facts:
Faits :
A.
Par ordonnance du 15 octobre 2014, le Ministère public du canton de Genève a classé la procédure pénale ouverte à l'encontre de X._. Il a rejeté les prétentions en indemnité de X._ fondées sur les art. 429 al. 1 let. a et c CPP et mis les frais de la procédure, d'un montant de 350 fr., à la charge de celui-ci.
Le 3 mars 2015, la Chambre pénale de recours de la Cour de justice a rejeté le recours de X._ contre la décision du Ministère public.
Par arrêt du 5 février 2016 (6B_396/2015), le Tribunal fédéral a annulé la décision du 3 mars 2015 de la Chambre pénale de recours et lui a renvoyé la cause pour qu'elle se saisisse des griefs relatifs à l'indemnisation des dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable des droits de procédure de X._ et la répartition des frais de la procédure préliminaire.
B.
Statuant sur renvoi le 16 mars 2016, la Chambre pénale de recours a partiellement admis le recours de X._ contre l'ordonnance du 15 octobre 2014. Elle a laissé les frais de la procédure préliminaire à la charge de l'Etat et alloué à X._ une indemnité de 6'048 fr. TTC pour ses frais de défense en procédure préliminaire. Elle a mis à la charge de X._ le quart des frais de la procédure de recours, comprenant un émolument de 1000 fr., et lui a alloué une indemnité de défense de 1000 fr. TTC pour la procédure de recours.
Le 22 mars 2017, le Tribunal fédéral a annulé cet arrêt et renvoyé la cause à l'autorité cantonale pour qu'elle rende une nouvelle décision sur la répartition des frais de la procédure de recours ainsi que sur l'indemnisation des frais de défense de X._ pour la procédure de recours (6B_477/2016).
C.
Dans son arrêt du 25 avril 2017, la Chambre pénale de recours a considéré qu'un motif qui n'avait pas été évoqué dans l'arrêt du 16 mars 2016, à savoir le rejet des prétentions de X._ en réparation du tort moral (art. 429 al. 1 let. c CPP) par arrêt du 3 mars 2015, justifiait que ce dernier supporte la moitié des frais de la procédure de recours et que son indemnité pour ses frais de défense soit réduite de moitié. Compte tenu de l'interdiction de la reformatio in pejus, elle a rendu un arrêt dont le dispositif est identique à celui du 16 mars 2016.
D.
X._ forme un recours en matière pénale au Tribunal fédéral contre ce dernier arrêt. Il conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et à sa réforme en ce sens que les frais sont intégralement laissés à la charge de l'Etat et qu'une indemnité de procédure de 1'836 fr. TTC lui est allouée pour la procédure de recours cantonale. Il sollicite par ailleurs l'assistance judiciaire.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recourant se plaint de la violation de son droit d'être entendu. Il reproche à la cour cantonale d'avoir statué à la suite de l'arrêt du Tribunal fédéral du 22 mars 2017 sans lui avoir donné la possibilité de se déterminer préalablement, et cela alors même qu'elle a retenu " un motif non invoqué dans sa décision précédente et sur lequel le Tribunal fédéral ne s'est pas prononc é " pour confirmer son précédent prononcé nonobstant l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral.
1.1. Le droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst., ainsi que les art. 3 al. 2 let. c et 107 CPP) implique notamment le droit de l'intéressé de s'exprimer sur la cause avant qu'une décision soit rendue sur sa situation juridique (<ref-ruling> consid. 2.2.1 p. 188). La nature des questions qu'il reste à trancher détermine dans quelle mesure il subsiste un droit de s'exprimer après l'admission du recours et le renvoi de la cause à l'autorité inférieure (<ref-ruling> consid. 2 p. 139; <ref-ruling> consid. 2d p. 139 ss; plus récent: arrêt 6B_1366/2016 du 6 juin 2017 consid. 1.2). L'autorité cantonale qui statue sans entendre les parties encore une fois sur la nouvelle répartition des frais et des dépens des instances cantonales ne viole pas leur droit d'être entendues (<ref-ruling> consid. 2 p. 102 ss).
1.2. Le recourant a eu l'opportunité de se déterminer sur la question des frais et dépens dans le cadre de son recours contre l'ordonnance de classement du Ministère public. Il pouvait le faire pour toutes les éventualités quant au sort de la cause, soit l'admission partielle ou complète de ses conclusions. L'affaire renvoyée par le Tribunal fédéral à la cour cantonale ne soulevait pas de question de fait qui ne pouvait être résolue sur la base du dossier. L'autorité précédente a ainsi statué en prenant en considération un élément ressortant de la procédure, soit le rejet des prétentions en tort moral du recourant par l'arrêt du 3 mars 2015. Dans cette mesure, le recourant ne disposait pas d'un droit d'être entendu avant que la cour cantonale ne statue à nouveau.
Au demeurant, en tant que le recourant affirme que s'il avait pu se déterminer, il aurait produit un arrêt du 28 avril 2016 de la cour cantonale, il sera constaté ci-après (consid. 4.2) que cet arrêt rendu dans une autre procédure était de toute façon impropre à influencer le sort des frais et dépens dans la procédure cantonale en cause.
2.
Le recourant relève que la cour cantonale avait fixé les frais judiciaires à 800 fr. dans son premier arrêt du 3 mars 2015, à 1000 fr. dans son arrêt du 16 mars 2016, puis également à 1000 fr. dans l'arrêt attaqué. Il y voit une violation du principe de l'interdiction de la reformatio in pejus (art. 391 al. 2 CPP), dès lors que le Tribunal fédéral avait admis son recours.
2.1. La prohibition de la reformatio in pejus, dont le but est de permettre au prévenu d'exercer son droit de recours sans craindre de voir le jugement modifié en sa défaveur (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 90; <ref-ruling> consid. 2.4.3 p. 287; arrêt 6B_879/2016 du 22 juin 2017 consid. 2.2) est consacrée par le biais de l'art. 391 al. 2 1ère phrase CPP. Cette disposition prévoit que l'autorité de recours ne peut modifier une décision au détriment du prévenu ou du condamné si le recours a été interjeté uniquement en leur faveur.
2.2. La cour cantonale a retenu, à juste titre, que l'interdiction de la reformatio in pejus trouvait application entre les décisions du 16 mars 2016 et du 25 avril 2017 en ce qui concerne la mise à la charge du recourant des frais de la procédure de recours et l'indemnité pour ses frais de défense découlant de la procédure de recours, dans la mesure où ces points faisaient l'objet du litige qui avait donné lieu à l'arrêt de renvoi du Tribunal fédéral du 22 mars 2017. En revanche, l'interdiction de la reformatio in pejus n'a pas de portée entre les arrêts du 3 mars 2015 et du 16 mars 2016 s'agissant des frais de la procédure de recours car le litige ne portait pas sur ce point. Chaque décision rendue est taxée pour elle-même, selon le coût occasionné par la décision en question et dans la fourchette prévue par la loi (en l'espèce: art. 13 du Règlement fixant le tarif des frais en matière pénale, RS GE E 4 10.03; cf. arrêt 6B_803/2016 du 20 juillet 2017 consid. 5).
Aussi, que l'émolument soit de 800 fr. dans l'arrêt du 3 mars 2015 et de 1000 fr. dans l'arrêt du 16 mars 2016 ne constituait pas une modification du jugement, sur laquelle l'interdiction de la reformatio in pejus aurait trouvé à s'appliquer. Ce grief est ainsi sans fondement.
3.
Le recourant soutient que la cour cantonale a violé le principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi (art. 107 LTF) en retenant qu'il n'aurait obtenu que partiellement gain de cause, ce qui justifiait de mettre un quart des frais de la procédure de recours à sa charge et de réduire à 1000 fr. l'indemnité due pour ses frais de défense.
3.1. Les considérants d'un arrêt de renvoi du Tribunal fédéral (art. 107 al. 2 LTF) sont contraignants tant pour l'autorité à laquelle l'affaire est renvoyée que pour le Tribunal fédéral lui-même, lorsque celui-ci doit se prononcer à nouveau sur la cause. Ni l'autorité cantonale, ni le Tribunal fédéral ne peuvent, dans leur nouvelle décision, se fonder sur des considérations que le Tribunal fédéral a expressément ou implicitement rejetées dans l'arrêt de renvoi. A l'inverse, la nouvelle décision de l'autorité peut se fonder sur des considérations qui n'ont pas été mentionnées dans l'arrêt de renvoi ou sur lesquelles le Tribunal fédéral ne s'est pas encore exprimé (arrêt 5A_11/2013 du 28 mars 2013 consid. 3.1; cf. également: <ref-ruling> consid. 3c/bb p. 354; <ref-ruling> consid. 5.2 p. 94; arrêt 2C_1020/2011 du 16 novembre 2012 consid. 4.2 et les références citées). Aussi la cour cantonale ne viole-t-elle pas l'autorité de l'arrêt fédéral en fondant sa nouvelle décision sur un motif supplémentaire non invoqué dans son arrêt précédent et au sujet duquel le Tribunal fédéral n'a pas eu l'occasion de se prononcer (<ref-ruling> consid. 3c, bb).
3.2. La cour cantonale a constaté, à l'instar du Tribunal fédéral dans l'arrêt 6B_477/2016, que le recourant avait obtenu entièrement gain de cause sur ses conclusions relatives à l'indemnisation de ses frais de défense pour la procédure préliminaire. Toutefois, considération faite de l'ensemble des conclusions prises dans le cadre de la procédure de recours, il n'avait eu que partiellement gain de cause. En effet, si ses conclusions en rapport avec sa condamnation au paiement des frais de la procédure préliminaire et sa prétention à une indemnité pour ses frais de défense avaient été admises dans l'arrêt de la cour cantonale du 16 mars 2016, en revanche ses prétentions en réparation du tort moral avaient été rejetées dans l'arrêt du 3 mars 2015 déjà, sans qu'il ne s'en plaigne dans son recours du 20 avril 2015 auprès du Tribunal fédéral.
La cour cantonale a considéré que même si le rejet de l'une de ses conclusions n'avait pas été évoqué à l'appui de la décision rendue le 16 mars 2016, elle était libre de justifier sa nouvelle décision par le fait que le recourant avait succombé sur ses prétentions relatives à la réparation du tort moral. En effet, lorsqu'il avait examiné le bien-fondé de la répartition des frais de la procédure de recours dans son arrêt du 22 mars 2017, le Tribunal fédéral ne s'était prononcé que sur l'admission des conclusions du recourant relatives à l'indemnisation de ses frais de défense. Il n'avait pas mentionné le sort de celles relatives à la réparation du tort moral, puisqu'elles n'étaient pas critiquées devant lui.
