facts:
Nach Einsicht
in die Beschwerde vom 14. September 2017 (Poststempel) gegen den Entscheid des Obergerichts Appenzell Ausserrhoden vom 27. Juli 2017 betreffend den Erlass der Rückforderung von Ergänzungsleistungen (Fr. 215.- monatlich von März 2015 bis und mit Januar 2016) und das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege,

considerations:
in Erwägung,
dass das kantonale Gericht die Erlassvoraussetzung des guten Glaubens nur für die im März 2015 bezogene Ergänzungsleistung bejaht und die Sache zur Prüfung des Vorliegens einer grossen Härte (<ref-law>) und anschliessender Neuverfügung über das Erlassgesuch an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen hat,
dass Streitgegenstand einzig die Frage bildet, ob der Beschwerdeführer betreffend die übrige Bezugsdauer, nämlich von April 2015 bis Januar 2016, gutgläubig war, was das kantonale Gericht verneint hat,
dass ein Rechtsmittel gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG unter anderem die Begehren und deren Begründung zu enthalten hat, wobei in der Begründung in gedrängter Form darzulegen ist, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt,
dass dabei konkret auf die für das Ergebnis des angefochtenen Entscheids massgeblichen Erwägungen der Vorinstanz einzugehen und im Einzelnen zu zeigen ist, welche Vorschriften und weshalb sie von der Vorinstanz verletzt worden sind (<ref-ruling> E. 3.3 S. 60 und 133 IV 286 E. 1.4 S. 287), während rein appellatorische Kritik nicht genügt (<ref-ruling> E. 2.3 S. 266),
dass sich der Beschwerdeführer indessen darauf beschränkt, das bereits im vorinstanzlichen Verfahren Vorgetragene - praktisch Wort für Wort - zu wiederholen und seine eigene Sichtweise wiederzugeben, ohne aufzuzeigen, was darauf hindeuten würde, die Sachverhaltsfeststellung des kantonalen Gerichts sei im Sinne von <ref-law> - soweit überhaupt beanstandet - unzutreffend (unhaltbar, willkürlich; <ref-ruling> E. 7.3.1 S. 39; <ref-ruling> E. 8.1 S. 153) oder die darauf beruhenden Erwägungen rechtsfehlerhaft (vgl. <ref-law>),
dass dies insbesondere der Fall ist in Bezug auf die vorinstanzliche Erwägung, wonach aus dem Berechnungsblatt ohne grosse Mühe abzuleiten und auch für den Beschwerdeführer erkennbar gewesen sei, dass von einem den Freibetrag von Fr. 1'000.- übersteigenden (Jahres-) Erwerbseinkommen2 /3 als Einkommen angerechnet würden, und jeder auf diese Weise angerechnete Franken unmittelbar zu einer Reduktion der Ergänzungsleistung in gleicher Höhe führe,
dass die Rechtsschrift somit den gesetzlichen Mindestanforderungen an eine hinreichende Beschwerdebegründung offensichtlich nicht genügt, da eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den entscheidwesentlichen Erwägungen der Vorinstanz gänzlich fehlt,
dass deshalb im vereinfachten Verfahren nach <ref-law> auf die Beschwerde nicht einzutreten ist,
dass mangels einer gültigen Beschwerde die unentgeltliche Rechtspflege (<ref-law>) ausscheidet, indessen in Anwendung von <ref-law> umständehalber auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet wird,

rulings:
erkennt die Präsidentin:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht Appenzell Ausserrhoden und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 26. Oktober 2017
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Pfiffner
Der Gerichtsschreiber: Grünenfelder


considerations:
Erwägungen:
1.
Mit Zahlungsbefehl vom 27. April 2017 betrieb die Beschwerdeführerin den Beschwerdegegner für Fr. 82'033.-- (Betreibung Nr. xxx des Betreibungsamts Siggenthal-Lägern). Der Beschwerdegegner erhob Rechtsvorschlag.
Am 19. Mai 2017 erhob der Beschwerdegegner Beschwerde an das Bezirksgericht Baden und ersuchte um Feststellung der Nichtigkeit des Zahlungsbefehls. Mit Entscheid vom 28. August 2017 stellte das Bezirksgericht fest, dass die Betreibung Nr. xxx nichtig ist.
Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde an das Obergericht des Kantons Aargau. Mit Entscheid vom 20. November 2017 wies das Obergericht die Beschwerde ab.
Gegen diesen Entscheid ist die Beschwerdeführerin am 27. November 2017 (Postaufgabe) an das Bundesgericht gelangt. Das Bundesgericht hat die Akten beigezogen, aber keine Vernehmlassungen eingeholt.
2.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen, so dass die Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich gegeben ist (Art. 72 Abs. 2 lit. a, Art. 74 Abs. 2 lit. c, Art. 75, Art. 90 BGG).
Gemäss <ref-law> hat die Beschwerde Anträge zu enthalten und nach <ref-law> ist in der Beschwerdebegründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Die Begründung muss sachbezogen sein und sich auf den Streitgegenstand beziehen und beschränken; die beschwerdeführende Partei hat in gezielter Auseinandersetzung mit den für das Ergebnis des angefochtenen Entscheides massgeblichen Erwägungen plausibel aufzuzeigen, welche Rechte bzw. Rechtsnormen die Vorinstanz verletzt haben soll (<ref-ruling> E. 2 S. 88 f.; <ref-ruling> E. 2 S. 116).
3.
Das Obergericht hat zunächst die Erwägungen des Bezirksgerichts wiedergegeben. Demnach würden sowohl der Beschwerdegegner als auch sein Vater von einer Frau betrieben, die sie nach eigenen Angaben nicht kennen würden. Die Beschwerdeführerin habe sich mit keinem Wort dazu geäussert, weshalb sie die Betreibung gegen den Beschwerdegegner eingeleitet habe, sondern sich darauf berufen, dass sie dies nicht offenlegen müsse. Gemäss den Erwägungen des Bezirksgerichts dürfe unterstellt werden, dass jemand, der eine Forderung von Fr. 82'033.-- in Betreibung setze, wenigstens summarisch erklären könne, worauf sich die Forderung stütze. Die Beschwerdeführerin habe dies unterlassen, was die Vermutung begründe, dass die Betreibung nicht aus Gründen der Zwangsvollstreckung, sondern rechtsmissbräuchlich eingeleitet worden sei. Diese Vermutung werde dadurch gestützt, dass die Beschwerdeführerin ihre Weigerung zur Auskunftserteilung mit Diskretionsgründen rechtfertige. Diese Begründung sei vorgeschoben, weil die Beschwerdeführerin ansonsten nicht um Diskretion bemüht sei und nach eigenen Angaben diese angeblich diskrete Angelegenheit mit Stammgästen in den "Dorfbeizen" verhandle und auch in ihrem Schreiben angebliche private Angelegenheiten des Vaters des Beschwerdeführers mitteile, die für die Durchsetzung der Forderung irrelevant seien.
Vor Obergericht habe die Beschwerdeführerin nicht substantiiert dargetan, weshalb die bezirksgerichtliche Beurteilung aufgrund der im erstinstanzlichen Beschwerdeverfahren vorgelegten Behauptungen und Beweismittel unzutreffend sein soll. Ihre Beschwerde erschöpfe sich in Tatsachenbehauptungen, die ohne ersichtlichen Grund erst im zweitinstanzlichen Beschwerdeverfahren erhoben würden. Im zweitinstanzlichen Beschwerdeverfahren dürften neue Tatsachen und Beweismittel aber nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gebe (§ 22 Abs. 2 des Einführungsgesetzes vom 22. Februar 2005 zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [EG SchKG; SAR 231.200] i.V.m. <ref-law>). Da dies vorliegend nicht zutreffe, sei die Beschwerdeführerin nicht zu hören.
4.
Vor Bundesgericht trägt die Beschwerdeführerin im Wesentlichen Tatsachenbehauptungen vor, die teilweise kaum verständlich sind. Bei alldem setzt sich die Beschwerdeführerin jedoch nicht mit den obergerichtlichen Erwägungen auseinander, wonach sie Tatsachenbehauptungen bereits vor Bezirksgericht hätte vorbringen müssen und damit vor Obergericht verspätet sei. Soweit sie sich gegen Sachverhaltsfeststellungen des Bezirksgerichts wendet, hätte sie dies vor Obergericht tun müssen. Soweit sie am Rande geltend macht, sie habe dargelegt, worauf ihre Forderung beruhe, belegt sie nicht, dass sie dies bereits vor Bezirksgericht getan hätte.
Die Beschwerde enthält damit offensichtlich keine hinreichende Begründung. Auf sie ist im vereinfachten Verfahren gemäss <ref-law> durch das präsidierende Mitglied der Abteilung nicht einzutreten.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das präsidierende Mitglied:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Obergericht des Kantons Aargau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. Dezember 2017
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Zingg

