunft der zuständigen Behörde dar und geht die Berufung des Beschwerdeführers auf den Grundsatz von Treu und Glauben fehl.
4.5. Unbegründet ist auch die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs. René Küenzi hat dem Beschwerdeführer mitgeteilt, er würde sich die Baute in der kommenden Woche ansehen. Wenn der Beschwerdeführer tatsächlich das Bedürfnis gehabt hätte, hierbei anwesend zu sein, wie er in seiner Beschwerde beteuert, hätte er dies René Küenzi mitteilen können. Indem er dies nicht tat, verzichtete er auf seine Anwesenheit. Auch der Umstand, dass die Vorinstanz keine Zeugenbefragung zum Zustand des alten Dachs durchführte, verletzte das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht. Nach dem Ausgeführten beruft sich der Beschwerdeführer hinsichtlich der versetzten Aussenmauern zu Unrecht auf den Grundsatz von Treu und Glauben und kann damit auch das ersetzte und in seiner Form veränderte Dach nicht als "implizit bewilligt" angesehen werden.
5.
5.1. Gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Der Gehalt der Zonenkonformität wird in Art. 34-38 RPV näher umschrieben. Gemäss <ref-law> darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), wenn der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und wenn der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c). Ausdrücklich hält <ref-law> fest, dass Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft nicht als zonenkonform gelten.
5.2. Bei der Beurteilung, ob es sich um einen Betrieb mit zonenwidriger Freizeitlandwirtschaft oder einen zonenkonformen landwirtschaftlichen Haupt- oder Nebenerwerbsbetrieb handelt, ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Indizien für das Vorliegen eines Freizeitlandwirtschaftsbetriebs sind etwa die fehlende Gewinn- und Ertragsorientierung, das Nichterreichen einer gewissen Mindestgrösse oder der marginale Arbeitsbedarf auf dem Betrieb. Auf starre Grenzwerte wurde bewusst verzichtet. Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Sinne von Art. 16a RPG unterscheidet sich von der Freizeitlandwirtschaft insbesondere durch einen dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang (zum Ganzen: Urteil 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.2 mit Hinweisen).
5.3. Das Kantonsgericht führt aus, massgebend seien gemäss dem kantonalen Verfahrensrecht die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt seines Urteils. Die Dienststelle rawi sei davon ausgegangen, dass der Beschwerdeführer eine Rebbaufläche von 30 Aren bewirtschafte, welche unterhalb des umstrittenen Ökonomiegebäudes liege. Daran ändere nichts, dass der Beschwerdeführer gemäss dem von ihm vorgelegten Betriebsdatenblatt vom 31. Januar 2016 eine Bewilligung der kantonalen Dienststelle Landwirtschaft und Wald (lawa) für die Anpflanzung von Reben für weitere 30 Aren besitze, denn diese würden gegenwärtig noch nicht bewirtschaftet. Zwar sei Rebbau arbeitsintensiv, eine Fläche von 30 Aren sei jedoch sehr klein. Zudem sei der 52-jährige Beschwerdeführer Partner in einer Anwalts- und Notariatskanzlei, weshalb die Zeit, die er für den Weinbau einsetzen könne, sehr knapp bemessen sei. Es sei deshalb davon auszugehen, dass er in hohem Ausmass der Hilfe Dritter bedürfe. Dafür habe er eine Entschädigung auszurichten, was die Rentabilität schmälere. Hinsichtlich der Produktion sei für 30 Aren von etwa 2'500 bis 3'000 Flaschen auszugehen, welche sich aufgrund des Qualitätslabels AOC erfahrungsgemäss zu Fr. 15.-- bis 20.-- verkaufen liessen. Dies ergebe einen Umsatz in der Grössenordnung von lediglich Fr. 50'000.--. Angesichts der beträchtlichen Kosten, insbesondere aufgrund des notwendigen Beizugs von Dritten, dürfte der erzielbare Gewinn signifikant tiefer ausfallen. All dies spreche für einen Freizeitlandwirtschaftsbetrieb, wobei unerheblich sei, dass der Betrieb "Winzigen" als landwirtschaftlicher Betrieb anerkannt worden sei und der Beschwerdeführer einen Kurs für Nebenerwerbslandwirtschaft besucht habe. Insgesamt spreche nichts dafür, dass er auf der Grundlage einer Rebbaufläche von lediglich 30 Aren ein Einkommen erzielen könne, welches im Verhältnis zu jenem, welches er als Rechtsanwalt und Notar erreiche, als eigentlicher Zuerwerb gelte. Das Ökonomiegebäude sei damit nicht zonenkonform.