3.3. Le recourant ne remet pas en cause le fait que, s'agissant de déterminer dans quelle mesure il avait obtenu gain de cause, seul le sort de ses conclusions relatives à l'indemnisation de ses frais de défense et la répartition des frais de la procédure préliminaire a été examiné dans l'arrêt cantonal du 16 mars 2016. En retenant que " c'est en violation du droit fédéral que la cour cantonale a considéré que le recourant n'avait pas intégralement obtenu gain de cause ", le Tribunal fédéral ne pouvait faire référence qu'à l'objet du litige porté devant lui, soit la question de savoir dans quelle mesure le recourant avait obtenu gain de cause en relation avec ses conclusions examinées dans l'arrêt attaqué. De même, en renvoyant la cause à la cour cantonale pour qu'elle réexamine le caractère raisonnable de l'activité de l'avocat en procédure de recours, le Tribunal fédéral répondait à la critique qui lui avait été soumise par le recourant en relation avec la preuve de l'activité fournie par son conseil, sans que cela ne signifie que tout autre motif de réduction de l'indemnité de défense serait exclu. Ainsi, c'est à juste titre que la cour cantonale a considéré que le Tribunal fédéral n'avait pas statué sur les conséquences du rejet de ses prétentions en tort moral sur les frais et indemnité de défense en procédure de recours, ce point ne lui ayant pas été soumis.
Partant, la cour cantonale n'a pas porté atteinte à la force contraignante de l'arrêt de renvoi en fondant sa nouvelle décision sur un motif qui n'avait pas été invoqué dans son arrêt précédent et au sujet duquel le Tribunal fédéral n'avait pas eu l'opportunité de se prononcer. Il s'ensuit le rejet du grief du recourant.
4.
Se référant à l'art. 428 al. 1 CPP, le recourant affirme que c'est à tort que la cour cantonale a retenu qu'il n'aurait eu que partiellement gain de cause.
4.1. Aux termes de l'art. 428 al. 1 1ère phrase CPP, les frais de la procédure de recours sont mis à la charge des parties dans la mesure où elles ont obtenu gain de cause ou succombé. Pour déterminer si une partie succombe ou obtient gain de cause, il faut examiner dans quelle mesure ses conclusions sont admises en deuxième instance (arrêts 6B_136/2016 du 23 janvier 2017 consid. 4.1.2; 6B_1025/2014 du 9 février 2015 consid. 2.4.1 et les arrêts cités). Lorsqu'une partie obtient gain de cause sur un point, succombe sur un autre, le montant des frais à mettre à sa charge dépend de manière déterminante du travail nécessaire à trancher chaque point (arrêts 6B_620/2016 du 17 mai 2017 consid. 2.1.2; 6B_634/2016 du 30 août 2016 consid. 3.2). Dans ce cadre, la répartition des frais relève de l'appréciation du juge du fond. Comme celui-ci est le mieux placé pour juger de son caractère approprié, le Tribunal fédéral s'impose une certaine retenue. Il n'intervient que si le juge du fond a excédé le large pouvoir d'appréciation qui lui est accordé sur ce point (arrêts 6B_620/2016 précité consid. 2.1.2; 6B_1079/2015 du 29 février 2016 consid. 5.3.1).
4.2. Comme l'a constaté la cour cantonale, dans la procédure cantonale P/1149/2014, le recourant a sollicité l'annulation de sa condamnation aux frais de la procédure arrêtés à 350 fr., l'octroi d'une indemnité de 5'842 fr. 80 pour ses frais de défense pendant la procédure préliminaire et l'allocation de 8'600 fr. avec intérêts à titre de réparation de son tort moral. Les deux premières conclusions ont été admises par arrêt de la cour cantonale du 16 mars 2016, tandis que la prétention en réparation du tort moral a été rejetée par arrêt du 3 mars 2015. Le recourant a ainsi obtenu un montant global légèrement inférieur à la moitié de celui réclamé aux termes de son recours contre l'ordonnance de classement du ministère public (14'442 fr. 80). Il n'a pas remis en cause le rejet de ses conclusions en réparation du tort moral.
Le recourant a ainsi eu partiellement gain de cause, de sorte qu'il se justifiait de lui faire supporter une partie des frais de la procédure de recours. Qu'il ait également fait valoir ses prétentions en indemnisation du tort moral dans une autre procédure, suspendue dans l'attente qu'une décision soit rendue dans la procédure P/1149/2014, et à l'issue de laquelle il a obtenu l'allocation de l'indemnité qu'il réclamait, est sans pertinence s'agissant de déterminer la répartition des frais de la procédure P/1149/2014. Par ailleurs, que la cour cantonale ne se soit pas référée au rejet de la prétention en réparation du tort moral dans son arrêt du 16 mars 2016 pour motiver sa décision ne saurait signifier que le recourant a obtenu gain de cause sur ce point, tel n'étant manifestement pas le cas. Le grief invoqué est en conséquence infondé.
Pour le surplus, le recourant ne critique pas la quote-part des frais qui sont mis à sa charge, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner ce point.
5.
Le recourant invoque la violation de l'art. 429 CPP au motif que l'indemnité pour les frais de défense de 1000 fr. allouée par la cour cantonale n'intégrerait pas la TVA.
Dans son recours cantonal du 27 octobre 2014, le recourant a justifié sa prétention en indemnisation de ses frais de défense par le calcul suivant: " 5 heures d'activité d'avocat-stagiaire à CHF 250.-/heure et 1 heure d'activité d'avocat chef d'étude à CHF 450.-/heure, soit un montant total de CHF 1'836.- TTC ". Dans son arrêt du 16 mars 2016, la cour cantonale a ramené l'indemnité à 1000 fr. TTC, montant que lui paraissait équitable au sens de l'art. 436 al. 2 CPP. Le montant de 1000 fr. TTC consiste donc en une réduction du montant de 1836 fr. TTC requis par le recourant, qui incluait la TVA. Il n'apparaît pas, dès lors, que la TVA n'aurait pas été comprise dans l'indemnité de 1000 francs. Au surplus, le recourant ne l'a pas prétendu dans son recours contre l'arrêt du 16 mars 2016.
Le postulat fondant le grief du recourant étant erroné, il y a lieu de le rejeter.
6.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.
Comme le recours était voué à l'échec, l'assistance judiciaire ne peut être accordée (art. 64 al. 1 LTF). Le recourant devra donc supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF), dont le montant sera toutefois fixé en tenant compte de sa situation financière, laquelle n'apparaît pas favorable (art. 65 al. 2 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
La requête d'assistance judiciaire est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1200 fr., sont mis à la charge du recourant.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre pénale de recours.
Lausanne, le 1er septembre 2017
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
La Greffière : Musy


facts:
Faits :
A.
A.a. Z._, née en décembre 1943, est locataire depuis 1977 d'un appartement de 4,5 pièces au premier étage d'un immeuble situé à la route... à Genève. Depuis juillet 1993, le loyer mensuel est de 831 fr. (696 fr. plus 135 fr. de charges). Le bail est renouvelable tacitement d'année en année, sauf préavis de résiliation donné trois mois avant l'échéance du 31 octobre.
A.b. Par contrat du 28 avril 2012, la locataire a sous-loué l'appartement à S._ pour la période du 1 er juillet 2012 au 30 juin 2013, avec possibilité de renouvellement tacite d'année en année. Le sous-loyer mensuel a été fixé à 1'000 fr. (865 fr. plus 135 fr. de charges). La convention précisait que l'appartement était partiellement meublé.
Dans un courrier du 31 mai 2012, la locataire a demandé à la bailleresse X._ l'autorisation de sous-louer l'appartement. Elle expliquait qu'après avoir atteint l'âge de la retraite il y a quelques années, elle allait quitter la Suisse pour rejoindre son compagnon en Espagne. Toutefois, étant de nationalité suisse et ayant vécu plus de soixante ans à Genève, elle n'excluait pas d'y revenir si la vie en Espagne devait ne pas lui convenir. Le contrat de sous-location et un "inventaire des meubles et objets de l'appartement" étaient annexés à cette missive.
Le 8 juin 2012, la régie immobilière mandatée par la bailleresse a répondu que la sous-location était acceptée pour la période du 1 er juillet 2012 au 30 juin 2013, étant précisé qu'à cette échéance, la locataire devrait réintégrer son logement ou le restituer.
La locataire, qui a la double nationalité espagnole et suisse, a quitté la Suisse pour l'Espagne à la fin du mois de juin 2012. Elle a annoncé son départ à l'Office cantonal de la population et s'est domiciliée en Catalogne, où elle habite dans un appartement avec son compagnon de nationalité française, qu'elle connaît depuis 1968. Elle ne paie plus d'impôts en Suisse et n'a plus d'assurance-maladie. Elle a donné une procuration sur son compte bancaire à une amie qui habite dans l'immeuble....
A.c. Par lettre du 31 mai 2013, la locataire a informé la régie qu'elle souhaitait conserver le bail de l'appartement. Elle expliquait se trouver provisoirement en Espagne, pays qui lui plaisait. Toutefois, elle constatait après une année qu'elle n'avait pas l'intention d'y finir ses jours et que la Suisse, où elle avait vécu toute sa vie, lui manquait. Elle était venue régulièrement à Genève voir sa fille, sa famille et ses amis et avait l'intention d'y revenir fréquemment avant de s'y réinstaller. "Actuellement", la sous-locataire lui versait 750 fr. par mois car elle-même avait gardé la jouissance exclusive d'une chambre et pouvait utiliser la cuisine et le salon. Elle avait laissé une partie de son mobilier et ses ustensiles de cuisine dans l'appartement.
La régie a répondu le 13 juin 2013 que la sous-location avait été autorisée pour une période d'une année non renouvelable, afin de permettre à la locataire d'apprécier les conditions de son installation en Espagne. Dans la mesure où la locataire avait annoncé son départ à l'Office cantonal de la population, elle avait valablement transféré son domicile à l'étranger et n'avait plus de raison valable de prolonger la sous-location. Aussi était-elle invitée soit à réintégrer l'appartement au 30 juin 2013, soit à convenir de la date à laquelle le bail pourrait être résilié d'un commun accord, étant précisé que la bailleresse n'était pas opposée à lui accorder quelques mois supplémentaires pour permettre à la sous-locataire de s'organiser. En l'absence de réintégration ou d'accord négocié avant le 1 er juillet 2013, la bailleresse prendrait les dispositions prévues par la loi.
Le 27 juin 2013, la locataire a répliqué qu'elle venait régulièrement à Genève, où elle avait vécu toute sa vie et où se trouvaient sa fille, ses amis et de "nombreux liens artistiques". Elle n'avait pas à réintégrer un appartement qu'elle n'avait jamais quitté. Elle allait donc sous-louer une chambre de son appartement à sa "locataire actuelle".