region: Federation


facts:
Faits :
A.
Par jugement du 25 juin 2013, le Tribunal pénal de l'arrondissement de la Broye a condamné Y._ à une peine privative de liberté ferme de quatre ans et demi et à une amende de 100 fr. pour actes d'ordre sexuel avec des enfants commis à réitérées reprises et avec la circonstance aggravante de la commission en commun, contraintes sexuelles commises à réitérées reprises et avec la circonstance aggravante de la commission en commun, viols commis à réitérées reprises et avec la circonstance aggravante de la commission en commun, séquestration et contravention à la loi fédérale sur les stupéfiants pour les infractions postérieures au 24 juin 2010 (la prescription de l'action pénale étant atteinte pour les infractions antérieures).
B.
B.a. Par arrêt du 13 juin 2014, la Cour d'appel pénal du Tribunal cantonal fribourgeois a partiellement admis l'appel formé par Y._. Elle l'a reconnu coupable d'actes d'ordre sexuel avec des enfants et de contravention à la loi fédérale sur les stupéfiants, mais l'a acquitté des chefs d'accusation de viol, de contrainte sexuelle et de séquestration. Elle lui a infligé une peine privative de liberté de vingt-huit mois, dont quatorze mois ferme, sous déduction de la détention avant jugement, et quatorze mois avec sursis, le délai d'épreuve étant de deux ans, ainsi qu'une amende de 100 fr., la peine de substitution en cas de non paiement de l'amende étant de un jour de peine privative de liberté.
B.b. Sur recours du Ministère public fribourgeois et de la victime A._, la Cour de droit pénal du Tribunal fédéral a annulé, par arrêt du 22 mai 2015 (6B_774/2014), l'arrêt cantonal et renvoyé la cause à la cour cantonale pour nouveau jugement. Elle a considéré que la cour cantonale avait versé dans l'arbitraire en ne tenant pas compte de l'audition du 12 mars 2009 de la victime dont la fiabilité était établie par une expertise de crédibilité et une expertise pédopsychiatre et d'où il ressortait que la victime avait clairement montré son opposition à tout acte sexuel et d'ordre sexuel.
B.c. Par arrêt du 18 janvier 2016, la Cour d'appel pénal du Tribunal cantonal fribourgeois a partiellement admis l'appel de Y._. Elle a reconnu l'intéressé coupable de viol, de contrainte sexuelle et d'actes d'ordre sexuel avec des enfants pour les faits du 3 septembre 2008, et de contravention à la loi fédérale sur les stupéfiants pour les faits du 25 juin au 29 juillet 2010, mais l'a acquitté du chef d'accusation de séquestration pour les faits du 3 septembre 2008. Elle l'a condamné à une peine privative de liberté de 42 mois, sous déduction de la détention avant jugement et de la détention en exécution anticipée de peine, ainsi qu'au paiement d'une amende de 100 fr., la peine privative de liberté de substitution en l'absence de paiement étant de un jour.
En résumé, la cour cantonale a retenu les faits suivants:
Le 3 septembre 2008, A._, Y._ et X._ se sont rendus ensemble à M._, au moyen de la voiture de ce dernier, pour rencontrer la meilleure amie de A._. Arrivés en retard, à savoir vers 18 heures, ils ne l'ont pas vue et se sont rendus à O._ au domicile de X._. Y._ et X._ ont contraint la jeune fille à entretenir des relations sexuelles avec eux, d'abord avec X._, puis avec Y._, puis les trois ensemble, impliquant des fellations, pénétrations vaginales et anales, le tout sur une durée de 1h à 1h30.
C.
Contre ce dernier arrêt, Y._ dépose un recours en matière pénale devant le Tribunal fédéral. Il conclut, principalement, que l'arrêt attaqué soit réformé en ce sens qu'il est libéré des accusations de contrainte sexuelle et condamné à une peine privative de liberté de trente-six mois, dont quatorze mois ferme, sous déduction de la détention préventive, et de vingt-deux mois avec sursis, le délai d'épreuve étant fixé à deux ans. Subsidiairement, il requiert que l'arrêt attaqué soit annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour nouveau jugement. En outre, il sollicite l'assistance judiciaire et l'effet suspensif.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recourant conteste sa condamnation pour contrainte sexuelle. Il fait valoir que les actes d'ordre sexuel (fellations et pénétrations anales) ne sont que les préliminaires de l'acte sexuel proprement dit (pénétrations vaginales) et doivent donc être absorbés par le viol.
1.1.
1.1.1. Sous le titre marginal " contrainte sexuelle ", l'<ref-law> réprime le fait de contraindre une personne à subir un acte d'ordre sexuel. L'acte d'ordre sexuel suppose un acte sur le corps humain qui tend à l'excitation ou à la satisfaction de l'instinct sexuel de l'un des participants au moins (BERNARD CORBOZ, Les infractions en droit suisse, vol. I. 3 ème éd., 2010, n° 3 ad <ref-law>). Sont notamment des actes d'ordre sexuel les pénétrations anales et orales (cf. PHILIPP MAIER, Die Nötigungsdelikte im neuen Sexualstrafrecht, Diss. Zurich, 1994, p. 284).
1.1.2. Le viol constitue une lex specialis par rapport à la contrainte sexuelle pour le cas où la victime est une femme et qu'il lui est imposé l'acte sexuel proprement dit. Par acte sexuel, il faut entendre l'introduction, même partielle et momentanée, du pénis dans le vagin; l'éjaculation n'est pas requise (<ref-ruling> consid. 2 p. 52).
1.1.3. Un concours réel entre le viol et la contrainte sexuelle est concevable si l'acte sexuel et les autres actes d'ordre sexuel sont indépendants les uns des autres, en particulier lorsqu'ils ont été commis à des moments différents (cf. <ref-ruling> consid. 2a p. 99; arrêt 6S.463/2005 du 10 février 2006 consid. 2). En revanche, les actes d'ordre sexuel qui sont commis en étroite liaison avec l'acte sexuel proprement dit, en particulier ceux qui en sont des préliminaires, sont absorbés par le viol (cf. arrêts 6B_729/2011 du 17 janvier 2012 consid. 1.2; 6S.463/2005 du 10 février 2006 consid. 2; 6S.334/2003 du 10 octobre 2003 consid. 3; 6S.67/2001 du 22 octobre 2001 consid. 2e; BERNARD CORBOZ, op. cit., n° 19 ad <ref-law>). Selon la jurisprudence, un rapport bucco-génital a un but de satisfaction sexuelle autonome, de sorte que l'on peut retenir le concours réel entre les art. 189 et 190 CP (arrêt 6S.67/2001 du 22 octobre 2001 consid. 2e; HANS WIPRÄCHTIGER, Das geltende Sexualstrafrecht - eine kritische Standortbestimmung, in RPS 2007 p. 293; DUPUIS ET AL., Petit commentaire du Code pénal, 2 ème éd., 2012, n° 48 ad art. 189).
1.2. En l'espèce, le recourant et X._ ont entretenu avec la victime des relations sexuelles, impliquant des fellations, pénétrations vaginales et anales, le tout sur une durée de 1h à 1h30. Les pénétrations anales et les fellations, qui constituent des actes d'ordre sexuel selon l'<ref-law>, doivent être appréhendés comme des actes distincts, dans la mesure où ils poursuivent une satisfaction sexuelle autonome. Ils ne peuvent pas être assimilés à des caresses sur les seins, les jambes ou le sexe dénudé de la victime, qui pourraient être considérés comme des préliminaires ou des actes accessoires antérieurs absorbés par le viol (cf. <ref-ruling> consid. 2b). C'est donc à juste titre que la cour cantonale a retenu le viol et la contrainte sexuelle en concours réel.
2.
Condamné à une peine privative de liberté de 42 mois, le recourant critique la mesure de cette peine, qu'il qualifie d'excessivement sévère.
2.1. Selon l'<ref-law>, le juge fixe la peine d'après la culpabilité de l'auteur. Il prend en considération les antécédents et la situation personnelle de ce dernier ainsi que l'effet de la peine sur son avenir (al. 1). La culpabilité est déterminée par la gravité de la lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le caractère répréhensible de l'acte, par les motivations et les buts de l'auteur et par la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou la lésion, compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures (al. 2).
Pour fixer la peine, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation. Il y a toutefois violation du droit fédéral lorsque le juge sort du cadre légal, se fonde sur des critères étrangers à l'<ref-law>, omet de prendre en considération des éléments d'appréciation prévus par cette disposition ou, enfin, si la peine qu'il prononce est exagérément sévère ou clémente au point de constituer un abus du pouvoir d'appréciation (<ref-ruling> consid. 5.6 p 61; <ref-ruling> consid. 5.3.1, p. 134 s.; <ref-ruling> consid. 2.1; <ref-ruling> consid. 6.1 et les références citées).
2.2. Le recourant reproche à la cour cantonale de ne pas avoir tenu compte de l'écoulement du temps (art. 48 let. e CP). Il fait valoir que les faits reprochés datent du 3 septembre 2008, à savoir de plus de sept ans.
2.2.1. Selon l'art. 48 let. e CP, le juge atténue la peine si l'intérêt à punir a sensiblement diminué en raison du temps écoulé depuis l'infraction et que l'auteur s'est bien comporté dans l'intervalle.
La jurisprudence admet qu'il s'est écoulé un temps relativement long lorsque les deux tiers du délai de prescription de l'action pénale sont écoulés. Le juge peut toutefois réduire ce délai pour tenir compte de la nature et de la gravité de l'infraction (<ref-ruling> consid. 3.1 p. 147 s.; <ref-ruling> consid. 6.1 et 6.2 p. 2 ss). Pour déterminer si l'action pénale est proche de la prescription, le juge doit se référer à la date à laquelle les faits ont été souverainement établis, et non au jugement de première instance (moment où cesse de courir la prescription selon l'<ref-law>). Ainsi, lorsque le condamné a fait appel, il faut prendre en considération le moment où le jugement de seconde instance a été rendu dès lors que ce recours a un effet dévolutif (cf. <ref-law>; cf. <ref-ruling> consid. 3.1 p. 148; <ref-ruling> consid. 6.2.1 p. 30). Pour les infractions imprescriptibles, la question est réglée à l'<ref-law> qui fixe le délai à partir duquel le juge peut atténuer la peine; l'art. 48 let. e CP n'est pas applicable (<ref-ruling> consid. 3.2 p. 148).
2.2.2.
2.2.2.1. Les infractions commises par le recourant, à savoir le viol (<ref-law>), la contrainte sexuelle (art. 189) et les actes d'ordre sexuel avec des enfants (<ref-law>), se prescrivent par quinze ans conformément à l'<ref-law>, de sorte que les deux tiers du délai de prescription sont de dix ans.
2.2.2.2. Comme les faits se sont déroulés le 3 septembre 2008, la victime, née en 1993, avait 14 ans au moment des faits, à savoir moins de 16 ans. Or, l'<ref-law> permet d'allonger les délais de prescription prévus à l'<ref-law> pour certaines infractions dirigées contre un enfant de moins de 16 ans. Il prévoit, pour ces infractions, que la prescription de l'action pénale court en tout cas jusqu'au jour où la victime a 25 ans. Si le législateur a étendu les délais de l'<ref-law> en présence de certaines infractions, c'est pour mieux protéger la victime, notamment d'abus sexuel, qui ne parviendra souvent à s'exprimer que de longues années après les faits, en particulier lorsque l'auteur est issu de son milieu familial ou social (FF 2000 2769 2784). A la suite des diverses modifications législatives, cette disposition a toutefois perdu sa portée en ce qui concerne les infractions d'ordre sexuel avec des enfants (<ref-law>), de contrainte sexuelle (<ref-law>) et de viol (<ref-law>), puisqu'elle ne vise plus que les enfants de 12 à 16 ans (les enfants de moins de 12 ans tombent dorénavant sous le coup de l'art. 101 al. 1 let. e CP) et que le délai de prescription a été augmenté, pour ces infractions, à quinze ans (<ref-law>); dès lors, la victime aura de toute façon dépassé l'âge de 25 ans lorsque l'infraction pénale sera prescrite (12 ans + 15 ans = 27 ans). L'âge de la victime n'aura donc en l'espèce aucune influence sur la durée ordinaire de la prescription, qui restera de quinze ans.
2.2.2.3. L'arrêt sur appel a été rendu en janvier 2016, à savoir 7,5 ans plus tard après les faits qui sont survenus en septembre 2008. Le temps écoulé depuis l'infraction (7,5 ans) est donc bien inférieur aux deux tiers (10 ans) du délai de prescription. Le grief est infondé.
2.3. Dénonçant la violation du principe de la célérité (art. 6 CEDH), le recourant fait valoir que la procédure a duré près de sept ans et sollicite une réduction de peine.
2.3.1. L'<ref-law> et l'art. 29 al. 1 Cst. garantissent notamment à toute personne le droit à ce que sa cause soit traitée dans un délai raisonnable. Le principe de la célérité impose aux autorités, dès le moment où le prévenu est informé des soupçons qui pèsent contre lui, de mener la procédure pénale sans désemparer, afin de ne pas maintenir inutilement le prévenu dans les angoisses qu'elle suscite. L'autorité viole cette garantie lorsqu'elle ne rend pas une décision qu'il lui incombe de prendre dans le délai prescrit par la loi ou dans le délai que la nature de l'affaire et les circonstances font apparaître comme raisonnable (cf. <ref-ruling> consid. 5.1 p. 331 s.). Le caractère raisonnable du délai s'apprécie selon les circonstances particulières de la cause, eu égard notamment à la complexité de l'affaire, à l'enjeu du litige pour l'intéressé, à son comportement ainsi qu'à celui des autorités compétentes (<ref-ruling> consid. 4.4 p. 277). A cet égard, il appartient au justiciable d'entreprendre ce qui est en son pouvoir pour que l'autorité fasse diligence, que ce soit en l'invitant à accélérer la procédure ou en recourant, le cas échéant, pour retard injustifié (<ref-ruling> consid. 5.2 p. 332). Enfin, on ne saurait reprocher à l'autorité quelques temps morts, qui sont inévitables dans une procédure. Lorsqu'aucun d'eux n'est d'une durée vraiment choquante, c'est l'appréciation d'ensemble qui prévaut (<ref-ruling> consid. 3.3.3 p. 56; <ref-ruling> consid. 5.2 p. 332).
2.3.2. En l'espèce, les faits ont été dénoncés en janvier 2009 et le jugement de première instance a été rendu le 20 juin 2013, à savoir plus de quatre ans après la dénonciation. Une durée de quatre ans n'apparaît toutefois pas excessive, compte tenu notamment de l'expertise de crédibilité et des auditions des parties. Le recourant n'a au demeurant rien entrepris pour accélérer la procédure et n'a notamment pas formé un recours pour retard injustifié. Le principe de la célérité n'a donc pas été violé et le recourant ne saurait prétendre à une réduction de sa peine de ce chef. Mal fondé, son grief doit être rejeté.
2.4. En définitive, la cour cantonale n'a pas omis d'élément important lors de la fixation de la peine. Il convient encore d'examiner si, au vu des circonstances, la peine infligée apparaît sévère au point de constituer un abus du pouvoir d'appréciation.
La faute du recourant est grave. Il a abusé sexuellement à plusieurs reprises d'une jeune fille fragile au cours d'une heure environ. Il a privilégié la satisfaction de ses pulsions sexuelles, sans tenir compte de l'impact de son comportement sur la victime. L'infraction la plus grave qui lui est reprochée est le viol (<ref-law>), dont la peine est de un an à dix ans. Elle entre en concours réel avec l'infraction de contrainte sexuelle (<ref-law>) et d'actes d'ordre sexuel commis sur une mineure (<ref-law>). Ayant agi en présence de X._ et avec sa participation, l'aggravation de la commission en commun (<ref-law>) doit en outre être retenue. A décharge, on peut tenir compte d'une bonne collaboration du recourant lors de l'enquête. En ce qui concerne sa situation personnelle, le recourant, d'origine kosovare et au bénéfice d'une autorisation de séjour, est marié et père d'un enfant (néen septembre 2015); avant son arrestation immédiate en juin 2013, il travaillait à plein temps pour le même employeur depuis huit ans; récemment il a retrouvé un travail à 80 %.
Au vu de l'ensemble de ces circonstances, une peine privative de liberté de 42 mois n'apparaît pas sévère, au point qu'il faille conclure à un abus du large pouvoir d'appréciation accordé à la cour cantonale. Le grief de violation de l'<ref-law> doit être rejeté.
3.
Le recourant conclut encore à l'octroi du sursis partiel.
Dans la mesure où la peine dépasse trois ans (cf. 43 CP), la question du sursis partiel ne se pose pas.
4.
Le recours doit ainsi être rejeté.
Comme ses conclusions étaient vouées à l'échec, l'assistance judiciaire ne peut être accordée (<ref-law>). Le recourant devra donc supporter les frais judiciaires (<ref-law>), dont le montant sera toutefois fixé en tenant compte de sa situation financière.
Vu l'issue du recours, la demande d'effet suspensif devient sans objet.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
La demande d'assistance judiciaire est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 800 fr., sont mis à la charge du recourant.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, Cour d'appel pénal.
Lausanne, le 14 juin 2016
Au nom de la Cour de droit pénal
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Denys
La Greffière : Kistler Vianin