5.4. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe den Sachverhalt willkürlich festgestellt und seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Das Betriebsdatenblatt sei amtlich geprüft und verbindlich. Danach verfüge sein Betrieb für das Jahr 2016 über eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 516 Aren, wovon 61 Aren Rebfläche und 455 Aren Wiesland seien. Bereits im vorinstanzlichen Verfahren habe er darauf hingewiesen, dass die gesamte Fläche mittlerweile mit Reben bepflanzt sei. Dabei handle es sich um Rieslingtrauben und somit um eine Spezialität. In seinem Betriebskonzept von 2013/2014 habe er auf der Grundlage von 50 Aren Rebfläche ein Reineinkommen von Fr. 40'000.-- berechnet. Die Dienststelle lawa habe die Ertragszahlen angesichts der veränderten landwirtschaftlichen Nutzflächen aktualisiert und einen Umsatz von Fr. 122'500.-- sowie ein Einkommen von Fr. 67'500.-- berechnet. Mit diesen Unterlagen habe sich das Kantonsgericht nicht auseinandergesetzt. Weiter sei falsch, einen Vergleich zu seinem Einkommen als Anwalt und Notar zu ziehen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sei entscheidend, dass ein namhafter Beitrag an den Existenzbedarf der Bewirtschafterfamilie erzielt werde, wovon bereits bei einem Einkommen von Fr. 20'000.-- auszugehen sei. Auch das Mindestarbeitsaufkommen für die Ausrichtung von Direktzahlungen nach der Verordnung vom 23. Oktober 2013 über die Direktzahlungen an die Landwirtschaft (Direktzahlungsverordnung, DZV; SR 910.13) werde deutlich überschritten, was gegen Freizeitlandwirtschaft spreche.
5.5. Das ARE führt aus, der überwiegende Teil des Wies- und Weidelands des Beschwerdeführers sei Pachtland. Dazu gehöre eine Parzelle von 2.81 ha in rund 15 km Entfernung. Weshalb der Beschwerdeführer dieses angeblich der "Ballenproduktion von Rossheu" dienende Wiesland gepachtet habe, sei nicht ersichtlich. Für drei Pferde reiche eine Raufutterfläche von rund 1 ha aus. Die bewilligte Rebfläche von 0.61 ha liege im Grenzbereich zwischen Hobby- und Kleinbetrieb. Die Berechnung vom 31. Januar 2016 weise 0.583 SAK aus, wobei 0.366 SAK auf den Rebbau entfielen, einschliesslich 0.183 SAK für die Kelterei. Für Letztere falle vorderhand, d.h. bis zur ersten Traubenverarbeitung, kein Aufwand an. Der Arbeits- bzw. Zeitaufwand sei freilich nicht allein ausschlaggebend. Hinsichtlich des Einkommens sei anhand gesicherter Erfahrungswerte eine Prognose zu erstellen, da bisher kein Wein produziert worden sei. Beim von der Dienststelle lawa prognostizierten Rohertrag stelle sich unweigerlich die Frage, weshalb Riesling in der Schweiz bislang eine Rarität geblieben sei, denn bei einem derart hohen Ertrag müsste die Rebsorte eine viel grössere Verbreitung gefunden haben. Unerwähnt bleibe in der Prognose auch, dass sich die Rebfläche an einem Ort befinde, wo bisher kein Weinbau betrieben worden sei. Wie gut die neu gepflanzten Reben gedeihen, welchen Ernteertrag sie abwerfen, von welcher Qualität die geernteten Trauben und der daraus gegorene Wein sein würden und ob sich genügend Käufer fänden, die bereit seien, den als Berechnungsgrundlage angenommenen Preis von Fr. 25.-- pro Flasche zu zahlen, sei völlig offen. Die Prognose fusse mit anderen Worten nicht auf gesicherten Erfahrungswerten, sondern durchwegs auf optimistischen Annahmen, die mit vielen Unsicherheiten behaftet seien. Es könne deshalb nicht darauf abgestellt werden. Die Dienststelle lawa sei in ihren Berechnungen von wiederkehrenden jährlichen Aufwendungen von Fr. 55'000.-- ausgegangen. Bei den prognostizierten 4'000 Flaschen müsste der Beschwerdeführer einen Preis von Fr. 14.-- erzielen und sämtliche Flaschen verkaufen, um nur die laufenden Kosten zu decken.