Par avis du 2 juillet 2013, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 octobre 2013. Dans sa lettre d'accompagnement, elle précisait qu'elle n'entendait pas laisser la locataire "poursuivre une sous-location quelconque". Le domicile actuel de la locataire était en Espagne depuis suffisamment longtemps pour qu'un retour à Genève puisse être raisonnablement exclu. La situation actuelle constituait en réalité un transfert de bail non autorisé.
B.
B.a. La locataire a saisi l'autorité de conciliation le 2 août 2013, puis déposé une demande le 20 janvier 2014 devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Elle concluait principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à une prolongation de bail de quatre ans échéant le 31 octobre 2017, avec possibilité de restituer les locaux en tout temps moyennant un préavis d'une semaine.
Le Tribunal a procédé à l'interrogatoire des parties et à l'audition de témoins.
La locataire a déclaré qu'elle n'excluait pas de revenir s'installer à Genève en fonction notamment des aléas de sa vie privée. A ce stade, elle n'avait entamé aucune démarche auprès de l'Office cantonal de la population. Elle revenait régulièrement à Genève, parfois en avion mais le plus souvent en voiture, pour voir sa fille (qui travaillait à Zurich et disposait d'un pied-à-terre à Genève), ses amis et ses contacts professionnels, étant précisé qu'elle était compositeur. Elle prévenait la sous-locataire de ses séjours le plus souvent par mail, parfois par téléphone ou SMS. Durant huit à neuf mois, la sous-locataire avait sous-loué tout l'appartement. Elles avaient ensuite convenu, en raison des fréquents séjours de la locataire à Genève, de laisser à celle-ci l'usage d'une des deux chambres et de réduire le sous-loyer à 750 fr. par mois. L'amie de la locataire habitant l'immeuble encaissait le sous-loyer et payait à la bailleresse le loyer et le supplément de charges.
La sous-locataire a pour sa part expliqué qu'elle travaillait à Genève et Lausanne, vivant environ trois jours par semaine à Genève et quatre jours en Valais, où elle avait acquis un logement et déposé ses papiers en 2011. Avant de conclure la sous-location, elle ne connaissait pas la locataire, qui était devenue une amie au fil du temps. La sous-location s'était d'abord faite pour 1'000 fr. par mois, puis pour 750 fr. dès juin 2013; la locataire avait proposé cette baisse du fait que depuis le début, elle dormait dans une des chambres de l'appartement lorsqu'elle séjournait à Genève, soit environ une semaine tous les deux ou trois mois. La locataire avait conservé un jeu de clés. Lorsque la régie avait annoncé qu'il fallait mettre fin à la sous-location, la locataire avait indiqué à la sous-locataire qu'elle songeait peut-être à rentrer en Suisse d'ici quelques années.
A l'audience des plaidoiries finales, le collaborateur de l'ASLOCA représentant la locataire a plaidé que la sous-location n'était que partielle; la locataire n'avait pas à réintégrer un logement qu'elle n'avait quitté que pendant un an, soit le temps de la première année pendant laquelle elle avait sous-loué l'entier de l'appartement.
B.b. Par jugement du 1 er décembre 2014, le Tribunal des baux et loyers a annulé le congé (ch. 1 du dispositif) et rejeté toutes autres conclusions (ch. 2). En substance, il a jugé que le motif invoqué à l'appui du congé - une sous-location équivalant à un transfert de bail déguisé - n'était qu'un prétexte, de sérieux doutes planant sur l'intention déclarée de louer l'appartement à une personne en ayant réellement besoin. Le congé contrevenait ainsi aux règles de la bonne foi.
B.c. Statuant sur appel de la bailleresse, la Cour de justice a confirmé ce jugement par substitution de motifs. Après avoir constaté que le motif réel du congé était la sous-location non autorisée, elle est arrivée à la conclusion que le congé fondé sur un tel motif contrevenait aux règles de la bonne foi. Dans un premier temps, la locataire avait sous-loué la totalité de l'appartement. Toutefois, au moment de la résiliation, la sous-location n'était que partielle, ce qui avait d'ailleurs entraîné une réduction du sous-loyer. Même si elle avait déplacé son domicile à l'étranger, la locataire n'avait pas entièrement perdu l'usage de l'appartement, qu'elle occupait durant une semaine tous les deux ou trois mois. Elle n'avait pas d'obligation contractuelle d'utiliser les locaux de manière permanente. Elle avait mis ceux-ci à disposition d'une personne qui n'y séjournait pas constamment, mais seulement trois jours par semaine pour des raisons professionnelles. Pour le surplus, la bailleresse ne prétendait pas que la sous-location partielle serait régie par des conditions abusives, ni qu'elle présenterait pour elle des inconvénients majeurs. La bailleresse n'était pas légitimée à interdire par principe toute sous-location.
C.
La bailleresse saisit le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile tendant à faire constater la validité du congé signifié pour le 31 octobre 2013 et à faire rejeter toutes autres ou contraires conclusions de la locataire.
La locataire intimée conclut au rejet du recours. L'autorité précédente se réfère à son arrêt.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont satisfaites sur le principe, notamment celles afférentes au délai (art. 100 al. 1 LTF) et à la valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. <ref-ruling> consid. 1.1).
2.
La recourante ne formule aucun grief de fait. Le Tribunal fédéral statue donc sur la base des faits retenus par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), notamment s'agissant du motif réel du congé, qui est la sous-location non autorisée. Cela ne l'empêche pas pour autant d'apporter quelques précisions, sur la base des procès-verbaux figurant au dossier, aux résumés des déclarations de parties et de témoins figurant dans le jugement entrepris (cf. art. 105 al. 2 LTF).
3.
3.1. La bailleresse dénonce une violation des art. 262 et 271 [recte: 271a] al. 1 let. a CO. Elle plaide avoir autorisé la sous-location pour une année uniquement, afin de permettre à la locataire d'apprécier sa volonté de s'installer en Espagne. Son refus de prolonger la sous-location serait justifié. Sauf à violer l'art. 262 CO, l'on ne saurait contraindre la bailleresse à poursuivre le contrat de bail dans des conditions qui ne correspondent nullement à la situation à laquelle doit raisonnablement s'attendre un bailleur, soit avec une locataire qui n'est plus officiellement domiciliée en Suisse et qui utilise le logement exclusivement comme pied-à-terre pendant quatre à six semaines par an, moyennant un loyer modeste pour ne pas dire dérisoire. Sachant qu'elle ne pourrait jamais obtenir un transfert de bail en faveur de la sous-locataire, la locataire aurait choisi de "construire" juridiquement une sous-location permettant à la première de bénéficier d'un loyer de faveur introuvable en ville de Genève même pour un simple studio.
3.2. En vertu de l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'art. 271a CO énonce des exemples de motifs de résiliation contraires à la bonne foi. Tel est notamment le cas du congé donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Ces prétentions comprennent entre autres le droit de sous-louer la chose louée, fondé sur l'art. 262 CO (<ref-ruling> consid. 2.2.1).
Selon l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans trois cas (al. 2) : si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a); si les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail principal, sont abusives (let. b); et enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c).
Un arrêt récent fait une synthèse de la jurisprudence relative au droit de congédier le locataire en raison d'une sous-location (arrêt 4A_290/2015 du 9 septembre 2015). Lorsque le locataire sous-loue totalement ou partiellement la chose louée sans autorisation, le bailleur peut valablement donner un congé ordinaire s'il s'avère qu'il était en droit de refuser son consentement, c'est-à-dire si l'une ou l'autre des conditions prévues à l'art. 262 al. 2 CO est réalisée. La résiliation est également valable si le simple fait de ne pas avoir requis le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance entre les deux parties. A ces cas s'ajoute encore l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC: en effet, le locataire qui abuse de son droit à la sous-location ne saurait être protégé. Il faut alors raisonner comme si son droit n'existait pas (arrêt précité consid. 4.3.1, 4.4.1 in fine et 4.4.2).
Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Sous réserve de conventions contraires, le droit à la sous-location n'existe que si le locataire a l'intention de réutiliser lui-même la chose louée dans un avenir prévisible. En revanche, s'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit. Le juge doit se montrer relativement strict dans l'examen de l'intention du locataire de réintégrer les locaux loués, celle-ci devant résulter d'un besoin légitime et clairement perceptible. La vague possibilité de réintégrer un jour l'objet loué ne suffit pas à justifier une sous-location (<ref-ruling> consid. 2.2.1 p. 63; <ref-ruling> consid. 2.4; arrêt 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1, in CdB 2011 p. 15).
La cour de céans a été saisie d'un cas où le bailleur avait notifié un congé anticipé en faisant valoir que le locataire avait procédé dans les faits à un transfert de bail en faveur de sa fille. Dans ce contexte, la cour de céans a souligné que la substitution de locataire, dénuée de toute intention de reprendre un jour l'usage de la chose louée, suppose que le locataire qui sous-loue ait entièrement perdu cet usage, ce qu'il incombe au bailleur de prouver. En l'occurrence, une telle preuve n'était pas rapportée. La fille du locataire occupait à tout le moins partiellement l'appartement; selon ses dires, elle était hébergée de façon gracieuse. Par ailleurs, le locataire dormait dans l'appartement une à deux fois par semaine, selon les déclarations concordantes de l'intéressé et de ses proches (arrêt 4A_209/2014 du 16 décembre 2014 spéc. consid. 4.2).
En revanche, le Tribunal fédéral a retenu un abus du droit à la sous-location et admis la validité du congé ordinaire dans l'affaire suivante (arrêt 4C.124/1999 du 6 octobre 1999 consid. 4) : deux colocataires s'apprêtant à déménager avaient dans un premier temps requis le transfert du bail au profit de proches; l'un des colocataires précisait qu'il serait heureux de pouvoir loger chez ses proches une ou deux fois par semaine lorsqu'il viendrait voir sa clientèle. Après avoir essuyé un refus de la bailleresse, les colocataires l'ont avisée qu'ils avaient sous-loué partiellement l'appartement à leurs proches tout en conservant une pièce et demie faisant office de pied-à-terre pour leurs déplacements hebdomadaires. De fait, les colocataires ont déménagé dans un autre canton où ils ont déposé leurs papiers. La bailleresse a résilié le bail. La cour de céans a constaté que l'intention des locataires était de transférer à des tiers leur droit d'usage sur l'appartement et de se libérer définitivement des obligations du bail; la sous-location apparaissait comme un moyen d'aboutir au résultat recherché en contournant le refus de la bailleresse et permettait à des proches d'occuper un logement avantageux; la possibilité de disposer d'un pied-à-terre apparaissait tout à fait secondaire. Du reste, les locataires n'entendaient pas à l'origine donner une quelconque forme juridique à cette simple possibilité d'hébergement.