considerations:
Erwägungen:
1.
Die Staatsanwaltschaft I des Kantons Zürich führte gegen A._ eine Strafuntersuchung wegen mehrfacher Verleumdung, eventuell wegen mehrfacher übler Nachrede zum Nachteil von B._ und C._. Nach Durchführung der Untersuchung erhob die Staatsanwaltschaft I des Kantons Zürich am 30. Juli 2015 Anklage gegen A._ beim Einzelgericht des Bezirks Zürich. Am 29. März 2016 verfügte das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht, die Sistierung des Verfahrens unter Beibehaltung der Rechtshängigkeit beim Einzelgericht. Das Einzelgericht führte dabei u.a. aus, es seien den Akten Anhaltspunkte zu entnehmen, dass die Schuldfähigkeit von A._ im Tatzeitpunkt zumindest vermindert gewesen sei. In einem vor dem Obergericht hängigen Verfahren habe das Obergericht beschlossen, ein Gutachten, u.a. zur Frage der Schuldfähigkeit von A._, in Auftrag zu geben. Es erscheine daher sachgerecht, das neue psychiatrische Gutachten abzuwarten.
Das Einzelgericht des Bezirks Zürich sprach mit Urteil vom 23. Januar 2015 B._ und C._ vom Vorwurf des Amtsmissbrauchs etc. frei. Dagegen erhob A._ Berufung.
2.
Gegen die Sistierungsverfügung des Bezirksgerichts Zürich, Einzelgericht, vom 29. März 2016 erhob A._ Beschwerde. Dabei beantragte sie sinngemäss, die Sistierung sei aufzuheben und die Ehrverletzungssache sei zusammen mit der Anklage wegen Amtsmissbrauchs gegen B._ und C._ zu beurteilen. Die III. Strafkammer des Obergerichts des Kantons Zürich wies mit Beschluss vom 12. April 2016 die Beschwerde ab. Die Strafkammer führt dabei zusammenfassend aus, A._ bringe einzig vor, die gegen sie erhobene Anklage wegen Ehrverletzung müsse zusammen mit der Anklage wegen Amtsmissbrauchs gegen B._ und C._ beurteilt werden; es sei Verfahrenseinheit gegeben. Die Strafkammer verneinte die Voraussetzungen der Verfahrenseinheit gemäss <ref-law>. Vorliegend seien in den beiden Verfahren verschiedene Personen Beschuldigte und ihnen würde in beiden Verfahren andere Delikte vorgeworfen. Zudem befände sich das Verfahren betreffend Amtsmissbrauch im Berufungsstadium, während in dem gegen A._ geführten Verfahren noch kein erstinstanzliches Urteil vorliege. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass die beiden Verfahren nicht gemeinsam beurteilt würden. Ebenfalls sei die Sistierung des Verfahrens nicht zu beanstanden. Die diesbezüglichen Erwägungen des Einzelgerichts seien zutreffend.
3.
A._ führt gegen den Beschluss der III. Strafkammer des Obergerichts des Kantons Zürich vom 12. April 2016 Beschwerde in Strafsachen beim Bundesgericht. Dieses hat davon abgesehen, Stellungnahmen zur Beschwerde einzuholen.
4.
Nach <ref-law> ist in der Begründung einer Beschwerde in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Bestimmungen von <ref-law> nennen die vor Bundesgericht zulässigen Beschwerdegründe. Hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten gilt der in <ref-law> verankerte Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht; insofern besteht eine qualifizierte Rügepflicht (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.4.1 S. 53, 65 E. 1.3.1 S. 68 mit Hinweisen). Es obliegt dem Beschwerdeführer namentlich darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid gegen die gerügten Grundrechte verstossen soll.
Die Beschwerdeführerin, die sich mit der Begründung der Strafkammer nicht rechtsgenüglich auseinandersetzt, vermag mit ihrer hauptsächlich appellatorischen Kritik nicht aufzuzeigen, dass die Strafkammer ihre Beschwerde in rechts- oder verfassungswidriger Weise abgewiesen hätte. Aus ihren Ausführungen ergibt sich nicht, inwiefern die Begründung der Strafkammer bzw. ihr Beschluss im Ergebnis selbst rechts- bzw. verfassungswidrig sein soll. Mangels einer genügenden Begründung im Sinne von <ref-law> ist daher auf die Beschwerde nicht einzutreten. Der Begründungsmangel ist offensichtlich, weshalb über die Beschwerde im vereinfachten Verfahren nach <ref-law> entschieden werden kann.
5.
Angesichts der Aussichtslosigkeit des Verfahrens ist dem Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege nicht zu entsprechen (<ref-law>). Auf eine Kostenauflage kann indessen verzichtet werden (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abgewiesen.
3.
Es werden keine Kosten erhoben.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Staatsanwaltschaft I des Kantons Zürich, Abteilung A, und dem Obergericht des Kantons Zürich, III. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. September 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Der Gerichtsschreiber: Pfäffli


facts:
Nach Einsicht
in die Beschwerde vom 7. September 2017 (Eingang bei der Schweizerischen Botschaft in U._) gegen den Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 14. Juli 2017 betreffend Rechtsverzögerung resp. -verweigerung,

considerations:
in Erwägung,
dass ein Rechtsmittel gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG unter anderem die Begehren und deren Begründung zu enthalten hat, wobei in der Begründung in gedrängter Form darzulegen ist, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt,
dass dabei konkret auf die für das Ergebnis des angefochtenen Entscheids massgeblichen Erwägungen der Vorinstanz einzugehen und im Einzelnen zu zeigen ist, welche Vorschriften inwiefern von der Vorinstanz verletzt worden sein sollen (<ref-ruling> E. 3.3 S. 60 und 133 IV 286 E. 1.4 S. 287),
dass der Beschwerdeführer rügt, der angefochtene Entscheid sei getroffen worden, ohne dass er angehört und seine "ordentlich eingereichte Eingabe (aus dem Recht gewiesen) " berücksichtigt worden sei,
dass er dabei nicht näher substanziiert, welche Eingaben oder Vorbringen im angefochtenen Entscheid ungenügend beachtet worden sein sollen, weshalb die Rüge eines formellen Mangels nicht rechtsgenüglich begründet ist,
dass das kantonale Gericht dargelegt hat, weshalb es im Umstand, dass die Ausgleichskasse Basel-Stadt keine Verfügung über zehn vom Beschwerdeführer im September 2016 gestellte Fragen erliess, keine Rechtsverweigerung erblickt hat,
dass der Beschwerdeführer sich nicht (substanziiert) mit den entsprechenden vorinstanzlichen Erwägungen befasst und auch nicht ausführt, inwiefern sich aus seiner allfälligen Haftung als ehemaliger Geschäftsführer einer Akteingesellschaft gegenüber Dritten ein Anspruch auf Erlass einer Verfügung durch die Ausgleichskasse Basel-Stadt ableiten lassen soll,
dass die Eingabe des Beschwerdeführers den Anforderungen an die Begründung offensichtlich nicht genügt, da ihr nicht entnommen werden kann, inwiefern die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG auf einer Rechtsverletzung beruhen oder qualifiziert unzutreffend (unhaltbar, willkürlich: <ref-ruling> E. 8.1 S. 153; Urteil 9C_607/2012 vom 17. April 2013 E. 5.2) oder die darauf beruhenden Erwägungen rechtsfehlerhaft (vgl. Art. 95 BGG) sein sollen,
dass deshalb im vereinfachten Verfahren nach Art. 108 Abs. 1 lit. b BGG auf die Beschwerde nicht einzutreten ist,
dass eine nachträgliche Eingabe ohnehin unzulässig wäre (vgl. Art. 100 Abs. 1 und Art. 43 BGG) und mangels einer gültigen Beschwerde die unentgeltliche Rechtspflege ausscheidet (Art. 64 BGG), indessen umständehalber auf die Erhebung von Gerichtskosten verzichtet wird (Art. 66 Abs. 1 Satz 2 BGG),

rulings:
erkennt die Präsidentin:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
3.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Basel-Stadt und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 11. Oktober 2017
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Pfiffner
Die Gerichtsschreiberin: Dormann


considerations:
Der Präsident zieht in Erwägung:
1.
Am 17. Januar 2014 erstattete der Beschwerdeführer Strafanzeige gegen zwei (ehemalige) Mitglieder der Vormundschaftsbehörde Val Müstair wegen unrechtmässiger Aneignung und Amtsmissbrauchs. Die zuständige Staatsanwaltschaft stellte das Strafverfahren am 22. Mai 2015 ein. Auf eine dagegen erhobene Beschwerde trat das Kantonsgericht Graubünden am 17. September 2015 nicht ein. Der Beschwerdeführer wendet sich mit Beschwerde an das Bundesgericht, ohne einen eigentlichen Antrag zu stellen.
2.
Gegenstand des bundesgerichtlichen Verfahrens kann nur sein, ob die Vorinstanz gegen das Recht im Sinne von <ref-law> verstossen hat, indem sie auf die bei ihr hängige Beschwerde nicht eingetreten ist. Mit dieser Frage befasst sich der Beschwerdeführer nicht. Er setzt sich vor Bundesgericht nur mit der materiellen Seite der Angelegenheit auseinander, welche nicht Verfahrensgegenstand bildet und worauf das Bundesgericht nicht eintreten kann. Seine Beschwerdeeingabe genügt mithin den Begründungsanforderungen nicht (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG). Auf die Beschwerde ist im Verfahren nach <ref-law> nicht einzutreten. Ob der Beschwerdeführer unter dem Gesichtswinkel von Art. 81 Abs. 1 lit. b Ziff. 5 BGG zur Beschwerde in Strafsachen überhaupt legitimiert ist, kann unter diesen Umständen offenbleiben.
3.
Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt (<ref-law>). Das nachträglich gestellte Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist in Anwendung von <ref-law> abzuweisen, weil die Rechtsbegehren aussichtslos erschienen. Der finanziellen Lage des Beschwerdeführers ist bei der Bemessung der Gerichtskosten Rechnung zu tragen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. Februar 2016
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Die Gerichtsschreiberin: Arquint Hill