5.6. Die Dienststelle rawi bringt vor, die Analyse der Dienststelle lawa sei von Beat Felder verfasst worden. Dieser sei Berater beim Berufsbildungszentrum für Natur und Ernährung in Hohenrain. Der Beschwerdeführer habe ihn jeweils als Berater beigezogen. Es handle sich bei der Analyse deshalb um ein Parteigutachten. Dafür spreche auch, dass es vom Beschwerdeführer direkt in Auftrag gegeben und ihm später direkt von Beat Felder zugestellt worden sei, obwohl für die formelle und materielle Koordination im Baubewilligungswesen die Dienststelle rawi zuständig sei.
5.7. Vorweg ist festzuhalten, dass die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs unbegründet ist. Zwar hat sich das Kantonsgericht mit der erwähnten Analyse nicht direkt auseinandergesetzt, es hat jedoch im Einzelnen dargelegt, weshalb es die Aktivitäten des Beschwerdeführers der Freizeitlandwirtschaft zuordnet und damit klar gemacht, dass es der Meinungsäusserung des Beraters Beat Felder nicht folgen konnte. Die Erwägungen des Kantonsgerichts erlaubten dem Beschwerdeführer ohne Weiteres, den Entscheid sachgerecht anzufechten (<ref-ruling> E. 6.2 S. 274; <ref-ruling> E. 5.2 S. 236 mit Hinweisen).
5.8. Die Kritik des Beschwerdeführers ist jedoch insofern berechtigt, als das Kantonsgericht, welches nach seinen eigenen Darlegungen Noven bis zum Zeitpunkt seines Entscheids berücksichtigen musste, auf die in jenem Zeitpunkt für die Bewirtschaftung zur Verfügung stehende Fläche hätte abstellen sollen. Offenbleiben kann, ob er ebenfalls zu Recht geltend macht, dass es nicht darauf ankomme, in welchem Verhältnis das zu erwartende Einkommen aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit zu seinem Einkommen als Notar und Anwalt stehe. Massgebend ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung insofern, dass ein namhafter Beitrag an den Existenzbedarf der Bewirtschafterfamilie geleistet wird, wobei ein Beitrag von rund einem Drittel vom ARE bei Vorhaben, die keine bedeutenden räumlichen Auswirkungen haben, als sachgerecht bezeichnet wird (Urteile 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3.3 und 1A.64/2006 vom 7. November 2006 E. 5.3). Im Ergebnis ist der angefochtene Entscheid aus den folgenden Erwägungen jedenfalls nicht zu beanstanden.
Grundsätzlich ist die Existenzfähigkeit aufgrund der aktuellen Betriebsstruktur zu prüfen. Beabsichtigte Erweiterungen können nur insoweit berücksichtigt werden, als sie sowie der dadurch zu erwartende zusätzliche wirtschaftliche Ertrag hinreichend gesichert erscheinen. Die längerfristige Existenzfähigkeit muss insgesamt aufgrund gesicherter Fakten und einer vertieften Prüfung der Wirtschaftlichkeit bejaht werden können (Urteil 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3.3). Im vorliegenden Fall wurde an der betreffenden Lage bisher kein Wein angebaut und fehlt es damit insbesondere an Erfahrungswerten in Bezug auf die vom Beschwerdeführer angepflanzte Traubensorte. Da nur auf gesicherten Erfahrungswerten beruhende Prognosen dem Entscheid zu Grunde gelegt werden können, ist unter diesen Voraussetzungen eine vorsichtige Schätzung des zu erwartenden Ertrags geboten. Der von der Vorinstanz ihrer Beurteilung zu Grunde gelegte Verkaufspreis von Fr. 15.-- bis Fr. 20.-- und der Umstand, dass sie sich insofern von der Analyse, welche Beat Felder im Namen der Dienststelle lawa für den Beschwerdeführer verfasst hatte, entfernte, ist aus diesem Grund nicht zu beanstanden.