3.3. En l'occurrence, la Cour de justice a cité l'arrêt selon lequel la substitution de locataire, dénuée de l'intention de reprendre un jour l'usage de la chose louée, suppose que le locataire qui sous-loue ait entièrement perdu l'usage de la chose louée (arrêt précité 4A_209/2014). Elle a constaté que tel n'était pas le cas en l'espèce, ajoutant que le locataire n'avait pas l'obligation contractuelle d'utiliser le logement en permanence.
En réalité, il ne suffit pas d'établir une quelconque utilisation de la chose louée par le locataire pour en déduire de facto qu'il a le droit de la sous-louer partiellement. L'hypothèse de l'abus de droit peut être retenue même lorsqu'il utilise encore partiellement les locaux (cf. arrêts précités 4A_290/2015 consid. 4.4.1 in fine et 4C.124/1999). Le juge doit donc examiner toutes les circonstances du cas concret pour déterminer si le locataire commet ou non un abus de droit en se prévalant du droit à la sous-location.
3.4. Au préalable, il sied de rejeter l'argument de l'intimée selon lequel la bailleresse aurait consenti à la sous-location et ne pourrait retirer son autorisation qu'en notifiant à la locataire une formule officielle conformément à l'art. 269d al. 3 CO (cf. arrêt précité 4A_290/2015 consid. 4.4.1). La bailleresse a certes consenti à la sous-location, mais pour une période limitée à un an. Elle s'est dite prête à accorder quelques mois supplémentaires, mais aucun accord n'a été trouvé au 30 juin 2013 (cf. courrier du 13 juin 2013, supra let. A.c). Il s'ensuit qu'à compter du 1 er juillet 2013, la sous-location n'était plus autorisée.
3.5. La locataire, qui vit depuis juillet 2012 en Espagne où elle est officiellement domiciliée, a affirmé respectivement ne pas vouloir finir ses jours dans ce pays et vouloir se réinstaller en Suisse (courrier à la bailleresse du 31 mai 2013), ne pas exclure un retour en Suisse selon les aléas de sa vie privée notamment (déclaration devant le Tribunal des baux), et songer peut-être à rentrer en Suisse d'ici quelques années (témoignage de la sous-locataire). Elle n'a à aucun moment affirmé ne pas être encore acclimatée à l'Espagne et avoir besoin de temps supplémentaire pour prendre sa décision. Elle occupe l'appartement genevois durant une semaine tous les deux à trois mois, soit entre quatre et six semaines par an, moyennant une participation de 81 fr. sur un loyer de 831 fr., charges comprises (831 fr. - 750 fr. payés par la sous-locataire).
Le droit à la sous-location conféré par l'art. 262 CO ne saurait permettre à une locataire partie s'établir à l'étranger après sa retraite de se réserver indéfiniment l'usage d'un appartement au loyer avantageux, en simple prévision de l'hypothèse où les aléas de la vie pourraient la conduire à vouloir se réinstaller en Suisse. Il ne s'agit-là que d'une vague possibilité insuffisante au regard de la jurisprudence. Si la locataire a conservé un certain usage de l'appartement, il se résume à quatre ou six semaines par an, moyennant une participation insignifiante au coût du loyer. Cet usage de pied-à-terre a initialement donné lieu à un arrangement informel entre parties, qui se sont suffisamment bien entendues pour devenir amies. Il résulte en effet du témoignage de la sous-locataire que "depuis le début", la locataire principale dormait dans l'une des chambres lorsqu'elle séjournait à Genève et qu'elle lui a "ensuite" proposé de réduire son sous-loyer. La locataire a elle-même soutenu dans son courrier du 31 mai 2013 qu'elle était revenue régulièrement à Genève et qu'elle avait l'intention de continuer. Devant le Tribunal des baux, elle a confirmé que ses retours fréquents en Suisse avaient conduit les parties à convenir d'une réduction du sous-loyer. Le représentant de la locataire a certes affirmé à l'audience de plaidoiries finales que celle-ci avait "quitté" l'appartement pendant un an, mais il se référait manifestement au contrat de sous-location totale, et donc pas nécessairement à la situation de fait. Quoi qu'il en soit, un usage aussi sporadique de l'appartement avec une participation infime au coût du loyer ne saurait fonder un droit à la sous-location. La situation est différente de l'affaire précitée (4A_209/2014), où le locataire dormait une à deux fois par semaine dans l'appartement et hébergeait sa fille qui l'occupait au moins partiellement, et ce à titre gratuit. En l'occurrence, avec la construction mise en place, la sous-locataire se retrouve bel et bien dans la position d'une locataire principale, qui a une jouissance quasi totale de l'appartement et en assume économiquement la très grande majorité du coût. A cet égard, il importe peu qu'elle n'occupe l'appartement que trois jours par semaine pour des raisons professionnelles - il s'agit d'un droit du locataire principal - et dispose d'un autre logement. Peu importe aussi qu'elle n'ait pas l'intention de rester à long terme et de s'établir à Genève, puisque la titulaire du bail principal arguera de son droit à la sous-location pour mettre en place une autre personne.
En bref, la locataire qui utilise quatre à six semaines par an l'appartement loué dont le coût est essentiellement supporté par une tierce personne, alors que sa fille dispose de surcroît d'un pied-à-terre dans la même ville, abuse de son droit à la sous-location pour conserver la mainmise sur un appartement au loyer manifestement avantageux, en prévision d'un très aléatoire retour en Suisse. Dans ces circonstances, la bailleresse était en droit de refuser son consentement et de signifier un congé ordinaire. Le fait que la bailleresse ait elle-même été soupçonnée d'utiliser des proches comme prête-noms pour pratiquer dans l'immeuble des sous-locations à des prix élevés (arrêt 4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.5) ne l'empêche pas de se prévaloir d'un abus du droit à la sous-location dans un cas où une locataire détourne ce droit. A juste titre, la locataire n'en tire pas argument devant la cour de céans.
3.6. Pour le surplus, la locataire ne prétend pas que les exigences quant aux délai et terme de congé et quant à la forme auraient été violées.
Les considérations qui précèdent conduisent à la conclusion que le congé signifié par avis du 2 juillet 2013 pour le 31 octobre 2013 est valable.
4.
4.1. Dans sa demande, la locataire avait pris une conclusion subsidiaire en prolongation de bail pour une durée de quatre ans. Le Tribunal des baux et loyers et la Cour de justice n'ont pas eu à traiter cette question du moment qu'ils annulaient le congé. C'est le lieu de statuer sur cette conclusion, même si la locataire ne l'a pas reformulée en appel ni devant la cour de céans (cf. arrêt 4A_414/2009 du 9 décembre 2009 consid. 4; cf. aussi arrêt 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.1).
4.2. A teneur de l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifie. Pour trancher la question, le juge doit procéder à une pesée des intérêts en tenant compte notamment des critères énumérés à l'al. 2 de cette disposition. Lorsqu'il s'agit d'un logement, la durée maximale de la prolongation est de quatre ans; dans cette limite, le juge peut accorder une ou deux prolongations (art. 272b al. 1 CO).
Selon la jurisprudence, la prolongation du bail n'a de sens que si le report du congé permet d'espérer une atténuation des conséquences pénibles qu'entraînerait ce congé et laisse prévoir qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait, en revanche, invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle. Il s'agit d'accorder au locataire plus de temps que lui en donne le délai de résiliation ordinaire pour chercher de nouveaux locaux, et non pas de lui donner l'occasion de profiter le plus longtemps possible d'un appartement au loyer avantageux (<ref-ruling> consid. 3b). Le locataire ne peut en principe pas se prévaloir des conséquences pénibles qu'endure son sous-locataire (arrêts 4A_314/2014 du 24 novembre 2014 consid. 2.2; 4A_366/2012 du 3 septembre 2012 consid. 2.1 in fine et 3).
Dans le cas présent, la locataire n'a aucunement cherché à justifier sa conclusion subsidiaire en prolongation de bail. Alors qu'elle était représentée devant les instances cantonales par un avocat collaborateur de l'ASLOCA, elle n'a pas exposé quelles conséquences pénibles le congé représenterait pour elle. L'état de fait de l'arrêt attaqué ne permet pas de discerner de tels inconvénients. La locataire ne vit plus dans l'appartement et n'y fait que des passages sporadiques. Elle ne peut se prévaloir de la situation de la sous-locataire (qui est au demeurant propriétaire d'un appartement à Sion et copropriétaire d'un autre appartement à Genève, que son fils copropriétaire occupe). La locataire a certes laissé une partie des meubles dans les locaux, mais rien n'indique que ceux-ci puissent occasionner un déménagement plus difficile que la moyenne.
Il n'y a ainsi pas matière à accorder une prolongation.
5.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être admis. L'arrêt attaqué, en tant qu'il confirme le chiffre 1 du dispositif du jugement de première instance, doit être réformé en ce sens que le congé signifié pour le 31 octobre 2013 est déclaré valable.
Conformément au droit genevois, les deux instances cantonales n'ont pas prélevé de frais ni alloué de dépens, de sorte qu'il n'est pas nécessaire de renvoyer la cause à l'autorité précédente (art. 22 al. 1 LaCC [RSG E 1 05] en relation avec l'art. 116 al. 1 CPC; <ref-ruling> consid. 2.1 p. 185 s.).
Dans la mesure où la locataire intimée succombe, elle supportera les frais de la présente procédure et versera à la bailleresse recourante une indemnité de dépens (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis.
2.
L'arrêt attaqué, en tant qu'il confirme le chiffre 1 du dispositif du jugement rendu le 1 er décembre 2014, est réformé en ce sens qu'est déclarée valable la résiliation adressée à Z._ le 2 juillet 2013 pour le 31 octobre 2013, concernant le bail sur l'appartement situé au premier étage de l'immeuble sis route... à Genève.
L'arrêt attaqué est confirmé pour le surplus.
3.
Les frais de la présente procédure, fixés à 2'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
4.
L'intimée versera à la recourante une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 3 mai 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Kiss
La Greffière: Monti

region: Federation


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
Le 19 juillet 2016, le Juge de police de l'arrondissement de la Sarine a reconnu A._ coupable d'abus de confiance, injure et menaces et l'a condamné à une peine pécuniaire de 30 jours-amende à 10 fr. le jour avec sursis pendant 5 ans. Il a prolongé de 2 ans le délai d'épreuve assorti à une précédente condamnation prononcée le 20 mai 2015 et l'a renvoyé à agir par la voie civile pour faire valoir ses conclusions civiles.
Le 27 août 2016, A._ a déposé une déclaration d'appel contre ce jugement et demandé à bénéficier de l'assistance judiciaire complète.