facts:
1. A. und B. A.-B._,
2. C.C._,
3. D. C.-D._,
4. E. E.-F._,
Beschwerdeführer, alle vier vertreten durch
Rechtsanwalt Urs Hofstetter-Arnet,
gegen
Erbengemeinschaft F. G.-H._,
Beschwerdegegnerin, handelnd durch
G. G._, und
H. G._,
und diese vertreten durch Rechtsanwalt Franz Hess,
Gemeinderat Hergiswil,
Gemeindehaus, 6052 Hergiswil,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Zelger,
Baudirektion des Kantons Nidwalden,
Breitenhaus, 6371 Stans, vertreten durch
den Rechtsdienst des Kantons Nidwalden,
Dorfplatz 2, Postfach 1246, 6371 Stans.
Gegenstand
Gestaltungsplan Sonnenberg,
Beschwerde gegen das Urteil vom 22. September 2014 des Verwaltungsgerichts des Kantons Nidwalden, Verwaltungsabteilung.
Sachverhalt:
A.
Die Erbengemeinschaft F. G.-H._ ist Eigentümerin des in der zweigeschossigen Wohnzone (Zone W2D) liegenden Grundstücks Nr. 287 in Hergiswil. Darauf soll eine Überbauung mit acht Einfamilienhäusern erstellt werden. Zu diesem Zweck unterbreitete die Erbengemeinschaft dem Gemeinderat Hergiswil den Gestaltungsplan Sonnenberg. Während der öffentlichen Auflage reichten die Nachbarn A. und B. A.-B._, C. C._ und D. C.-D._ und E. E.-F._ Einsprache ein.
B.
Mit Entscheid vom 18. September 2012 bewilligte der Gemeinderat den Gestaltungsplan Sonnenberg, Parzelle Nr. 287, unter Bedingungen und Auflagen sowie unter Vorbehalt der Genehmigung durch die Baudirektion Nidwalden. Die Einsprache wies er ab.
C.
Diesen Entscheid fochten die Einsprecher bei der Baudirektion an, welche die Beschwerde am 26. November 2013 abwies und gleichentags den Gestaltungsplan Sonnenberg genehmigte. Eine gegen den Bewilligungs- und Genehmigungsentscheid erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden mit Urteil vom 22. September 2014 ab, soweit darauf eingetreten werden konnte.
D.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 2. Februar 2015 gelangen A. und B. A.-B._, C. C._ und D. C.-D._ und E. E.-F._ an das Bundesgericht. Sie beantragen, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die Angelegenheit sei im Sinne der Erwägungen an den Gemeinderat zurückzuweisen.
Der Gemeinderat und die Staatskanzlei des Kantons Nidwalden schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Erbengemeinschaft F. G.-H._ (Beschwerdegegnerin) beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Das Verwaltungsgericht verzichtet auf eine Stellungnahme. Die Beschwerdeführer halten in der Replik an ihren Anträgen fest.
Mit Präsidialverfügung vom 3. März 2015 hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung das Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid über den Gestaltungsplan Sonnenberg steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ein Ausschlussgrund nach <ref-law> liegt nicht vor. Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind als Eigentümer von Grundstücken, die unmittelbar an das Gestaltungsplangebiet angrenzen, zur Beschwerdeführung befugt (<ref-law>). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten können Rechtsverletzungen im Sinne von <ref-law> gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Allerdings prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Pflicht zur Begründung der Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Nach <ref-law> ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich die Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen. Bezüglich der Verletzung von verfassungsmässigen Rechten - einschliesslich der willkürlichen Anwendung von kantonalem Recht - gilt eine qualifizierte Rügepflicht: Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.4 S. 176 mit Hinweisen).
2.
Die Beschwerdeführer erheben verschiedene Verfahrensrügen:
2.1. Sie bemängeln zunächst, der Plan zur Erschliessung des Gestaltungsplangebiets Sonnenberg über das angrenzende Grundstück Nr. 1284 sowie die Vorschriften über die ausserhalb des Perimeters geplanten Bauten und Anlagen seien nicht öffentlich aufgelegt worden. Insoweit sei der Gestaltungsplan nichtig.
2.1.1. Nach Art. 33 Abs. 1 RPG (SR 700) sind Nutzungspläne - wie hier der Gestaltungsplan - öffentlich aufzulegen. Aus den Akten ergibt sich, dass die Sonderbauvorschriften, in deren Art. 19 festgehalten wird, dass auf der Parzelle Nr. 1284 ein gemeinschaftlicher Velo- sowie ein Containerraum erstellt werden sollen, und der Erschliessungsplan Nr. 0903-003 in seiner revidierten Fassung vom 31. Mai 2011 öffentlich aufgelegt worden sind. Dem Bewilligungsentscheid des Gemeinderats vom 18. September 2012 ist zudem zu entnehmen, dass den Grundeigentümern des Gestaltungsplans sowie den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke die öffentliche Auflage gestützt auf Art. 99 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (BauG/NW; NG 611.01) schriftlich mitgeteilt worden ist. Insoweit lässt die Planauflage entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer keine Bundesrechtswidrigkeit erkennen.
2.1.2. Im Übrigen hätte eine mangelhafte Bekanntmachung des Gestaltungsplans auch nicht zwangsläufig seine Nichtigkeit zur Folge. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind rechtswidrige Entscheide nur nichtig, wenn der ihnen anhaftende Mangel besonders schwer ist, wenn er offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (<ref-ruling> E. 3.1 S. 503 f.; <ref-ruling> E. 3.1 S. 275 f.; je mit Hinweisen). In der Regel führen aber Verfahrensmängel nur zur Anfechtbarkeit des entsprechenden Entscheids (vgl. <ref-ruling> E. 2.1 S. 363 mit Hinweisen). Dies gilt auch im Bereich der Publikation von Nutzungsplänen (vgl. <ref-ruling> E. 2c S. 219 f.).
2.2. Die Beschwerdeführer machen sodann geltend, sie hätten die Einholung eines neutralen Gutachtens zur Mehrgefährdung ihrer Grundstücke durch Hochwasser gefordert, dem die Vorinstanz nicht nachgekommen sei. Diese hätte ihrem Antrag aber stattgeben müssen, weil das von ihnen eingereichte Parteigutachten der Keller und Lorenz AG vom 15. März 2012 ausführe, dass eine Mehrgefährdung durch Hochwasser aufgrund der Steilheit des Geländes punktuell signifikant erhöht sein könne. Die Vorinstanz habe somit die Beweise willkürlich erhoben.
2.2.1. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (<ref-law>) ergibt sich der Anspruch der Parteien, mit rechtzeitig und formgültig angebotenen Beweisanträgen und Vorbringen gehört zu werden, soweit diese erhebliche Tatsachen betreffen und nicht offensichtlich beweisuntauglich sind (<ref-ruling>, nicht publizierte E. 2.2; vgl. <ref-ruling> E. 2b S. 56; je mit Hinweisen). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn eine Behörde auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie auf Grund der bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (<ref-ruling> E. 5.3 S. 236 f.; <ref-ruling> E. 5.3 S. 148; je mit Hinweisen).
2.2.2. Aus dem vom Gemeinderat für verbindlich erklärten Bericht Naturgefahren der Schubiger AG vom Oktober 2010 geht hervor, dass sich die vom Gestaltungsplan erfasste Parzelle Nr. 287 im Gefahrenbereich Wildbäche in der schwachen Gefahrenstufe befindet. Sie liegt - genauso wie die Nachbargrundstücke der Beschwerdeführer - im Abflussbereich des Stampfbaches. Das Gefährdungsbild zeigt, dass bei einem Ausbruch des Baches der Abfluss zwar nur eine geringe Höhe aufweisen wird, dieser aber aufgrund des zu den Nachbargrundstücken abfallenden Hanges eine hohe Geschwindigkeit erreichen kann. Der Bericht weist aber auch darauf hin, dass die Schlüsselstellen am Stampfbach in den letzten Jahren baulich verbessert worden sind und die Intensitätskarte deshalb überprüft und angepasst werden muss. Als Massnahmenkonzept für das Gestaltungsplangebiet wird neben Objektschutzmassnahmen vorgeschlagen, ca. 4 muldenförmige Abflusskorridore von einer Breite von rund 5 m und einer Sohleneintiefung von 0.5 m zu erstellen, wovon der zweite mit einem Abflussanteil von ungefähr 20 % auf die Nachbargrundstücke führt. Hinsichtlich der Gefährdung für die Nachbargrundstücke hält der Bericht fest, dass diese auch durch die geplante Überbauung weiterhin bestehen bleibe und mit der Gewährleistung der "Durchlässigkeit" keine Mehrgefährdung entstehe. In diesem Sinne wurde auch Art. 30 der Sonderbauvorschriften (nachfolgend: SBV) verfasst.
2.2.3. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Urteil, die geplante Überbauung im Gestaltungsplangebiet Sonnenberg verursache keine Mehrgefährdung für die Grundstücke der Beschwerdeführer. Ausserdem werde ihren Bedenken im Dispositiv des gemeinderätlichen Entscheids Rechnung getragen. Dessen Ziff. 38 führe nämlich aus, dass im Rahmen des Baugesuchs die gestützt auf Art. 30 SBV zu treffenden Objektschutzmassnahmen mit dem Nachweis Naturgefahren detailliert aufzuzeigen und nachzuweisen seien.
Letztere Auffassung verfängt indes nicht: Wie der Bericht Naturgefahren ausführt, sind die Objektschutzmassnahmen nach Massgabe von Art. 32 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Hergiswil vom 28. November 2008 (BZR) vorzunehmen. Danach sind Neubauten baulich so anzuordnen, dass bis zur seltenen Überflutungs- und Geschiebeablagerungshöhe kein Wasser ins Gebäude eindringen kann. Die gefährdeten Gebäudeseiten sind baulich dicht auszugestalten. Sofern Öffnungen auf diesen Gebäudeseiten unabdingbar sind, müssen diese mit dichten, druck- und schlagfesten Türen, Toren und Fenstern ausgestattet sein. In diesem Sinne sieht auch der Bericht vor, dass bergseitige Öffnungen mindestens einen halben Meter über das Terrain zu führen sind (vgl. S. 7). Daraus folgt somit, dass die nachzuweisenden Objektschutzmassnahmen sich auf die geplante Überbauung selbst beziehen und nicht dem Schutz der Nachbargrundstücke dienen.