Der Beschwerdeführer rechnet mit einer Jahresproduktion von 4'000 Flaschen Wein. Somit müsste er einen Preis von mindestens Fr. 13.75 erzielen und zudem sämtliche Flaschen verkaufen, um die jährlichen Aufwendungen von Fr. 55'000.-- zu decken. Unter diesen Umständen kann nicht gesagt werden, gesicherte Fakten liessen den Schluss zu, dass der Beschwerdeführer mit seinem Betrieb einen namhaften Beitrag an den Existenzbedarf seiner Familie erzielen wird. Dass der Betrieb einen hohen Arbeitsaufwand verursacht und der Beschwerdeführer aufgrund der berechneten SAK Anspruch auf Direktzahlungen hat (Art. 5 DZV verlangt dafür ein Mindestarbeitsaufkommen von 0,2 SAK), ist dabei nicht entscheidend. Der zeitliche Aufwand für Freizeitbeschäftigungen kann durchaus beträchtlich sein, ohne dass bereits eine berufliche Tätigkeit vorliegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann beispielsweise bei einem jährlichen Arbeitsaufwand von fast 1'200 Stunden oder gar auch bei Aufgabe der bisherigen beruflichen und vollständiger Hingabe an die landwirtschaftliche Tätigkeit Freizeitlandwirtschaft vorliegen (vgl. das bereits wiederholt zitierte Urteil 1C_8/2010 vom 29. September 2010 E. 2.3 sowie Urteil 1A.256/2005 vom 10. März 2006 E. 2.2).
Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob die Kostenrechnung des Beschwerdeführers, welche in die Analyse vom 28. April 2016 übernommen wurde, korrekt ist. Danach wird dem Betrieb Winzigen unter dem Titel Investitionen nur ein Anteil von Fr. 150'000.-- an den Kosten des Ökonomiegebäudes angerechnet. Wie sich dem vom Beschwerdeführer verfassten Dokument "Umbau- und Renovationsaufwand 2013" entnehmen lässt, war der Umbau erheblich teurer.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzte, wenn sie von einem Freizeitlandwirtschaftsbetrieb ausging.
6.
6.1. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, das nachträgliche Baugesuch könne auch gestützt auf Art. 24c RPG bewilligt werden. Diese Bestimmung sieht vor, dass bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt werden (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Dies gilt auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (Abs. 3). Vorliegend ist ein freistehendes Ökonomiegebäude zu beurteilen, weshalb Abs. 3 nicht anwendbar ist.
Die massgebliche Rechtsänderung, welche dazu führt, dass eine Baute oder Anlage im Sinne von Abs. 1 nicht mehr zonenkonform ist, ist in der Regel das Inkrafttreten des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 (Urteil 1C_312/2016 vom 3. April 2017 E. 2.1 mit Hinweis).
6.2. Das Kantonsgericht hält fest, es spreche nichts dafür, dass das streitbetroffene Ökonomiegebäude jemals in einer bundesrechtskonformen Bauzone gelegen habe und zufolge einer Rechtsänderung oder einer Änderung der Grundnutzungsordnung in der Landwirtschaftszone rechtswidrig geworden sei. Art. 24c RPG sei deshalb nicht anwendbar und es sei unerheblich, wann der ehemalige landwirtschaftliche Betrieb aufgegeben worden sei. Zudem versuche der Beschwerdeführer nicht glaubhaft geltend zu machen, das Gebäude sei vor dem 1. Juli 1972 jemals legal gewerblich genutzt worden. Auch der Hinweis darauf, dass der Sohn des vormaligen Eigentümers den Westteil des Erdgeschosses auch schon als Probelokal genutzt habe, vermöge daran nichts zu ändern, dies umso weniger, als er nicht behaupte, dafür hätten die Behörden formelle Bewilligungen erteilt. Zudem sei der vormalige Eigentümer 1972 erst 29 Jahre alt gewesen und es sei nicht davon auszugehen, dass dessen Sohn das Gebäude schon damals als Probelokal benutzt habe.