Le Président de la Cour d'appel pénal du Tribunal cantonal du canton de Fribourg a rejeté la requête de nomination d'un défenseur d'office au terme d'une ordonnance rendue le 6 octobre 2016 que A._ a contestée auprès du Tribunal fédéral le 2 décembre 2016.
Il n'a pas été ordonné d'échange d'écritures.
2.
Selon l'art. 42 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110), les mémoires de recours doivent être motivés. Conformément à l'<ref-law>, les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Pour satisfaire à cette exigence, il appartient au recourant de discuter au moins brièvement les considérants de la décision litigieuse (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 245). En outre, s'il entend se plaindre de la violation de ses droits fondamentaux, il doit respecter le principe d'allégation et indiquer précisément quelle disposition constitutionnelle a été violée en démontrant par une argumentation précise en quoi consiste la violation (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 2.2 p. 232; <ref-ruling> consid. 3.2 p. 88). Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur les critiques de nature appellatoire (<ref-ruling> consid. 2.3 p. 266; <ref-ruling> consid. 10.1 p. 445).
3.
Le Président de la Cour d'appel pénal a refusé de mettre le recourant au bénéfice d'un avocat d'office en application de l'<ref-law> aux motifs que la peine prononcée par le Juge de police restait dans la limite des cas considérés comme étant de peu de gravité et que la cause ne présentait pas de difficultés particulières, tant sur le plan factuel que sous l'angle juridique, en ajoutant que le recourant avait fourni une argumentation à l'appui de sa déclaration d'appel où il expose sa version des faits et les motifs de son désaccord avec le jugement querellé.
Le recourant ne s'en prend pas à cette motivation ou du moins pas dans les formes requises par la jurisprudence rendue en application des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF. L'allégation selon laquelle il aurait été condamné à des peines pécuniaires afin de le priver de son droit de bénéficier d'un défenseur d'office n'est pas étayée et revêt un caractère appellatoire incompatible avec les exigences de motivation d'un recours au Tribunal fédéral. Le fait qu'il est âgé, qu'il a souffert de plusieurs maladies graves et qu'il a été victime de problèmes cardiaques ne suffit pas davantage pour conclure qu'il ne serait pas en mesure d'assumer seul sa défense en l'absence de certificats médicaux qui iraient dans ce sens. Pour le surplus, le recourant reprend des faits ou développe des griefs qui ne concernent pas l'affaire faisant l'objet de l'appel pendant devant la Cour d'appel pénal, pour laquelle il a requis l'assistance judiciaire et qui constitue l'objet du litige.
Le recours ne satisfait ainsi manifestement pas les exigences de motivation et doit être déclaré irrecevable selon la procédure simplifiée prévue par l'<ref-law>.
4.
Compte tenu des circonstances, de l'indigence et de la situation personnelle difficile du recourant, le présent arrêt sera rendu sans frais (art. 66 al. 1, 2ème phrase, LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Le présent arrêt est communiqué au recourant, ainsi qu'au Ministère public et au Président de la Cour d'appel pénal du Tribunal cantonal du canton de Fribourg.
Lausanne, le 5 décembre 2016
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Fonjallaz
Le Greffier : Parmelin


facts:
Fatti:
A.
Nel 2009, la cittadina colombiana A.A._ si è sposata con un cittadino svizzero, dal quale aveva avuto una figlia. In seguito al matrimonio è stata posta al beneficio di un permesso di dimora, rinnovato un'ultima volta fino al 18 agosto 2015.
Nell'ottobre 2012, il Pretore competente ha sciolto il matrimonio dei coniugi A._, affidando la figlia ad entrambi.
B.
Con decisione dell'11 gennaio 2016, inviata ad un indirizzo errato, poi con identica decisione del 28 gennaio seguente, spedita al recapito corretto, la Sezione della popolazione del Dipartimento delle istituzioni del Cantone Ticino ha fatto riferimento ad un ammonimento impartitole in precedenza e ha revocato (recte: non ha rinnovato) ad A.A._ il suo permesso di dimora.
La seconda decisione dipartimentale, trasmessa per invio raccomandato, non è stata tuttavia ritirata ed è quindi ritornata al mittente dopo il periodo di giacenza.
C.
II 16 marzo 2016, A.A._ ha formulato un'istanza di restituzione in intero dei termini di ricorso contro la decisione dell'11 gennaio 2016 della Sezione della popolazione, adducendo di soffrire di un grave stato depressivo che le arreca ansia e angoscia ogniqualvolta si vede recapitare una lettera raccomandata. Preso atto della menzionata istanza, il 21 marzo seguente il Servizio dei ricorsi del Consiglio di Stato ha inviato al patrocinatore di A.A._ una copia della decisione del 28 gennaio 2016, assegnandogli un termine per inoltrare eventuali osservazioni.
Cambiato patrocinatore, il 31 marzo 2016 A.A._ ha quindi impugnato la decisione del 28 gennaio 2016 davanti al Consiglio di Stato, presentando richiesta di restituzione in intero del relativo termine, dato che nel gennaio 2016 aveva subito un intervento chirurgico che l'aveva fatta cadere in un grave stato depressivo e che al momento della notifica della risoluzione impugnata non si trovava al proprio domicilio, bensì in ospedale.
D.
Con giudizio dell'11 aprile 2016, il Consiglio di Stato ha respinto, per quanto ricevibili, entrambe le istanze di restituzione in intero presentate dalla ricorrente e dichiarato inammissibile il gravame a causa della sua tardività.
Dette conclusioni sono state poi confermate dal Tribunale cantonale amministrativo, con sentenza del 25 maggio 2016.
E.
Con ricorso in materia di diritto pubblico del 30 giugno 2016, A.A._ ha impugnato la sentenza dei Giudici cantonali davanti al Tribunale federale, chiedendone l'annullamento e il rinvio dell'incarto al Tribunale amministrativo ticinese per nuovo giudizio.
Il Tribunale federale ha richiesto all'autorità inferiore e alla Sezione della popolazione la trasmissione degli atti. Non ha per contro ordinato nessuno scambio di scritti.

considerations:
Diritto:
1.
1.1. Giusta l'art. 83 lett. c n. 2 LTF, il ricorso in materia di diritto pubblico è inammissibile contro le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto.
Nel caso in esame, la ricorrente ritiene di avere un diritto al rinnovo del permesso di dimora sulla base dell'art. 50 LStr e dell'art. 8 CEDU. Non risultando queste conclusioni d'acchito insostenibili, la clausola di eccezione non trova applicazione (sentenze 2C_295/2016 del 10 giugno 2016 consid. 3.1; 2C_536/2012 del 18 settembre 2012 consid. 1.2; 2C_128/2007 del 17 ottobre 2007 consid. 2 e 2C_64/2007 del 29 marzo 2007 consid. 2.1).
1.2. Diretto contro una decisione finale di un tribunale superiore (art. 86 cpv. 2 e art. 90 LTF), il ricorso è stato presentato tempestivamente (<ref-law>) dalla destinataria della pronuncia contestata, che ha un chiaro interesse al suo annullamento (<ref-law>). Per quanto precede, l'impugnativa è ammissibile quale ricorso in materia di diritto pubblico ex art. 82 segg. LTF.
Come davanti alla Corte cantonale, oggetto del contendere è tuttavia solo la questione a sapere se l'impugnativa presentata al Consiglio di Stato contro la decisione dipartimentale del 28 gennaio 2016 fosse a giusto titolo da considerare tardiva, oppure se la ricorrente avesse diritto alla restituzione del termine.
2.
2.1. Con ricorso in materia di diritto pubblico può tra l'altro venir censurata la violazione del diritto federale (<ref-law>), nozione che comprende i diritti costituzionali dei cittadini (<ref-ruling> consid. 3.1 pag. 447 seg.). Salvo che per i casi citati dall'<ref-law>, con questo rimedio non è invece possibile criticare la violazione del diritto cantonale, di cui può semmai venire denunciata un'applicazione lesiva del diritto federale e, segnatamente, del divieto d'arbitrio o di altri diritti costituzionali (<ref-ruling> consid. 2.3 pag. 466).
2.2. Di principio, il Tribunale federale applica il diritto federale d'ufficio (<ref-law>); la violazione di diritti fondamentali è però esaminata solo se il ricorrente ha sollevato e motivato una precisa critica in tal senso (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 2.2 pag. 246). Nel caso faccia valere l'arbitrio, deve spiegare perché la decisione impugnata sia - non solo a livello di motivazione, ma anche di risultato - manifestamente insostenibile, gravemente lesiva di una norma o di un principio giuridico indiscusso, o in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia ed equità (<ref-ruling> consid. 6 pag. 397).
2.3. Per quanto riguarda i fatti, il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento svolto dall'autorità inferiore (<ref-law>). Esso può scostarsene se è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi dell'<ref-law> o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario, profilo sotto il quale viene esaminato anche l'apprezzamento delle prove (<ref-ruling> consid. 4.2 pag. 560; sentenza 2C_959/2010 del 24 maggio 2011 consid. 2.2).
3.
3.1. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale relativa all'intimazione nella bucalettere o nella casella postale - in parte codificata anche nell'art. 17 cpv. 4 lett. a della legge ticinese sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013 (LPamm/TI; RL/TI 3.3.1.1) - un invio raccomandato che non ha potuto essere consegnato viene ritenuto notificato il settimo giorno dal tentativo di consegna infruttuoso (con relativo invito di ritiro); detta finzione presuppone il sussistere di una procedura in corso (<ref-ruling> consid. 3.1 pag. 227 seg.; <ref-ruling> consid. 1.2.3 pag. 399; sentenze 2C_102/2016 del 5 febbraio 2016 consid. 3.1 e 2C_832/2014 del 20 febbraio 2015 consid. 4.3.2). Nelle condizioni indicate, l'applicazione di questa giurisprudenza non costituisce affatto un formalismo eccessivo (DTF <ref-ruling> consid. 1.2.3 pag. 399; e 127 I 31 consid. 2b pag. 34 seg.).
3.2. L'onere della prova della notifica di decisioni spetta di regola all'autorità. Essa deve portare una prova atta a dimostrare che la notifica è avvenuta e a quando la stessa risale (<ref-ruling> consid. 2.2 pag. 10; sentenza 2C_780/2010 del 21 marzo 2011 consid. 2.3 e 2.4). Se la notifica avviene tramite invio raccomandato, occorre tuttavia partire dal principio che l'impiegato della posta ha effettivamente inserito l'avviso di ritiro nella bucalettere o nella casella postale del destinatario e che la data di consegna è stata registrata in modo corretto (sentenza 2C_38/2009 del 5 giugno 2009 consid. 3.2).