Dennoch durfte die Vorinstanz davon absehen, eine weitere Begutachtung einzuholen, denn aus dem Bericht der Schubiger AG geht schlüssig und plausibel hervor, dass eine Gefährdung der Nachbargrundstücke durch Hochwasser schon nach heutigem Stand vorhanden ist und durch das geplante Bauprojekt nicht erhöht wird. Daran vermögen auch die Ausführungen im Parteigutachten nichts zu ändern. Nach Art. 28 BZR haben Bauten in Dimension, Anordnung und Umgebungsgestaltung auf die Gefährdung Rücksicht zu nehmen; insbesondere darf in allen Gefahrenzonen die Gefährdung von Nachbargrundstücken nicht wesentlich erhöht oder das Überbauen derselben verhindert werden. Mithin ist entscheidend, dass die im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten und Anlagen nicht zu einer erheblichen Mehrgefährdung der Grundstücke der Beschwerdeführer führen. Das Parteigutachten kommt diesbezüglich jedoch lediglich zum Schluss, nach heutigem Wissen und aktuellem Stand der Planung könne eine relevante punktuelle Erhöhung der Gefährdung durch Hochwasser an kritischen Stellen nicht zweifelsfrei ausgeschlossen werden (vgl. S. 4). Dass es durch die geplante Überbauung tatsächlich zu einer Mehrgefährdung kommt und dass diese generell wesentlich ist, wird darin aber nicht nachgewiesen. Darüber hinaus ist weder ersichtlich noch wird von den Beschwerdeführern substanziiert dargetan, dass der Bericht Naturgefahren der Schubiger AG fehlerhaft oder widersprüchlich sei oder auf unzutreffenden Beobachtungen und Folgerungen beruhe. Auch wird nicht aufgezeigt, welche neuen Erkenntnisse ein weiteres Gutachten hätte bringen können. Somit konnte das Verwaltungsgericht in willkürfreier, antizipierter Beweiswürdigung auf den Bericht Naturgefahren abstellen und auf die Einholung einer zusätzlichen Expertise verzichten.
3.
3.1. Die Beschwerdeführer bringen sodann vor, die Vorinstanz sei in Willkür verfallen und habe das Koordinationsprinzip nach Art. 25a Abs. 4 RPG verletzt, da durch den Erlass des Gestaltungsplans Sonnenberg der Gestaltungsplan Untere Rüti wesentlich geändert werde.
3.2. Der Gestaltungsplan Sonnenberg regelt die Art, die Lage und das Ausmass der geplanten Überbauung auf dem Grundstück Nr. 287. In Art. 19 SBV wird u.a. ausgeführt, dass auf der Parzelle Nr. 1284 ein gemeinschaftlicher Veloraum und ein Containerraum für die Parzellen Nr. 1284 und Nr. 287 erstellt werden sollen. Ausserdem soll die Erschliessung für die Fahrzeuge der geplanten Wohnhäuser im gewachsenen Terrain und bis 1 m darüber erfolgen, wobei die mittlere und obere Parkebene mittels Rampen und anderen Massnahmen erreicht werden können. Dem Plan Erschliessung vom 31. Mai 2011 ist zu entnehmen, dass die Einfahrt zur Erschliessungsanlage auf das Grundstück Nr. 1284 zu liegen kommen soll. Diese Parzelle bildet Bestandteil des Gestaltungsplans Untere Rüti, zu welchem auch die beschwerdeführerischen Grundstücke gehören.
3.3. Die Beschwerdeführer bemängeln die Erschliessung des Gestaltungsplangebiets Sonnenberg über das nicht zum Gestaltungsplan gehörende Grundstück Nr. 1284 und die Erstellung eines Velo- und Containerraums auf dieser Parzelle. Soweit sie vorbringen, auf dem Grundstück Nr. 1260 seien Retentionsflächen vorgesehen, kann ihnen nicht gefolgt werden, da sich dies weder aus den von ihnen zitierten Sonderbauvorschriften noch aus dem Plan zur Erschliessung ergibt.
3.4. Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus, die verbindlichen Bestandteile des Gestaltungsplans Sonnenberg bezögen sich einzig auf das die Parzelle Nr. 287 umfassende Plangebiet. Soweit die Erschliessung das Grundstück Nr. 1284 betreffe, bestehe kein verbindlicher Charakter. Diesbezüglich werde lediglich eine raumplanerisch sinnvolle und zweckmässige Erschliessung aufgezeigt. Ausserdem lege der Gestaltungsplan Untere Rüti für das Grundstück Nr. 1284 bloss eine max. Bruttogeschossfläche von 210 m 2 fest; ansonsten gelte die Regelbauweise. Die Erschliessung und die geplanten Bauten auf der Parzelle Nr. 1284 widersprächen diesen Vorschriften nicht, wobei über deren konkrete Ausgestaltung und die Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen ohnehin erst im Baubewilligungsverfahren zu befinden sei. Insoweit bestehe kein Anlass für eine Anpassung des Gestaltungsplans Untere Rüti. Überdies entspreche die geplante Erschliessung dem Verkehrsrichtplan der Gemeinde Hergiswil und das Grundstück Nr. 1284, das ein Fahrwegrecht zugunsten der Parzelle Nr. 287 vorsehe, liege im Eigentum eines Mitglieds der Beschwerdegegnerin.
3.5. Die Beschwerdeführer wenden dagegen im Wesentlichen ein, die Begründung der Vorinstanz sei willkürlich, da die Sonderbauvorschriften und der Plan Erschliessung vom 31. Mai 2011 verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans Sonnenberg darstellten und die Zufahrt über die Parzelle Nr. 1284 zur (Fein-) Erschliessung gehöre. Das Grundstück Nr. 1284, über das das Plangebiet Sonnenberg erschlossen und auf dem der Velo- und Containerraum erstellt werden sollen, bilde aber Bestandteil des Gestaltungsplans Untere Rüti und befinde sich ausserhalb des Perimeters des Gestaltungsplans Sonnenberg, weshalb dessen Erlass rechtswidrig sei. Erwüchse der Gestaltungsplan Sonnenberg in Rechtskraft, führte dies zum unhaltbaren Ergebnis, dass der bestehende Gestaltungsplan Untere Rüti ohne eine Planauflage in wesentlichen Punkten geändert würde.
3.6. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung nur vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (<ref-ruling> E. 2.4 S. 5; <ref-ruling> E. 2.2.2 S. 318 f.; je mit Hinweisen).
3.7. Den Beschwerdeführern ist darin beizupflichten, dass die Sonderbauvorschriften und der Plan Erschliessung vom 31. Mai 2011 verbindliche Bestandteile des Gestaltungsplans Sonnenberg darstellen. Dies ergibt sich bereits aus Ziff. 3 des Bewilligungsentscheids des Gemeinderats vom 18. September 2012, auf die auch im Genehmigungsentscheid der Baudirektion vom 26. November 2013 hingewiesen wird. Darin werden sowohl die Sonderbauvorschriften als auch der Plan Erschliessung unter den verbindlichen Unterlagen des Gestaltungsplans Sonnenberg aufgeführt. Auch auf dem Plan Erschliessung vom 31. Mai 2011 findet sich der Vermerk "verbindlich", wogegen andere Unterlagen ausdrücklich bloss als "orientierend" gekennzeichnet worden sind, und somit unverbindliche, wegleitende Planelemente darstellen. Dass die tatsächliche Erschliessung gemäss Planlegende in Lage und Dimension noch vom Plan abweichen darf, vermag an deren Verbindlichkeit nichts zu ändern. Vielmehr legt der Plan unter Wahrung des für die konkretisierende Planung notwendigen Spielraums (vgl. <ref-ruling> E. 4c S. 122) die Rahmenbedingungen fest, nach denen die Erschliessung im Baugesuch auszugestalten ist. Schliesslich ist das über die Parzelle Nr. 1284 führende Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse und dem Grundstück Nr. 287 auch insofern von Bedeutung, als es die Zufahrt bildet und für eine hinreichende Erschliessung nach Art. 19 Abs. 1 RPG notwendig ist.
3.8. Dennoch ist die Vorinstanz entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht in Willkür verfallen, denn sie führte im angefochtenen Entscheid im Sinne einer Eventualbegründung aus, weder die geplante Zufahrt noch der Velo- bzw. Containerraum widersprächen den Vorschriften des Gestaltungsplans Untere Rüti und die Erschliessung entspreche dem Verkehrsrichtplan der Gemeinde Hergiswil. Soweit sich die Beschwerdeführer mit diesen Erwägungen in der Beschwerdeschrift überhaupt in rechtsgenüglicher Weise auseinandersetzen (vgl. E. 1.2 hiervor), vermögen sie jedenfalls nicht darzutun, inwiefern die im Gestaltungsplan Sonnenberg vorgesehenen Bauten und Anlagen auf der Parzelle Nr. 1284 nicht bewilligungsfähig wären bzw. der Gestaltungsplan nicht hätte genehmigt werden dürfen. Die Vorinstanzen sind übereinstimmend davon ausgegangen, dass der Gestaltungsplan Sonnenberg im umstrittenen Teil mit dem Gestaltungsplan Untere Rüti vereinbar ist. Es ist denn auch nicht unüblich, dass sich verschiedene Nutzungspläne überlagern. So können sich auch nach nidwaldnerischem Baurecht zwei Sondernutzungspläne überschneiden, wobei der Gestaltungsplan unter gewissen Voraussetzungen vom Bebauungsplan abweichen kann (vgl. Art. 97 Abs. 1 BauG/NW). Wenngleich die im Gestaltungsplan Sonnenberg vorgesehene Erschliessung und der Velo- bzw. Containerraum auf der Parzelle Nr. 1284 so nicht im Gestaltungsplan Untere Rüti vorgesehen sind, weichen sie unbestrittenermassen nicht von dessen Vorschriften ab und weisen einen funktionellen Zusammenhang zu der festgelegten Nutzung auf. Das Grundstück Nr. 1284 wurde im Gestaltungsplan Untere Rüti nicht zu einem bestimmten Zweck ausgeschieden und war für dessen Erlass, wie aus den Planunterlagen hervorgeht, bloss nebensächlich. Mithin bedingen die im Gestaltungsplan Sonnenberg vorgezeichneten Bauvorhaben, über die ohnehin erst im Baubewilligungsverfahren definitiv befunden wird, keine Änderung des Gestaltungsplans Untere Rüti (vgl. MARK GISLER, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, ZBl 8/2000, S. 398 f.).
Überdies ist es nicht willkürlich, perimeterübergreifende Aspekte in den Entscheidprozess über einen Gestaltungsplan miteinzubeziehen. So hat das Bundesgericht im Hinblick auf die Erschliessung befunden, dass wenn ein neuer Gestaltungsplan die Ausgestaltung eines angrenzenden Gestaltungsplans in nachteiliger Weise beeinträchtigt, dies im Rahmen der Plangenehmigung zu berücksichtigen ist (vgl. Urteil 1A.197/2001 vom 18. April 2002 E. 4.4). Es erscheint denn auch zweckmässig, bereits im Gestaltungsplanverfahren aufzuzeigen, wie das Plangebiet erschlossen werden kann, ansonsten sich der Planaufwand für das nachgelagerte Baubewilligungsverfahren unter Umständen nicht lohnt. Insoweit ist es vertretbar, wenn bereits im Gestaltungsplan Sonnenberg aufgezeigt wird, wie das Plangebiet über das Grundstück Nr. 1284 - in Übereinstimmung mit dem kommunalen Verkehrsrichtplan - erschlossen werden kann. Der angefochtene Entscheid ist somit nicht verfassungswidrig.
4.
Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang werden die Beschwerdeführer für das Gerichtsverfahren kostenpflichtig (<ref-law>) und haben der privaten Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Hergiswil, der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Nidwalden, Verwaltungsabteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 4. Januar 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Pedretti