6.3. Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, es sei unbestritten, dass der vormalige Eigentümer seine landwirtschaftliche Tätigkeit im Jahr 1970 aufgegeben habe. Durch das Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972 sei die Scheune zonenwidrig geworden, weil sie an diesem Datum bereits nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sei. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei dies massgebend. Er gehe davon aus, dass er nicht darüber hinaus noch beweisen müsse, dass die Scheune danach anders genutzt worden sei. Immerhin habe er vor Kantonsgericht beantragt, den vormaligen Eigentümer als Zeugen zu befragen. Dessen Bruder habe damals die Scheune als Materialzwischenlager verwendet. Das Kantonsgericht habe in willkürlicher Weise von der Beweisabnahme abgesehen (<ref-law>). Wenn es zudem ausführe, dass die Scheune vor dem 1. Juli 1972 nicht legal genutzt worden sei, so unterstelle es, dass eine blosse Nutzungsänderung bewilligungspflichtig gewesen wäre. Eine gesetzliche Grundlage dafür gebe es jedoch nicht an.
6.4. Die Dienststelle rawi hat dem Bundesgericht in ihrer Stellungnahme einen Entscheid der Dienststelle lawa vom 7. März 2006 eingereicht, der die Zulässigkeit einer vom früheren Eigentümer angestrebten Parzellierung mit dem bäuerlichen Bodenrecht betrifft. Darin und in einem für jenes Verfahren eingeholten Amtsbericht der Dienststelle rawi wird festgestellt, dass das fragliche Ökonomiegebäude bis ins Jahr 1974 landwirtschaftlich genutzt und das Land ab 1975 verpachtet wurde. Entsprechend sei auch keine formelle Umnutzungsbewilligung der zonenkonformen Ökonomiebaute zu zonenfremden Zwecken aktenkundig.
6.5. Dass die Vorinstanz es als nicht erstellt erachtete, dass die Ökonomiebaute vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken verwendet wurde, ist insbesondere angesichts der von der Dienststelle rawi vorgelegten Dokumente nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer ist zwar der Auffassung, dass diese Dokumente als unzulässige Noven aus dem Recht zu weisen seien. Dabei übersieht er, dass er mit seiner Rüge, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unvollständig festgestellt, und seinem neuen Vorbringen, die Ökonomiebaute sei damals als Materialzwischenlager verwendet worden, selbst dazu Anlass gegeben hat. Eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegt nicht vor (<ref-law>). Auch ist dem Kantonsgericht keine willkürliche antizipierte Beweiswürdigung vorzuwerfen (<ref-law>), weil es den vormaligen Eigentümer nicht als Zeugen befragte. Der Beschwerdeführer stellte diesen Beweisantrag einzig zur Stütze seiner Behauptung, wann der vormalige Eigentümer seinen Betrieb aufgab. Dies ging jedoch schon aus dessen schriftlicher Erklärung hervor, sodass eine zusätzliche Befragung als überflüssig erscheinen musste.
7.
7.1. Zu prüfen ist schliesslich, ob eine Bewilligung gestützt auf Art. 24e RPG hätte erteilt werden müssen. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung werden bauliche Massnahmen bewilligt in unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen, die in ihrer Substanz erhalten sind, wenn sie Bewohnern oder Bewohnerinnen einer nahe gelegenen Wohnbaute zur hobbymässigen Tierhaltung dienen und eine tierfreundliche Haltung gewährleisten.
7.2. Das Kantonsgericht legt dar, die Dienststelle rawi habe dem Beschwerdeführer im Jahr 2012 erlaubt, in seinem Ökonomiegebäude Pferde zu halten. Von dieser Bewilligung sei er jedoch abgewichen, weshalb er sich nicht mehr darauf berufen könne. Gemäss dem jüngsten Plan vom 18. Juni 2016 sei lediglich noch eine einzelne Pferdebox samt einer grosszügigen "Sattelkammer" geplant. Aufgrund der umfangreichen Umbauten sei von einem Ersatzneubau auszugehen. Die Bausubstanz sei zum überwiegenden Teil ersetzt worden, das Gebäude in seiner Substanz somit nicht mehr erhalten, wie es das Gesetz verlange.