3.3. In tale contesto, il destinatario dell'invio non può pertanto limitarsi a sollevare la possibilità teorica di un errore da parte della posta, ma deve indicare indizi concreti che l'errore da lui sostenuto sia davvero avvenuto (sentenza 2C_102/2016 del 5 febbraio 2016 consid. 3.1 con ulteriori rinvii).
4.
4.1. In base ai fatti accertati nel giudizio impugnato (<ref-law>), che sono del resto confermati dagli atti, nell'agosto del 2015 la ricorrente ha formulato un'istanza di rinnovo del permesso di dimora. Contrariamente a quanto da lei sostenuto - riferendosi a torto all'ammonimento ricevuto nel 2014, per considerarlo lontano nel tempo - doveva quindi attendersi che una decisione in merito le sarebbe stata notificata nei mesi seguenti (sentenze 2C_102/2016 del 5 febbraio 2016 consid. 3.1.2 e 2C_869/2015 del 5 ottobre 2015 consid. 2.1).
4.2. Nel contempo, l'insorgente non adduce elementi tali da mettere in discussione l'avvenuto recapito dell'avviso di ritiro nella sua cassetta delle lettere e la correttezza della registrazione del primo tentativo di consegna.
4.2.1. La tesi in base alla quale la ricorrente non aveva trovato nella bucalettere nessun avviso di ritiro è stata giudicata dalla Corte cantonale come poco credibile, poiché l'insorgente non aveva in precedenza fatto valere nessun vizio nella procedura di distribuzione della raccomandata in questione.
Ora, contrariamente a quanto sostenuto davanti al Tribunale federale, tale conclusione non è affatto arbitraria. Come risulta dagli atti, su cui la Corte cantonale si fonda, con ricorso davanti al Consiglio di Stato il corretto deposito nella bucalettere dell'avviso di ritiro non è in effetti stato messo in discussione e il mancato ritiro della raccomandata è stato imputato allo stato di salute della ricorrente rispettivamente al suo ricovero in ospedale.
4.2.2. Sostenendo che l'Ufficio della migrazione "non poteva e non può dimostrare che la ricorrente abbia ricevuto l'avviso di raccomandata" quest'ultima non riconosce poi che, in presenza di un invio raccomandato, il destinatario dell'invio non può limitarsi a sollevare la possibilità teorica di un errore da parte della posta, ma deve addurre concreti indizi che l'errore sostenuto sia davvero avvenuto (precedente consid. 3.3).
Proprio simili indizi non vengono però nella fattispecie indicati. Circa un eventuale errore in merito alla notifica, l'insorgente si limita in effetti a formulare considerazioni generiche e di carattere speculativo. Benché una prima decisione della Sezione della popolazione fosse stata inviata ad un indirizzo errato, è inoltre incontestato e confermato dagli atti che la decisione del 28 gennaio 2016 è stata spedita al recapito corretto (precedente consid. B).
4.3. Sempre in base ai fatti accertati nel giudizio impugnato, che appunto legano anche questa Corte (<ref-law>), occorre pertanto rilevare che la ricorrente ha ricevuto l'avviso di ritiro concernente la decisione del 28 gennaio 2016 già il 29 gennaio 2016, che sulla base della finzione di cui si è detto la decisione dev'essere considerata notificata allo scadere dei sette giorni successivi, e che il ricorso interposto al Consiglio di Stato il 31 marzo 2016 era tardivo.
5.
5.1. Constatata la tardività del ricorso interposto davanti al Consiglio di Stato, la Corte cantonale ha condiviso anche la conclusione secondo cui dati non fossero nemmeno gli estremi per una restituzione del termine ai sensi dell'art. 15 LPAmm/TI, che prevede:
1 I termini che non sono stati rispettati possono essere restituiti soltanto se la parte o il suo rappresentante può dimostrare di non averli potuti osservare a causa di un impedimento di cui non ha colpa.
2 La domanda di restituzione contro il lasso dei termini dev'essere presentata all'autorità competente entro 10 giorni dalla cessazione dell'impedimento.
3 L'autorità decide senza contraddittorio.
5.2. Ricordato che l'istituto della restituzione in intero costituisce un rimedio di carattere straordinario, il Tribunale cantonale amministrativo ha infatti rilevato:
(a) che al momento del tentativo infruttuoso di notifica della risoluzione del 28 gennaio 2016 e per tutto il periodo di giacenza della medesima presso l'Ufficio postale, la ricorrente non si trovava affatto in ospedale, come da lei asserito; (b) che, sebbene fosse da diversi mesi affetta da problemi di salute sia a livello fisico che psichico, non risultava che la stessa si trovasse in una condizione tale da non poter delegare a terzi la gestione delle proprie incombenze burocratiche.
5.3. Sennonché, anche riguardo a tali argomentazioni il giudizio impugnato va confermato.
La ricorrente ritiene che la mancata ammissione di un motivo di restituzione sia arbitraria. Tuttavia, non dimostra l'asserito arbitrio: né per quanto riguarda l'applicazione dell'art. 15 LPamm/TI, né per quanto attiene all'accertamento dei fatti su cui la stessa si basa. In effetti, l'art. 15 LPamm/TI viene solo citato; ai fatti accertati dai Giudici ticinesi, che vincolano di principio il Tribunale federale (<ref-law>), si limita poi a contrapporre una propria versione di quanto accaduto, ciò che non dimostra l'insostenibilità del giudizio reso dai Giudici ticinesi (sentenza 2C_1088/2014 del 26 ottobre 2015 consid. 3.2.1).
5.4. In via abbondanziale va ad ogni modo rilevato che l'arbitrio non appare dato.
Dagli atti risulta in effetti che la degenza in ospedale della ricorrente risale al lasso di tempo tra il 4 e il 7 gennaio 2016, esattamente come indicato nel giudizio impugnato, quindi a un periodo ben precedente la notifica della decisione di mancato rinnovo del permesso di dimora. Inoltre, il rapporto medico del 25 marzo 2016 - citato nell'impugnativa per contrastare la conclusione della Corte cantonale secondo cui la ricorrente avrebbe potuto incaricare una terza persona delle proprie questioni burocratiche - non dimostra che la malattia le abbia precluso anche tale possibilità. Sempre come indicato nel giudizio impugnato, da questo rapporto emerge infatti che l'insorgente soffriva di una sindrome depressiva, non però che i suoi problemi di salute fossero tali da impedirle di cedere la gestione dei propri affari ad un rappresentante.
6.
Infine, alle conclusioni tratte sin qui nulla può mutare il richiamo all'art. 6 CEDU, all'<ref-law> e al principio della buona fede.
6.1. Secondo l'impugnativa, non "rimettere la ricorrente nei termini per potersi esprimere in merito alla decisione dell'Ufficio della migrazione" comporta una violazione del diritto all'accesso a un tribunale con pieno potere d'esame ai sensi dell'art. 6 della Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU; RS 0.101). Quello circa il permesso di soggiorno non costituisce tuttavia un litigio di carattere civile o penale, ragione per la quale l'art. 6 CEDU non trova applicazione (sentenze 2C_210/2015 del 5 novembre 2015 consid. 2 e 2C_506/2012 del 12 giugno 2012 consid. 2.2.2 con ulteriori rinvii). Come indicato ancora di recente dal Tribunale federale, subordinare la garanzia dell'accesso a un tribunale a delle esigenze formali come quella del rispetto del termine di ricorso - stabilite perseguendo eminenti interessi pubblici quali quelli della sicurezza giuridica e di una buona amministrazione della giustizia - non contrasta in ogni caso né con l'art. 6 CEDU (sentenza 1C_115/2015 del 26 novembre 2015 consid. 3.5 non pubblicato in <ref-ruling>), né con il divieto del formalismo eccessivo dedotto dall'<ref-law> (2C_986/2015 del 2 marzo 2016 consid. 2.3).
6.2. Oltre che non costituire un formalismo eccessivo (precedente consid. 3.1), la prassi relativa alla notifica di invii raccomandati non contrasta d'altra parte con il principio della buona fede. Al contrario, essa trova proprio in tale principio la sua giustificazione principale (sentenza 2C_139/2016 del 14 giugno 2016 consid. 3.3 con una serie di ulteriori rinvii).
6.3. Già solo perché presentata violando l'<ref-law>, che richiede la formulazione di critiche precise (precedente consid. 2.2), a maggior successo non è infine destinata la denuncia della lesione del diritto di essere sentiti. Nella misura in cui la ricorrente si lamenta del fatto di non avere potuto esprimersi prima che venisse presa una decisione in suo sfavore, la critica è del resto inconciliabile coi fatti accertati, da cui emerge un coinvolgimento dell'interessata sia davanti al Consiglio di Stato che davanti al Tribunale cantonale amministrativo.
7.
Per le considerazioni che precedono, il ricorso è infondato e va respinto. Le spese giudiziarie seguono pertanto la soccombenza (<ref-law>). Non vengono assegnate ripetibili (<ref-law>).

rulings:
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico della ricorrente.
3.
Comunicazione alla patrocinatrice della ricorrente, alla Sezione della popolazione del Dipartimento delle istituzioni, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino, nonché alla Segreteria di Stato per la migrazione.


facts:
Sachverhalt:
A._ hat den Sohn B._, der 1999 geboren und 2017 volljährig wurde.
Am 10. Dezember 2015 gelangte der Schulleiter an die KESB Münchwilen, der Vater lasse den Sohn nicht mehr in die Wohnung. In einem Gespräch mit der KESB schilderte dieser die Probleme mit seinem Sohn.
Am 22. März 2016 errichtete die KESB Münchwilen eine Erziehungsbeistandschaft.
Mit superprovisorischem Entscheid vom 14. Oktober 2016 entzog die KESB Münchwilen dem Vater das Aufenthaltsbestimmungsrecht und platzierte den Sohn in einer Pflegefamilie.
Im Rahmen vorsorglicher Massnahmen bestätigte die KESB Münchwilen mit Entscheid vom 9. Dezember 2016 den superprovisorischen Entscheid.
Aufgrund der aufgetretenen Probleme teilte die Pflegefamilie mit, sie sei zur weiteren Beherbergung von B._ nicht mehr bereit.
Mit Entscheid vom 16. Februar 2017 entzog die KESB Münchwilen dem Vater das Aufenthaltsbestimmungsrecht und hielt fest, dass B._ nach erfolgreichem Drogenentzug frühestens ab 6. März 2017 in der Modellstation C._ in U._ unterzubringen sei.
Im Rahmen eines "runden Tisches" gab der Vater an, Schulden zu haben und den Blödsinn seines Sohnes nicht finanzieren zu können; er habe ihn aufgegeben, weil er nur Probleme mache und Kosten verursache.