facts:
Vu :
la lettre du 21 novembre 2016, par laquelle A._ a déclaré retirer le recours interjeté le 3 octobre 2016 contre un jugement de la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre des assurances sociales, du 25 août 2016,

considerations:
considérant :
que la cause doit être rayée du rôle en application des art. 32 al. 2 et 71 LTF, en relation avec l'<ref-law>,
que, suivant l'<ref-law>, il sied de statuer sans frais,

rulings:
par ces motifs, le Juge unique ordonne :
1.
La cause est radiée du rôle par suite de retrait du recours.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
La présente ordonnance est communiquée aux parties, à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre des assurances sociales, et à l'Office fédéral des assurances sociales.
Lucerne, le 24 novembre 2016
Au nom de la IIe Cour de droit social
du Tribunal fédéral suisse
Le Juge unique : Parrino
Le Greffier : Bleicker


considerations:
Erwägungen:
1.
Das Stadtrichteramt Zürich erliess gegen den Beschwerdeführer am 9. Februar 2016 einen Strafbefehl wegen Verletzung der Verkehrsregeln. Es büsste ihn mit Fr. 40.-- und auferlegte ihm die Kosten von Fr. 90.--. Dagegen erhob die Ehefrau des Beschwerdeführers "als Vertreterin des Gebüssten" am 25. Februar 2016 mit einer nicht unterzeichneten Eingabe Einsprache.
Das Stadtrichteramt wies den Beschwerdeführer am 26. Februar 2016 darauf hin, dass schriftliche Eingaben zu unterzeichnen und Eingaben durch Drittpersonen mit einer Vollmacht einzureichen seien. Es erachte die Eingabe vom 25. Februar 2016 nicht als gültige Einsprache. Es setzte dem Beschwerdeführer daher Frist an, um die Eingabe mit eigenhändiger Unterschrift nochmals einzureichen. Im Unterlassungsfall werde die Eingabe dem zuständigen Gericht zum Entscheid über deren Gültigkeit vorgelegt.
Innert Frist wurde keine Unterschrift geleistet. Das Stadtrichteramt überwies die Akten dem Bezirksgericht, welches am 6. Juni 2016 auf die Einsprache vom 25. Februar 2016 nicht eintrat und den Strafbefehl vom 9. Februar 2016 als gültig erklärte. Eine dagegen gerichtete Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Verfügung vom 24. August 2016 ab.
Der Beschwerdeführer wendet sich mit einer Eingabe ans Bundesgericht, die zum Teil einen ungebührlichen Inhalt aufweist. Sie müsste grundsätzlich zur Verbesserung zurückgewiesen werden (<ref-law>). Darauf kann aus prozessökonomischen Gründen verzichtet werden. Der Beschwerdeführer beantragt, die Verfügung vom 24. August 2016 sei aufzuheben und das Stadtrichteramt anzuweisen, die Vertreterin des Beschwerdeführers für die Beibringung einer Vollmacht in Verzug zu setzen.
2.
Mit der Beschwerde in Strafsachen kann auch die Verletzung von Verfassungsrecht gerügt werden (<ref-law>). Die vom Beschwerdeführer als subsidiäre Verfassungsbeschwerde bezeichnete Eingabe ist als Beschwerde gemäss <ref-law> entgegenzunehmen.
3.
Nach der Auffassung des Beschwerdeführers übersieht das Obergericht, dass das Stadtrichteramt nicht die Vertreterin als Verfasserin der Eingabe in Verzug gesetzt habe, sondern den Gebüssten selbst. Auch wenn (vorläufig) eine Vollmachterteilung fehle, sei grundsätzlich der Verfasser einer Eingabe in Verzug zu setzen. Es sei dessen Sache, sich durch Vollmacht zu legitimieren, nicht Sache der Partei. Auch gemäss <ref-law> gerate diese erst nach Zustellung an den Vertreter in Verzug.
Die Rüge ist unbegründet. Die Ehefrau des Beschwerdeführers reichte die Eingabe vom 25. Februar 2016 "als Vertreterin des Gebüssten" rechtzeitig innert Frist ein. Diese war indessen nicht unterzeichnet und auch nicht von einer Vollmacht durch den Beschwerdeführer begleitet. Damit fehlte es der Eingabe an einer Unterschrift, was ein Gültigkeitserfordernis darstellt, und überdies an jeglichen Belegen für das von der Ehefrau behauptete Vertretungsverhältnis bzw. an konkreten Hinweisen dafür, dass sie als Rechtsbeiständin im Sinne von <ref-law> bestellt worden war. Unter diesen Umständen ist mit dem Obergericht nicht zu beanstanden, dass sich das Stadtrichteramt mit der Nachfristansetzung direkt an den Beschwerdeführer als vom Strafbefehl unmittelbar betroffene Partei wandte. Dass der Beschwerdeführer am 8. März 2016 von der Beanstandung durch das Stadtrichteramt (fehlende Unterschrift) und der Nachfrist Kenntnis erlangte (vgl. kantonale Akten, Zustellbeleg, act. 6/4/1), steht unbestrittenermassen fest. Dies muss er sich vorliegend entgegenhalten lassen. Er durfte - als Ausfluss des auch in diesem prozessualen Bereich geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben, an dem die Berufung auf Formmängel in jedem Fall ihre Grenze findet - nicht einfach untätig zuwarten. Es verletzt daher kein Bundesrecht, wenn das Obergericht unter den konkreten Umständen zum Schluss gelangt, es habe am Beschwerdeführer gelegen, formgerecht und rechtzeitig innert Nachfrist (zur Beibringung der fehlenden Unterschrift) eine allfällige Einsprache zu erheben.
4.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, das Stadtrichteramt hätte ihm als Säumnisfolge, analog zu <ref-law> oder <ref-law>, die Unbeachtlichkeit der Eingabe vom 25. Februar 2016 androhen müssen. Ein Einspracheverfahren sei nur durchzuführen, wenn eine gültige Einsprache vorliege. Sofern keine gültige Einsprache vorliege, werde der Strafbefehl zum rechtskräftigen Urteil. Eine "Anfrage an die übergeordnete Instanz betreffend die Gültigkeit der Einsprache" stehe nicht zur Verfügung.
Auch dieses Vorbringen erweist sich als unbehelflich. Wie bereits ausgeführt, teilte das Stadtrichteramt dem Beschwerdeführer am 26. Februar 2016 mit, es erachte die Eingabe vom 25. Februar 2016 nicht als gültige Einsprache. Es setzte ihm eine Nachfrist an, um die Eingabe mit eigenhändiger Unterschrift nochmals einzureichen. Gleichzeitig wies es den Beschwerdeführer darauf hin, dass im Unterlassungsfall die Eingabe vom 25. Februar 2016 dem Bezirksgericht zum Entscheid über deren Gültigkeit vorgelegt werde (vgl. kantonale Akten, act. 6/4). Der Beschwerdeführer nahm hievon nachweislich Kenntnis (vgl. kantonale Akten, act. 6/4/1, vorstehend E. 3), kam der Aufforderung zur Nachbesserung innert Frist indessen nicht nach. In der Folge überwies das Stadtrichteramt die seines Erachtens ungültige Einsprache dem erstinstanzlichen Gericht zum Entscheid. Was daran gegen das Recht im Sinne von <ref-law> verstossen könnte, ist gestützt auf die Vorbingen des Beschwerdeführers nicht ersichtlich. Das beanstandete Vorgehen des Stadtrichteramts ergibt sich namentlich aus <ref-law>. Danach entscheidet das erstinstanzliche Gericht über die Gültigkeit der Einsprache.
5.
Die Beschwerde ist damit im Verfahren nach <ref-law> abzuweisen. Die Gerichtskosten sind dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, III. Strafkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. Januar 2017
Im Namen der Strafrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Denys
Die Gerichtsschreiberin: Arquint