7.3. Der Beschwerdeführer bringt vor, das Kantonsgericht übersehe, dass nicht nur eine Pferdebox mit Sattelkammer im Innern des Gebäudes, sondern auch eine zweite Pferdebox unter der Scheuneneinfahrt projektiert sei. Soweit er von der Baubewilligung aus dem Jahr 2012 abgewichen sei, habe er dies mit dem Einverständnis der Dienststelle rawi getan. Zudem liege in Bezug auf das ganze Gebäude lediglich eine Sanierung, nicht aber ein Ersatzneubau vor. In seinem Baugesuch vom 2. April 2012 habe er mit dem Hinweis "grösstenteils bestehend" angedeutet, dass es bei Innenwänden, Decken und Böden zu Ergänzungen kommen könne. Mit Ausnahme der Vormauerungen der Nord- und Ostfassade habe er das gesamte Erdgeschoss gemäss der damaligen Baubewilligung erstellt. Da auch die Vormauerungen nachträglich bewilligt worden seien, müsse das auch für den Dachstock gelten, soweit er sich darauf abstütze.
7.4. In ihrer Substanz erhalten ist eine Baute dann, wenn die tragenden Konstruktionsteile intakt sind oder lediglich einer leichten Renovation bedürfen (Urteil 1C_207/2015 vom 9. September 2015 E. 4.1 und 5 mit Hinweisen). Diese Voraussetzung ist vorliegend schon deshalb nicht erfüllt, weil zwei Aussenwände und der gesamte Dachstock ersetzt werden mussten. Dass diese Änderungen ohne Bewilligung vorgenommen wurden und auch nicht in den Anwendungsbereich des Vertrauensschutzes fallen, wurde bereits dargelegt (E. 4 hiervor). Auf die weiteren Umgestaltungen im Innenbereich braucht unter diesen Umständen nicht im Detail eingegangen zu werden. Immerhin ist festzuhalten, dass aus dem Hinweis "grösstenteils bestehend" im Baugesuch nicht auf die Bewilligung baulicher Änderungen geschlossen werden kann.
Art. 24e RPG ist somit vorliegend ebenfalls nicht anwendbar. Die Rüge der Verletzung dieser Bestimmung ist unbegründet.
Hinsichtlich der Pferdebox unter der Scheuneneinfahrt ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass der Wiederherstellungsbefehl der Baudirektion vorsieht, dass diese erstellt werden kann. Das hält das Kantonsgericht an anderer Stelle selbst fest. Weitere Ausführungen dazu erübrigen sich.
8.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, er wolle Rinder halten, falls für die Pferdehaltung keine Bewilligung möglich sei. Er habe bei den Behörden angefragt, welche Vorkehren er in dieser Hinsicht treffen müsse, aber keine Antwort erhalten. Damit sei sein Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. Das Kantonsgericht hielt dazu fest, es lasse sich den Akten nichts entnehmen, was darauf hindeute, dass der Beschwerdeführer Rindermast ernsthaft in Erwägung ziehe. Die Dienststelle rawi habe ihren Entscheid hinreichend begründet und das rechtliche Gehör nicht verletzt. Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Da der Beschwerdeführer kein entsprechend begründetes Gesuch eingereicht hat, mussten sich die Baubewilligungsbehörden auch nicht der Möglichkeit der Rindermast auseinandersetzen.
9.
Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands macht der Beschwerdeführer geltend, es sei nicht ersichtlich, weshalb sich die Vorinstanz zu einem nicht streitigen Punkt auf rund drei Seiten auslasse. Eine Bundesrechtsverletzung macht er in dieser Hinsicht nicht geltend. Hingegen erblickt er im Umstand, dass sich das Kantonsgericht nicht mit der von ihm vorgeschlagenen Neufassung der Anmerkung im Grundbuch auseinandergesetzt habe, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Diese Kritik ist unbegründet. Indem das Kantonsgericht die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen als verhältnismässig bezeichnete, brachte es auch zum Ausdruck, dass keine weitergehenden Nutzungen (insbesondere Degustation und Verkauf von Weinerzeugnissen) zulässig seien. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist unbegründet.
10.
Die Beschwerde ist aus den genannten Gründen abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (<ref-law>) und ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 1-3 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Stadt Luzern, Stab Baudirektion, dem Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement, Dienststelle Raum und Wirtschaft, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Dezember 2017
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Dold