Am 30. März 2017 reichte A._ gegen die beiden Entscheide der KESB Münchwilen vom 9. Dezember 2016 und vom 16. Februar 2017 Beschwerde ein.
Mit Entscheid vom 26. April 2017 trat das Obergericht des Kantons Thurgau darauf nicht ein.
Gegen diesen Entscheid hat A._ am 12. Juni 2017 eine Beschwerde eingereicht mit dem Begehren um Untersuchung des Falles und Prüfung, ob die Entscheidungen der KESB nach Schweizer Recht richtig gewesen seien. Ferner wird sinngemäss die unentgeltliche Rechtspflege verlangt. Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Angefochten ist der kantonal letztinstanzliche Entscheid betreffend den Entzug des Aufenthaltsbestimmungsrechts im Rahmen einer kindesschutzrechtlichen Massnahme; die Beschwerde in Zivilsache ist grundsätzlich gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. b Ziff. 6, Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG).
2.
Das Obergericht hat begründet, wieso auf die am 30. März 2017 eingereichte Beschwerde wegen Verspätung nicht eingetreten werden konnte, und zwar soweit sie sich gegen den Massnahmeentscheid vom 9. Dezember 2016 (Meldung zur Abholung am 12. Dezember 2016; Ablauf der 7-tägigen Abholungsfrist am 19. Dezember 2016; Zustellfiktion aufgrund der vorausgegangenen Behördenkontakte im Rahmen des Verfahrens betreffend superprovisorische Massnahmen; 10-tägige Beschwerdefrist) als auch gegen den im ordentlichen Verfahren ergangenen Entscheid vom 16. Februar 2017 richtete (Meldung zur Abholung am 17. Februar 2017; Ablauf der 7-tägigen Abholungsfrist am 24. Februar 2017; Zustellfiktion aufgrund des vorausgegangenen Massnahmeverfahrens; Ablauf der 30-tägigen Beschwerdefrist am 27. März 2017).
Gemäss <ref-law> ist in der Beschwerdebegründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Begründung muss sachbezogen sein und sich auf den Streitgegenstand beziehen und beschränken; die beschwerdeführende Partei hat in gezielter Auseinandersetzung mit den für das Ergebnis des angefochtenen Entscheides massgeblichen Erwägungen plausibel aufzuzeigen, welche Rechte bzw. Rechtsnormen die Vorinstanz verletzt haben soll (<ref-ruling> E. 2 S. 88 f.; <ref-ruling> E. 2 S. 116).
Der Beschwerdeführer setzt sich mit keinem Wort mit den vorinstanzlichen Nichteintretenserwägungen auseinander, sondern er bezieht sich einzig auf die - jedoch lediglich subsidiär erfolgten - materiellen Ausführungen des Obergerichtes. Es müsste indes mit kurzen Worten dargetan werden, inwiefern das Obergericht auf die Beschwerde hätte eintreten sollen und gegen welche Rechtssätze es verstossen hat, indem es die Beschwerde als verspätet betrachtete.
3.
Nach dem Gesagten ist durch Präsidialentscheid auf die Beschwerde nicht einzutreten (<ref-law>).
Angesichts der konkreten Umstände wird auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet (<ref-law>). Damit ist das sinngemässe Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege gegenstandslos.

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der KESB Münchwilen und dem Obergericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 14. Juni 2017
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: Möckli


considerations:
Erwägungen:
1.
Die X._ AG verkaufte mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Juli 2013 das Grundstück Z._, Parzelle Nr. yy des Grundbuchs Basel. Mit Veranlagungsverfügung vom 16. April 2014 setzte die Steuerverwaltung Basel-Stadt den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 547'400.-- und den entsprechenden Steuerbetrag auf Fr. 328'440.-- fest. Mit ihrer Einsprache vom 19. Mai 2014 reichte die X._ AG zwei Rechnungen ein, welche jeweils zur Hälfte des Betrags als wertvermehrende Investitionen dem Einstandswert zugerechnet und vom erzielten Grundstückgewinn in Abzug gebracht wurden. Mit Einspracheentscheid vom 25. März 2015 hiess die kantonale Steuerverwaltung die Einsprache teilweise gut und setzte den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 481'408.-- fest. Der dagegen erhobene Rekurs an die Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt wurde abgewiesen. Einen gegen diesen Entscheid geführten Rekurs wies das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt mit Urteil vom 20. Oktober 2016 ab.
Die X._ AG beantragt mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 20. Dezember 2016, die Aufrechnungen der geltend gemachten Kosten seien unter Kosten- und Entschädigungsfolgen der Vorinstanz bzw. zu Lasten des Staates zu streichen.
Es ist weder ein Schriftenwechsel noch sind andere Instruktionsmassnahmen angeordnet worden.
2.
2.1. Gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG haben Rechtsschriften die Begehren und deren Begründung zu enthalten; in der Begründung ist sachbezogen und in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (<ref-ruling> E. 1.6 S. 280 mit Hinweis). Eine mögliche Verletzung von kantonalem Recht und von Grundrechten prüft das Bundesgericht nur, wenn eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist; es gilt die qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht von <ref-law>.
Als spezialgesetzliche Bestimmung ermöglicht Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) dem Bundesgericht nicht nur die Prüfung der Vereinbarkeit der kantonalen Gesetzgebung mit den bundesrechtlichen Vorgaben des Steuerharmonisierungsgesetzes mit freier Kognition (wozu es sich bereits auf <ref-law> stützen könnte), sondern, zur Herstellung der Konkordanz mit dem Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11), auch die freie Überprüfung der Auslegung und Anwendung von harmonisiertem kantonalem Gesetzesrecht. In den Bereichen, in denen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt oder keine Anwendung findet, gilt die qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht von <ref-law> (Urteil 2C_198/2016 vom 20. Juli 2016 E. 4.3.3) und beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts hinsichtlich des kantonalen Gesetzesrechts auf Willkür (<ref-ruling> E. 2 S. 210; <ref-ruling> E. 3.1 S. 205 f.; Urteile 2C_693/2014 / 2C_694/2014 vom 4. März 2015 E. 2.1; 2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 1.2).
2.2. Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Die Rechtsbegriffe "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" führt Art. 12 StHG nicht näher aus und überlässt den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns insofern einen (wenn auch beschränkten) Spielraum (<ref-ruling> E. 2.2.1 S. 209 f., mit zahlreichen Hinweisen). Das Bundesgericht kann zwar mit voller Kognition prüfen, ob es sich bundesrechtlich bei einer Position um (werterhaltende) Aufwendungen im Sinne von Art. 9 Abs. 3 StHG oder um (wertvermehrende) solche gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG handelt; steht aber fest, dass die Aufwendung für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrend zu betrachten ist, verfügen die Kantone über einen gewissen Definitionsspielraum (Urteil 2C_198/2016 vom 20. Juli 2016 E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen), der durch das Bundesgericht nur eingeschränkt überprüfbar ist (oben, E. 2.1).
2.3. Der Beschwerdeführerin hätte es offen gestanden, in ihrer Beschwerdeschrift aufzuzeigen, dass die Vorinstanz in Verletzung harmonisierten kantonalen Gesetzesrechts oder in willkürlicher Anwendung kantonalen Gesetzesrechts mit Gestaltungsspielraum Aufwendungen zu Unrecht nicht zum Abzug zugelassen hat. Ihre Ausführungen, wonach sie eine reine Sitzgesellschaft sei, einer mehrwertsteuerlichen Kontrolle unterliege sowie den generell gehaltenen Bemerkungen, ob das Gericht ernsthaft meine, der Verlaufserlös sei ohne wertvermehrende Aufwendungen oder Kosten zu Stande gekommen, oder dass die Maklerprovision verhältnismässig sei, zeigen aber nicht ansatzweise auf, inwiefern die Vorinstanz im angefochtenen Urteil Recht verletzt hätte. Die Eingabe der Beschwerdeführerin vom 20. Dezember 2016 enthält offensichtlich keine hinreichende Begründung (vgl. dazu oben, E. 2.1), weshalb darauf mit Entscheid des Abteilungspräsidenten als Einzelrichter im vereinfachten Verfahren nach <ref-law> nicht einzutreten ist.
3.
Die Gerichtskosten sind dem Verfahrensausgang entsprechend der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 erster Satz BGG). Parteientschädigungen werden nicht gesprochen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 21. Dezember 2016
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Die Gerichtsschreiberin: Mayhall


facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. Am 18. Februar 2016 reichten die Mitglieder der Erbengemeinschaft C._, bestehend aus D._, E._, F._, G._ und H._ (nachfolgend Klägerinnen), beim Handelsgericht des Kantons Bern eine Klage gegen die A._ AG und die B._ SA, je mit Sitz in U._ (nachfolgend Beklagte), ein. Die Klägerinnen stellten das Rechtsbegehren (Nr. 1), es sei den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit zu verbieten, auf der Liegenschaft der Erbengemeinschaft (V._-GBBl. xxx) Bauten und Anlagen zu erstellen, unter Strafandrohung nach <ref-law>. Eventuell sei festzustellen, dass die Beklagten weder einen dinglichen noch einen obligatorischen Anspruch zur Erstellung von Bauten und Anlagen auf der erwähnten Liegenschaft haben (Rechtsbegehren Nr. 2).
A.b. Mit Eingabe vom 18. April 2016 stellten die Beklagten den Antrag, das Verfahren sei auf die Frage des genügenden schutzwürdigen Interesses zu beschränken. Die Frist zur Klageantwort sei abzunehmen, eventuell zu verlängern.
A.c. Die Klägerinnen erklärten sich (auf Einladung und nach Abnahme der Klageantwortfrist durch den Instruktionsrichter am Handelsgericht) am 23. Juni 2016 einverstanden mit der Verfahrensbeschränkung. Sie beschränkten sodann ihr Rechtsbegehren in der Hauptsache auf die Beklagte 1 (A._ AG).
B.
B.a. Am 27. Juni 2016 verfügte der Instruktionsrichter des Handelsgerichts, dass das Verfahren auf die Frage des Rechtsschutzinteresses der Klägerinnen beschränkt werde. Auf entsprechende Einladung des Instruktionsrichters hin stellte die Beklagte 1 mit Eingabe vom 8. September 2016 den Antrag, es sei auf die Klage nicht einzutreten. Die Klägerinnen antworteten in ihrer Stellungnahme vom 14. November 2016, auf die Klage sei einzutreten.
B.b. Mit Zwischenentscheid vom 17. Januar 2017 entschied das Handelsgericht, dass über die Folgen der Beschränkung der Klage auf die Beklagte 1 bzw. die Klageänderung später befunden werde. Sodann stellte das Handelsgericht fest, dass für das Rechtsbegehren Nr. 1 der Klägerinnen (Unterlassungsbegehren) das Rechtsschutzinteresse fehle, weshalb auf die Klage insoweit nicht eingetreten werde. Weiter stellte es fest, dass für das Rechtsbegehren Nr. 2 der Klägerinnen (Feststellungsbegehren) das Rechtsschutzinteresse gegeben sei.