facts:
Faits :
A.
A.a. En 2004, X._ (demandeur), qui exerçait la profession de courtier immobilier à R._, était avec son épouse associé gérant de la société W._ Sàrl (ci-après: la Sàrl), laquelle exploitait une agence immobilière. Pour sa part, Z._ (défendeur) exploitait une entreprise individuelle d'ébénisterie et d'agencement de cafés-restaurants; il avait aussi développé une activité de promoteur immobilier.
Par contrat du 6 février 2004, H.A._, propriétaire des parcelles n °s 26 et 29 de la commune de S._ (VS) sur lesquelles était érigé l'hôtel " V._ " (ci-après: l'hôtel V._), a chargé le demandeur de vendre l'hôtel V._. La commission de courtage était fixée à 5% du prix de vente, TVA non comprise, pour un montant désiré de 6'000'000 fr.; il était stipulé que le mandat avait un caractère exclusif, en particulier pour le " pilotage de la vente ".
Dans ce contexte, le demandeur est entré en contact, par l'intermédiaire de B._, avec notamment C._, D._, E._ et le défendeur. Il était alors question de former une société simple, constituée pour 30% du groupe B._-C._ et pour 70% du groupe D._-Z._, dans le but de démolir l'hôtel V._ et reconstruire un bâtiment comportant plusieurs appartements destinés à la vente.
Par acte authentique du 12 janvier 2005, H.A._ a accordé gratuitement au demandeur, ou à ses nommables, un droit d'emption cessible, valable un an, sur les parcelles où était bâti l'hôtel V._. Le prix mentionné était de 4'000'000 fr.; il était convenu qu'en cas d'exercice du droit d'emption, 95% de ce montant, soit 3'800'000 fr., reviendrait à H.A._, le 5% restant, soit 200'000 fr., étant versé au demandeur à titre de commission s'il ne se portait pas lui-même acquéreur.
Par acte authentique du 26 janvier 2005, le demandeur a cédé son droit d'emption à E._. En contrepartie, la Sàrl obtenait le " pilotage " des ventes des appartements de la promotion et pouvait prétendre à ce titre à une commission de 2% sur la totalité des ventes. Le défendeur était présent lors de la signature de cet accord; il y a apposé de sa main diverses modifications et adjonctions. Le même jour, H.A._ a accordé à E._ un droit d'emption cessible portant sur les parcelles concernées, valable un an, pour un prix de 4'000'000 fr., dont 200'000 fr. de commission à verser au demandeur; ce dernier a comparu lors de l'établissement de cet acte pour approuver l'annulation de l'acte du 12 janvier 2005 qui lui avait accordé un droit d'emption semblable.
Le 27 octobre 2005, E._ a cédé au défendeur sa part dans le projet de l'hôtel V._, se retirant de la promotion; D._ en a fait de même. Les prénommés ont reçu chacun du défendeur un montant de 100'000 fr.
Selon l'acte authentique instrumenté le 30 janvier 2006 par le notaire F._, H.A._ a vendu au défendeur pour le prix de 4'000'000 fr. les parcelles n °s 26 et 29 susmentionnées; comparant pour E._ devant le notaire, le demandeur a confirmé que le précité renonçait à son droit d'emption accordé le 26 janvier 2005.
Le 27 février 2006, le demandeur a perçu une commission s'élevant à 215'200 fr. avec la TVA., que le notaire ayant instrumenté l'acte précité a prélevé sur le prix de vente des biens-fonds au défendeur.
Par acte authentique du 21 février 2006, les parcelles n °s 26 et 29 ont été réunies et soumises au régime de la propriété par étages. Neuf unités d'étage ont été ensuite mises en vente, générant un produit total de 13'056'000 fr. Le défendeur, par son entreprise individuelle, a exécuté des travaux d'aménagements intérieurs d'une valeur totale de 1'057'087 fr. pour lesquels il a adressé des factures aux acquéreurs des appartements.
Lorsque, le 28 juillet 2006, la Sàrl a informé le défendeur qu'elle avait un client (i. e. G._) intéressé par un appartement, Z._ lui a répondu que l'objet n'était plus disponible.
Le 8 août 2006, l'avocat du défendeur a écrit à X._ et à son épouse pour contester tout lien contractuel entre les parties, ainsi que toute obligation de son client; en tant que de besoin, il était mis fin à toute collaboration professionnelle entre les parties pour quelque promotion que ce soit.
Par courrier adressé le 17 août 2006 au conseil du défendeur, la Sàrl a prétendu au versement par celui-ci d'un montant de quelque 400'000 fr., correspondant à une commission de 2% sur la totalité des ventes des appartements, ainsi que de 100'000 fr. pour la commission de courtage " G._ ".
Par acte écrit du 20 février 2007, la Sàrl a cédé au demandeur tous ses droits en relation avec la promotion de l'hôtel V._.
A.b. Par demande du 11 mai 2007, X._ a ouvert action contre Z._ devant les autorités valaisannes. Il a réclamé paiement au défendeur en capital de 52'724 fr. et de 21'089 fr.60, sommes représentant, en relation avec la vente d'un appartement à H.A._ et à son épouse M.A._, une commission de courtage de 5% et une commission de " pilotage " de 2%.
Par jugement du 1er décembre 2009, la Cour civile II du Tribunal cantonal du canton du Valais a partiellement admis l'action, en ce sens qu'il a condamné le défendeur à verser au demandeur le montant de 21'089 fr.60 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er mars 2007, représentant une commission de " pilotage " de 2% pour la vente de l'appartement précité.
Par arrêt 4A_45/2010 du 25 mars 2010, la Ire Cour de droit civil du Tribunal fédéral a rejeté le recours en matière civile formé par le défendeur contre le jugement précité.
A.c. Le défendeur et les époux X._ se sont opposés dans plusieurs procédures pénales.
Considérant en particulier que le refus du défendeur de s'acquitter d'une commission de " pilotage " en relation avec la promotion de l'hôtel V._ relevait de l'escroquerie, le demandeur a dénoncé ces faits aux autorités pénales valaisannes.
Par décision du 17 février 2009, le Juge d'instruction cantonal a refusé d'y donner suite.
Statuant sur une plainte formée par le demandeur contre cette décision, l'autorité de plainte du Tribunal cantonal valaisan l'a déclarée irrecevable par arrêt du 10 septembre 2009.
A.d. Le 1er juin 2011, le demandeur a fait notifier au défendeur une poursuite portant sur un montant de 499'020 fr. en capital; le défendeur a fait opposition totale à cette poursuite.
B.
Après avoir obtenu le 15 décembre 2011 une autorisation de procéder, X._ a déposé le 17 janvier 2012 une nouvelle action contre le défendeur devant le Tribunal du district de Sion. Le demandeur a conclu à ce que le défendeur lui paye la somme de 500'000 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 1er août 2006 correspondant aux commissions pour le " pilotage " des ventes des appartements dans la promotion V._, à l'exclusion de la vente d'un appartement aux époux H.A._ et M.A._, dont le paiement de ladite commission a été tranché par jugement du 1er décembre 2009, confirmé par le Tribunal fédéral.
Le défendeur a conclu à sa libération.
De nombreux témoins ont été entendus.
Par jugement du 18 février 2014, le Juge IV du district de Sion a intégralement rejeté les conclusions de la demande. Il a considéré que la prétention déduite en justice n'est pas la même que celle qui avait fait l'objet du jugement du Tribunal cantonal rendu le 1er décembre 2009, de sorte que le principe de l'autorité de la chose jugée ne s'applique pas. Il a retenu que le demandeur n'avait plus d'influence sur la réalisation de la promotion immobilière après que E._ a renoncé le 30 janvier 2006 à son droit d'emption, de sorte que le défendeur, homme d'affaires chevronné ayant financé seul la promotion, n'avait aucune raison de promettre à son adverse partie, en sus de la commission de courtage, une commission de " pilotage " de 2% sur la totalité des ventes. Le notaire F._ a d'ailleurs déclaré que le défendeur n'avait pas repris l'obligation de E._ de verser une commission de " pilotage ". De toute manière, le demandeur n'a ni allégué ni établi avoir déployé une activité particulière dans le cadre du " pilotage " des ventes.
Saisie d'un appel du demandeur, la Cour civile II du Tribunal cantonal valaisan, par jugement du 8 janvier 2016, l'a rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La cour cantonale a adopté les motifs du premier juge. S'agissant de l'exception de chose jugée soulevée implicitement par le demandeur, elle a ajouté qu'elle n'était pas tenue par les constatations factuelles et les considérants de droit du jugement du Tribunal cantonal rendu le 1er décembre 2009 au sujet d'une action partielle, ni par ceux de l'arrêt 4A_45/2010 du Tribunal fédéral tranchant ladite cause.
C.
X._ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre le jugement du 8 janvier 2016. Il requiert la réforme de cette décision, en ce sens qu'il est prononcé que le défendeur est condamné à lui verser la somme de 500'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1er août 2006 " correspondant à la commission de pilotage dans le cadre de la promotion. V._, à l'exception de la commission déjà perçue en l'affaire H.A._ ".
L'intimé n'a pas été invité à se déterminer.
Le recourant a déposé une requête d'assistance judiciaire; il l'a retirée en cours d'instance, se disant dans l'incapacité de réunir la documentation établissant son état d'indigence que le Tribunal fédéral lui avait demandée de produire.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui sont déposés devant lui (<ref-ruling> consid. 1 p. 116; <ref-ruling> consid. 2.1 p. 397).
2.
Dans la motivation de son recours en matière civile, qui comporte en tout cinq pages, le recourant, sur les quatre premières pages, reproduit in extenso les considérants 2.2 à 2.6 de l'arrêt fédéral 4A_45/2010 du 25 mars 2010. Dans la dernière partie du recours, il affirme qu'en ne se conformant pas à cet arrêt, la cour cantonale a adopté une attitude arbitraire et gravement choquante, révélatrice d'une " mauvaise foi procédurale hors du commun...". Soutenant qu'il ne s'agit pas d'une question liée à l'invocation de l'exception de chose jugée, il expose que les relations nouées par les parties ne peuvent pas être analysées par la même autorité une fois dans un sens, la deuxième fois dans un sens complètement différent. Il cite enfin, en passant, l'art. 164 CPC.
3.
3.1. Selon l'art. 42 al. 1 LTF, les mémoires de recours doivent notamment indiquer les motifs. D'après l'art. 42 al. 2, 1 ere phrase, LTF, les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'arrêt attaqué viole le droit.
Selon la jurisprudence, le recourant doit discuter, même brièvement, les considérants de la décision attaquée. Autrement dit, il doit exister un lien entre la motivation du recours et ladite décision (cf. <ref-ruling> consid. 2.1; FLORENCE AUBRY GIRARDIN, in Commentaire de la LTF, 2e éd. 2014, n° 30 ad art. 42 LTF).
Les exigences de motivation du recours sont plus strictes lorsque la violation de droits constitutionnels est invoquée (art. 106 al. 2 LTF). Ainsi, celui qui se plaint d'arbitraire doit indiquer de façon précise en quoi la décision qu'il attaque est entachée d'un vice grave et indiscutable; à défaut, le grief est irrecevable (<ref-ruling> consid. 2.2 133 II 396 consid. 3.2 p. 400; voir aussi <ref-ruling> consid. 2.3 p. 266).
3.2. En l'espèce, le recourant ne prend nullement appui sur la motivation de l'arrêt attaqué pour développer ses griefs. Il reprend pour l'essentiel la totalité des considérants d'un arrêt que le Tribunal fédéral a rendu sur l'action partielle que le demandeur a intentée contre le défendeur le 11 mai 2007. Il se borne à clamer l'arbitraire sans expliquer sur quels points il reproche aux magistrats cantonaux d'avoir commis une erreur certaine ou de s'être livrés à une appréciation absolument insoutenable des preuves disponibles. L'argumentation ainsi présentée est totalement irrecevable au regard de la jurisprudence susrappelée.
A toutes fins utiles, on peut relever qu'un premier jugement sur une action partielle, telle que celle qu'a introduite le demandeur en 2007, n'empêche pas le tribunal, saisi d'une nouvelle action relative à d'autres prétentions fondées sur le même contrat, d'examiner derechef la validité de cet accord (<ref-ruling> consid. 3.2.6; arrêt 4A_352/2014 du 9 février 2015 consid. 3.1, in RSPC 2015 p. 306 s.).
4.
Il suit de là que le recours est irrecevable.
Le recourant, qui succombe, paiera les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF), qui seront réduits, la liquidation de la cause n'ayant exigé qu'un travail limité (art. 65 al. 3 LTF en liaison avec l'art. 66 al. 1, 2 e phrase, LTF).
L'intimé n'ayant pas été invité à répondre, il n'a pas droit à des dépens.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour civile II.
Lausanne, le 6 octobre 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Ramelet