C.
Mit Eingabe vom 20. Februar 2017 haben die Beklagten Beschwerde in Zivilsachen erhoben. Die Beschwerdeführerinnen beantragen, dass der handelsgerichtliche Zwischenentscheid aufzuheben sei, soweit damit das Rechtsschutzinteresse für das Feststellungsbegehren bejaht werde. Die Sache sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei auf das von den Klägerinnen (Beschwerdegegnerinnen) erhobene Feststellungsbegehren gemäss Klage vom 18. Februar 2016 nicht einzutreten.
Weiter ersuchen die Beschwerdeführerinnen um aufschiebende Wirkung.
Die Beschwerdegegnerinnen haben sich der aufschiebenden Wirkung nicht widersetzt und bestätigen unter Hinweis auf ihre Streitwertangabe in der Klage (Fr. 120'000.--), dass der Streitwert über Fr. 30'000.-- liegt. Mit Präsidialverfügung vom 10. März 2017 ist der Beschwerde aufschiebende Wirkung erteilt worden.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

considerations:
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein Entscheid der letzten kantonalen Instanz, welche als einzige Instanz und als Handelsgericht über eine Klage mit u.a. dem Begehren über die Feststellung des Nichtbestehens dinglicher und obligatorischer Rechte, mithin in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 72 Abs. 1, Art. 75 Abs. 2 BGG). Die Streitwertgrenze gilt als erreicht (<ref-law>). Die Beschwerde in Zivilsachen ist grundsätzlich zulässig.
2.
2.1. Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um eine Entscheidung, mit welcher eine Prozessvoraussetzung geprüft wird, im konkreten Fall das schutzwürdige Interesse, um eine Feststellungsklage zu erheben (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2.3; ZINGG, in: Berner Kommentar, ZPO, 2012, N. 39 zu Art. 59; STAEHLIN/STAEHELIN/GROLIMUND, Zivilprozessrecht, 2. Aufl. 2013, § 14 Rz. 25; TREZZINI, in: Commentario pratico al CPC, 2. Aufl. 2017, N. 6 zu Art. 88). Nach Auffassung des Handelsgerichts haben die Beschwerdegegnerinnen nach Prüfung anhand der in Rechtsprechung und Lehre entwickelten Kriterien ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung, ob die Beschwerdeführerinnen einen zivilrechtlichen Anspruch zur Erstellung von Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Nr. xxx haben. Das Handelsgericht hat mit dem Vorliegen des schutzwürdigen Interesses eine Prozessvoraussetzung bejaht. Der angefochtene Entscheid ist kein Endentscheid im Sinne von <ref-law>, weil er das Verfahren nicht abschliesst.
2.2. Weder liegt ein Teilentscheid (<ref-law>), noch ein selbständig eröffneter Vor- oder Zwischenentscheid über die Zuständigkeit oder den Ausstand (<ref-law>) vor. Das angefochtene Urteil fällt daher unter die anderen selbständig eröffneten Vor- und Zwischenentscheide gemäss <ref-law>. Nach der Rechtsprechung obliegt es dem Beschwerdeführer darzutun, dass die in <ref-law> aufgestellten Voraussetzungen erfüllt sind, es sei denn, deren Vorliegen springe geradezu in die Augen (<ref-ruling> E. 2.5).
2.3. Gemäss <ref-law> ist die Beschwerde gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide zulässig, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können. Der drohende nicht wieder gutzumachende Nachteil im Sinne von <ref-law> muss rechtlicher Natur sein. Das setzt voraus, dass er sich auch mit einem späteren günstigen Endentscheid (sei es im kantonalen Verfahren, sei es in einem anschliessenden Verfahren vor Bundesgericht) nicht oder nicht gänzlich beseitigen lässt (<ref-ruling> E. 1.2.1). Die blosse Möglichkeit eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils rechtlicher Natur genügt. Dagegen reichen rein tatsächliche Nachteile wie die Verfahrensverlängerung oder -verteuerung nicht aus (<ref-ruling> E. 2.5).
2.3.1. Die Beschwerdeführerinnen rügen, dass die Vorinstanz die Regeln der ZPO, der EMRK und ihren verfassungsmässigen Anspruch auf das rechtliche Gehör verletzt habe. Das Handelsgericht habe ohne Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels, sondern nach der am 17. November 2016 erfolgten, blossen Zustellung der Eingabe der Gegenpartei "zur Kenntnisnahme" überraschenderweise den Zwischenentscheid (vom 17. Januar 2017) über die umstrittene Prozessvoraussetzung gefällt. Damit sei den Beschwerdeführerinnen das Recht auf ein Beweisverfahren, auf eine genügende Teilnahme am Verfahren sowie auf eine öffentliche Verhandlung verweigert worden. Die Vorinstanz sei an ihren Zwischenentscheid gebunden, was zu prozessualen Nachteilen führe, welche nur dadurch gutgemacht werden könnten, dass der Zwischenentscheid aufgehoben werde.
2.3.2. Im Wesentlichen sehen die Beschwerdeführerinnen einen drohenden nicht wieder gutzumachende Nachteil im Vorgehen des Handelsgerichts, welches - entsprechend Lehre und kantonaler Praxis (PAHUD, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], 2. Aufl. 2016, N. 5 zu Art. 219, mit Hinweisen; Urteil LB130054-O/U des Obergerichts des Kantons Zürich vom 23. April 2014 E. 6) - davon ausgegangen ist, dass der Zwischenentscheid über eine Prozessvoraussetzung nicht nach denjenigen Regeln ergehen muss, welche für die Entscheidfindung in der Sache massgebend sind. Weder mit der Kritik an diesem Vorgehen noch mit dem Hinweis darauf, dass der Zwischenentscheid für die Vorinstanz verbindlich sei, legen die Beschwerdeführerinnen jedoch dar, inwiefern durch einen für sie günstigen Endentscheid allfällige Nachteile sich nicht oder nicht gänzlich beseitigen lassen sollen.
2.3.3. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführerinnen lässt sich aus der blossen Rüge der Verletzung des Anspruchs auf ein faires Verfahren sowie des rechtlichen Gehörs noch kein Nachteil rechtlicher Natur ableiten (vgl. zuletzt Urteil 4A_419/2016 vom 22. März 2017 E. 1.6; Urteil 9C_270/2017 vom 28. April 2017). Massgebend zur Anfechtbarkeit eines Zwischenentscheides ist grundsätzlich nicht die Rüge, die dagegen erhoben wird, sondern die Frage, ob selbst im Falle eines für sie günstigen Endentscheides (sei es auch in einem anschliessenden Verfahren vor Bundesgericht) ein rechtlicher Nachteil resultieren kann (vgl. zur Kasuistik VON WERDT, in: Bundesgerichtsgesetz [BGG], 2. Aufl. 2015, Rz. 21 ff. zu Art. 93). Die Verbindlichkeit des Zwischenentscheides für die Instanz, welche den Endentscheid fällt, genügt nicht. Notwendig ist, dass die Beschwerdeführerinnen aufzeigen, inwiefern sie im Falle eines für sie günstigen Endentscheides - wie durch eine Abweisung der Klage, oder (im Falle der Klagegutheissung) durch ein erfolgreiches bundesgerichtliches Verfahren - einen rechtlichen Nachteil erleiden können. Ein derartiger Nachteil ist weder dargetan noch ersichtlich, zumal die Prozessvoraussetzung zur Beurteilung der Klage vom Bundesgericht überprüft werden kann. Die Anfechtung des Zwischenentscheides des Handelsgerichts in Anwendung von <ref-law> fällt ausser Betracht.
2.4. Gemäss <ref-law> ist die Beschwerde gegen andere selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (<ref-ruling> E. 2.4; <ref-ruling> E. 1.3.2).
2.4.1. Die erste der beiden - kumulativen - Voraussetzungen von <ref-law> ist vorliegend offensichtlich erfüllt. Wenn das Bundesgericht zum Schluss kommen würde, dass die Beschwerdegegnerinnen kein schutzwürdiges Interesse an der Erhebung der Feststellungsklage hätten, könnte es sofort einen Endentscheid herbeiführen, indem auf die Klage zufolge fehlender Prozessvoraussetzung nicht einzutreten wäre.
2.4.2. Hinsichtlich der zweiten Voraussetzung von <ref-law> obliegt es (ebenfalls) dem Beschwerdeführer darzulegen, inwiefern der angestrebte Endentscheid einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren sparen würden (E. 2.2). Ein Beweisverfahren, das mit Bezug auf die Kosten und Dauer nicht besonders von gewöhnlichen Prozessen abweicht, gilt noch nicht als weitläufig. Die Beschwerdeführerinnen halten lediglich fest, dass zur Frage, ob die "Convention (...) " vom 29. August 2012 gültig sei, Partei- und Zeugenbefragungen durchgeführt werden müssten, namentlich die Befragung der Parteien und von Exponenten der Gemeinden V._ und W._ in französischer Sprache mit Übersetzung. Eine Weitläufigkeit des Beweisverfahrens für die von den Beschwerdegegnerinnen erhobene Klage ist indes nicht offensichtlich. Weder lässt allein die Natur der Streitsache diese Annahme zu, noch lassen sich dem angefochtenen Urteil entsprechende Hinweise entnehmen oder machen die Beschwerdeführerinnen entscheidende Angaben, worin der bedeutende Aufwand an Zeit- und Kostenersparnis liegen soll. Jedes Beweisverfahren verursacht Aufwand an Zeit und Kosten, was - wie erwähnt - allein nicht genügt, damit <ref-law> erfüllt ist (Urteil 4A_79/2015 vom 1. Mai 2015 E. 2.3.2).
2.5. Nach dem Dargelegten ist ein Grund zur Ausnahme vom Grundsatz, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll (<ref-ruling> E. 2.2; <ref-ruling> E. 1.3.2), nicht ersichtlich. Die Beschwerde gegen den Zwischenentscheid des Handelsgerichts erweist sich als unzulässig. Die Beschwerdeführerinnen können den handelsgerichtlichen Entscheid gemäss <ref-law> durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechten.
3.
Auf die Beschwerde kann nicht eingetreten werden. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Im bundesgerichtlichen Verfahren ist den Beschwerdegegnerinnen lediglich für die Stellungnahme zum Streitwert ein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 1 und 4 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerinnen haben die Beschwerdegegnerinnen mit insgesamt Fr. 500.-- unter solidarischer Haftung zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Handelsgericht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Oktober 2017
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Levante