facts:
Sachverhalt:
A.
A.a. A.A._ und B.A._ (Mieter, Kläger, Beschwerdeführer) sind seit Frühjahr 2002 Mieter einer 4,5-Zimmer-Wohnung in V._. Vermieterin ist die C._ (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin).
A.b. Im Mietvertrag vom 23. April 2002 wird der monatliche Nettomietzins auf Fr. 1'460.-- und die Nebenkosten à conto auf Fr. 210.-- festgelegt. In Ziffer 3 des Vertrages wird Folgendes bestimmt:
"Der Nettomietzins basiert auf einem Zinsfuss für I. Hypotheken von 4 %, Kostensteigerungen ausgeglichen bis Mai 1991 sowie auf dem Landesindex der Konsumentenpreise, Stand April 1991 , von 127,2 Punkten (Basis: Dezember 1982 = 100).
Die gesetzliche Mietzinsreserve beträgt demnach zur Zeit 12,44 %
Für Nichtausschöpfung des Hypothekarzinssatzes 0.00 %
Für Nichtausschöpfung der Betriebskostensteigerung
von 05.91-07.02 5,58 %
Für Nichtausschöpfung Teuerung Landesindex von
127,2 auf 149,0 Punkte 6,86 %"
A.c. Am 27. September 2013 verlangten die Mieter bei der Liegenschaftsverwalterin eine Herabsetzung des Mietzinses mit der Begründung, dass der Referenzzinssatz auf 2 % gesunken sei. Nachdem die Verwaltung zunächst grundsätzlich in eine Herabsetzung einwilligte, teilte sie den Mietern am 28. Oktober 2013 mit, dass sie wegen des Ausgleichs der Betriebskostensteigerungen und der Kaufkraftsicherung den Mietzins gar noch erhöhen könnte.
B.
B.a. Am 15. November 2013 gelangten die Mieter an die Schlichtungskommission des Sense- und Seebezirks. Da die Schlichtung am 16. Dezember 2013 scheiterte, wurde den Mietern am selben Tag die Klagebewilligung ausgestellt.
B.b. Mit Klage vom 23. Dezember 2013 beantragten die Mieter dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks, der Mietzins sei per 1. Februar 2014 von Fr. 1'460.-- auf Fr. 1'213.95 zu reduzieren.
B.c. Mit Entscheid vom 15. Dezember 2014 wies das Mietgericht die Klage ab, worauf die Mieter die Begründung verlangten. Das Mietgericht stellte fest, dass die Vermieterin in der Antwort dem unbestrittenen Herabsetzungsbegehren von 16.85 % (Hypothekarzinsreduktion: 19.35 %, abzüglich Teuerung: 2.5 %) entsprechend einem monatlichen Betrag von Fr. 246.05 ihre vorbehaltene Mietzinsreserve von 12.44 % zur Verrechnung gegenüberstelle. In Bezug auf diese Mietzinsreserve - in welcher Kostensteigerungen von Mai 1991 bis zum Mietvertragsabschluss Ende April 2002 vorbehalten wurden -, sei die Nichtausschöpfung der Teuerung für diese Zeit in Höhe von 6,86 % sowie eine Betriebskostensteigerung von Mai 1991 bis 7. Februar 2002 in Höhe von 5.58 % vorbehalten worden. Das Mietgericht verwarf den Einwand der Mieter, wonach dieser Vorbehalt mangels Diskussion ungültig sei und prüfte, ob der formell gültige Mietzinsvorbehalt auch materiell berechtigt war bzw. im Zeitpunkt seiner Formulierung zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtigt hätte. Das Mietgericht gelangte zum Schluss, dass die Teuerung nicht strittig sei und dass in Bezug auf die Betriebskosten nicht von einer schematischen Anwendung der Pauschale gesprochen werden könne.
B.d. Mit Urteil vom 22. August 2016 hiess das Kantonsgericht des Kantons Freiburg die Berufung der Mieter teilweise gut (Ziffer I) und reduzierte den monatlichen Mietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung an der Strasse U._ in V._ mit Wirkung per 1. Februar 2014 um 2.05 %, d.h. Fr. 29.95, von Fr. 1'460.-- auf Fr. 1'430.50 (Ziffer II). Das Kantonsgericht hielt die Rüge der Mieter für teilweise berechtigt, wonach das Mietgericht in Anwendung seiner richterlichen Fragepflicht die Vermieterin hätte auffordern müssen, Unterlagen zur tatsächlichen Entwicklung der Unterhaltskosten einzureichen. Das Gericht hielt für die Zeit ab Vertragsschluss eine Dokumentation der Kostensteigerungen für möglich und kam gestützt auf die von der Vermieterin nachgereichten Verwaltungsabrechnungen resp. Erfolgsrechnungen der Jahre 2003 bis 2012 zum Schluss, dass die allgemeine Kostensteigerung für diese Jahre 2.36 % betragen habe. Die Anwendung einer Pauschale von 0.5 % für die Jahre 1991 bis 2002 beanstandete das Gericht nicht, zumal die Mieter zugestimmt hätten und ein direkter Beweis der Betriebskostensteigerung erschwert sei.
C.
C.a. Mit Beschwerde in Zivilsachen stellen die Mieter die Rechtsbegehren, das angefochtene Urteil sei aufzuheben (Ziffer 1), die Herabsetzungsklage vom 23. Dezember 2015 sei gutzuheissen und der Mietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung im ersten Stock Nr. xxx an der Strasse U._ in V._ sei per 1. Februar 2014 von Fr. 1'460.-- auf Fr. 1'248.45 herabzusetzen (Ziffer 2). Die Prozesskosten für das Verfahren vor Mietgericht und das Berufungsverfahren seien der Vermieterin aufzuerlegen und ihnen sei für das kantonale Verfahren eine Parteientschädigung von total Fr. 12'378.-- zuzusprechen. Sie rügen, das Kantonsgericht Freiburg habe im angefochtenen Urteil nicht überprüft, ob der Mietzinsvorbehalt auch materiell gerechtfertigt sei; die Vermieterin habe dazu die notwendigen Unterlagen nicht geliefert, obwohl sie in Anwendung von Art. 8 ZGB zum Beweis verpflichtet gewesen wäre.
C.b. Die Beschwerdegegnerin beantragt in der Antwort die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Sie weist zunächst darauf hin, dass die Beschwerdeführer die Feststellungen zum Prozesssachverhalt nicht hinreichend beanstanden. Sie bestreitet ihre Beweisführungsobliegenheit für die materielle Berechtigung des Mietzinsvorbehalts mit der Begründung, die Beschwerdeführer hätten die materielle Berechtigung dieses Vorbehalts gar nicht bestritten.
Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung verzichtet.
C.c. Die Parteien haben repliziert und dupliziert.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG) und richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz entschieden hat (Art. 75 BGG); der Streitwert in dieser mietrechtlichen Angelegenheit ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdeführer, die mit ihren Begehren nicht vollständig obsiegt haben (Art. 76 BGG), sind zur Beschwerde legitimiert und haben diese fristgerecht eingereicht (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
2.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (<ref-ruling> E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<ref-ruling> E. 2 S. 117; <ref-ruling> E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (<ref-ruling> E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<ref-ruling> E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18).
3.
Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe die materielle Berechtigung des Mietzinsvorbehalts von 12.44 % zu Unrecht bejaht. Die Vorinstanz hat den umstrittenen Mietzinsvorbehalt im Mietvertrag als ausgewiesen erachtet, da er rechnerisch unbestritten der teuerungsbedingten Erhöhungsmöglichkeit entsprach und sodann die vorbehaltene Kostenteuerung für die Periode zwischen 1991 und 2002 nicht übermässig erschien.
3.1. Da der Anfangsmietzins grundsätzlich absolut kontrolliert wird (<ref-ruling> E. 2), muss ein im Vertrag angebrachter Mietzinsvorbehalt sich auf die absolute Methode beziehen und darf nur solche Gründe anführen, die unabhängig vom konkreten Vertragsverhältnis bestehen. Der Vermieter kann sich lediglich vorbehalten, er erziele keinen genügenden Nettoertrag (Art. 269 OR), der Mietzins entspreche nicht der Orts- oder Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR) oder er liege nicht im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite (Art. 269a lit. c OR). Den Parteien ist es allerdings unbenommen, die bisherige Mietzinsführung fortzusetzen und einer relativen Berechnungsmethode zu unterstellen. Diesfalls kann der Vermieter den Vorbehalt auch auf die ungenügende Erhöhung beziehen, insbesondere geltend machen, die Teuerung oder die Kostensteigerung seien nicht ausgeschöpft. Vorausgesetzt ist indessen, dass der Vermieter den Mietzins des früheren Mietverhältnisses in das neue überführt. Eine Neufestsetzung des Mietzinses nach der absoluten Methode ist dabei ausgeschlossen. In diesem Fall findet die relative Berechnungsmethode Anwendung, die das Vertrauen des Mieters in das bisherige rechtsgeschäftliche Verhalten seines Vertragspartners schützt. Danach darf er davon ausgehen, der vertraglich vereinbarte oder nachträglich angepasste Mietzins verschaffe dem Vermieter einen zulässigen und genügenden Ertrag, sofern dessen Ungenügen nicht durch eine hinreichende Vorbehaltserklärung zum Ausdruck gebracht wurde (Art. 18 VMWG; <ref-ruling> und 130). Die relative Methode hat diesfalls gegenüber der absoluten Vorrang, soweit eine relativ an sich zulässige Forderung keinen absolut missbräuchlichen Ertrag ergibt. Demgegenüber ist eine Vermischung der beiden Systeme ausgeschlossen. Dem Vermieter ist es daher untersagt, den Anfangsmietzins nach der absoluten Methode neu festzulegen sowie erheblich zu erhöhen und darüber hinaus sich relative Erhöhungsgründe, die in das frühere Mietverhältnis zurückreichen, vorzubehalten (zum Ganzen: Urteil 4C.391/1994 vom 7. August 1995 E. 2c).
3.2. Auch in Verfahren, in denen - wie vorliegend - die soziale Untersuchungsmaxime gilt, der Richter also den Sachverhalt von Amtes wegen abklären muss, sind die Parteien verpflichtet, dem Gericht die wesentlichen anspruchsbegründenden Behauptungen zu unterbreiten bzw. aktiv bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts mitzuwirken. Sie haben die relevanten Fakten vorzubringen und die allenfalls zu erhebenden Beweismittel nach Möglichkeit zu bezeichnen (<ref-ruling> E. 2.3.2; Urteil 4A_561/2014 vom 16. Dezember 2014 E. 3.1.2). Nach dem Willen des Gesetzgebers obliegt dem Gericht bei der sozialen Untersuchungsmaxime einzig eine verstärkte Fragepflicht. Wie im Rahmen der Verhandlungsmaxime, die im ordentlichen Verfahren anwendbar ist, haben die Parteien dem Gericht den Sachverhalt zu unterbreiten. Das Gericht hilft ihnen lediglich durch sachgemässe Fragen, damit die notwendigen Behauptungen gemacht und die dazugehörigen Beweismittel bezeichnet werden. Es stellt aber keine eigenen Ermittlungen an. Wenn die Parteien durch einen Anwalt vertreten sind, darf und soll sich das Gericht, wie im ordentlichen Verfahren, zurückhalten (<ref-ruling> E. 2.3.1; Urteil 4A_333/2015 vom 27. Januar 2016 E. 6.1 mit Hinweisen).
3.3. Die Beschwerdegegnerin hat den Mietzinsvorbehalt im Mietvertrag damit begründet, sie habe Teuerung und Kostensteigerungen seit 1991 nicht ausgeschöpft. Damit hat sie sich auf relative Erhöhungsgründe berufen und entsprechend erklärt, die bisherige Mietzinsführung fortsetzen zu wollen. Der Mietzinsvorbehalt beruht auf der sinngemässen Erklärung, die Beschwerdeführer würden denselben Mietzins bezahlen wie ihre Vormieter und diese hätten einen nicht-missbräuchlichen Mietzins - mit Teuerung bereinigt nur per 1991 und ausgeglichenen Kosten nur per 1991 - bezahlt. Wenn sich die Beschwerdegegnerin im Herabsetzungsverfahren auf diesen Mietzinsvorbehalt berief, hat sie die entsprechenden - schlüssigen - Behauptungen aufgestellt.
Die Beschwerdeführer rügen nicht, dass die Vorinstanz im angefochtenen Urteil den Prozesssachverhalt willkürlich festgestellt habe. Die Vorinstanz hat festgestellt, das Mietgericht habe den Mietzinsvorbehalt formell als gültig erachtet, was nicht mehr streitig sei. Weiter stellte die Vorinstanz fest, dass die Beschwerdeführer in der Berufung rügten, das Mietgericht habe zu Unrecht die materielle Berechtigung der Kostensteigerung bejaht. Die Beschwerdeführer hätten vorgebracht, das Mietgericht hätte die Vermieterin in Anwendung der richterlichen Fragepflicht auffordern müssen, Unterlagen zur tatsächlichen Entwicklung der Unterhaltskosten einzureichen. Nach den Feststellungen der Vorinstanz haben die Beschwerdeführer indessen erst im Berufungsverfahren gerügt, die Beschwerdegegnerin hätte die materielle Berechtigung des Mietzinsvorbehalts beweisen müssen - und auch diese Rüge haben sie im Berufungsverfahren nur in Bezug auf die vorbehaltene Kostensteigerung, nicht in Bezug auf die vorbehaltene Teuerung angebracht. Soweit die Beschwerdeführer Gegenteiliges vorbringen, ist auf ihre Beschwerde nicht einzutreten.
Eine materielle Beurteilung des relativ formulierten Mietzinsvorbehalts ist ohne konkrete Kenntnis des Vormietverhältnisses nicht möglich. Entsprechend hätte sich eine materielle Bestreitung der Gültigkeit des Vorbehalts auf den Mietvertrag des Vormieters - allenfalls im Vergleich zu jenem der Beschwerdeführer - beziehen müssen. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz haben die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer entsprechende Vorbringen aber unterlassen. Die Beschwerdegegnerin war daher nicht veranlasst, in Bezug auf den Vormietvertrag nähere Ausführungen zu machen und entsprechende Beweise anzubieten bzw. vorzulegen. Ebensowenig war die erste Instanz oder die Vorinstanz im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gehalten, die Beschwerdegegnerin zu detaillierten Vorbringen oder zur Einreichung von Beweisen aufzufordern.
4.
Die Beschwerde in Bezug auf den Mietzinsvorbehalt ist als unbegründet abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Neuverlegung der Gerichtskosten verlangen die Beschwerdeführer nur für den Fall des Obsiegens, wie sich aus der Begründung ergibt. Damit ist die Beschwerde insgesamt abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern zu auferlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG) und sie haben der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin deren Parteikosten für das Verfahren vor Bundesgericht zu ersetzen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern (solidarisch und intern zu gleichen Teilen) auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer (solidarisch und intern zu gleichen Teilen) haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II. Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Februar 2017
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier