facts:
Sachverhalt:
A.
Die Pensionskasse B._ (Beklagte, Beschwerdegegnerin) ist Eigentümerin der Überbauung C._. Diese umfasst acht Mehrfamilienhäuser mit insgesamt zweiundachtzig Wohnungen, zwanzig Maisonettewohnungen, vier Ateliers, zwei Gewerberäumen sowie diversen Einstellplätzen. A.A._ und X.A._ (zusammen Kläger, Beschwerdeführer) mieten seit 1. September 2004 gemeinsam eine 4-Zimmer-Wohnung sowie einen Autoeinstellplatz in dieser Überbauung. Die Beklagte kündigte den Mietvertrag am 26. Februar 2014 per 30. September 2014. Sie begründete dies mit dringenden Sanierungsarbeiten der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung, die nicht in Anwesenheit von Mietparteien durchgeführt werden könnten.
B.
Mit Eingabe vom 9. März 2014 fochten die Kläger die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich an. Nach gescheitertem Schlichtungsversuch gelangten sie am 7. November 2014 an das Mietgericht Zürich. Mit Urteil vom 28. Juni 2016 erklärte dieses die Kündigung in Abweisung des Hauptbegehrens für gültig. Es erstreckte das Mietverhältnis bis 30. September 2015; soweit weitergehend wies es das Eventualbegehren um Erstreckung ab.
Die Kläger gelangten daraufhin an das Obergericht des Kantons Zürich. Ohne bei der Beklagten eine Berufungsantwort einzuholen, wies dieses die Berufung mit Urteil vom 7. November 2016 ab.
C.
Dagegen erhoben die Kläger am 9. Dezember 2016 Beschwerde in Zivilsachen, eventualiter subsidiäre Verfassungsbeschwerde. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei kostenfällig aufzuheben und die Kündigung als ungültig zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis längstmöglich zu erstrecken, subeventualiter die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Während das Obergericht auf Vernehmlassung verzichtet hat, beantragt die Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei abzu weisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführer haben unaufgefordert eine Replik eingereicht, zu der die Beschwerdegegnerin nicht mehr inhaltlich Stellung nahm.
Mit Präsidialverfügung vom 13. Februar 2017 wurde dem Gesuch der Beschwerdeführer um aufschiebende Wirkung stattgegeben.

considerations:
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2.1 S. 397 mit Hinweisen). Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen Endentscheid im Sinne von <ref-law> einer letzten kantonalen Instanz (<ref-law>) und das Streitwerterfordernis (<ref-law>) ist erfüllt. Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist - unter Vorbehalt einer genügenden Begründung (<ref-law>) - einzutreten; für eine subsidiäre Verfassungsbeschwerde besteht damit kein Raum (<ref-law>).
2.
2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (<ref-law>). Mit Blick auf die allgemeinen Begründungsanforderungen an eine Beschwerde (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (<ref-ruling> E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.4.1 S. 53 mit Hinweis). Unerlässlich ist im Hinblick auf <ref-law>, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (<ref-ruling> E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Erfüllt eine Beschwerde diese Anforderungen nicht, ist darauf nicht einzutreten.
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruht (<ref-law>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei willkürlich (<ref-ruling> E. 2 S. 117; <ref-ruling> E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (<ref-law>).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von <ref-law> (<ref-ruling> E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<ref-ruling> E. 2 S. 90 mit Hinweisen). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (<ref-ruling> E. 1.3.1 S. 18).
Tatsachen oder Beweismittel, die erst nach dem vorinstanzlichen Urteil entstanden sind (wie etwa der in der Replik vorgetragene Stand der Sanierung im Februar 2017), können vom Bundesgericht gemäss <ref-law> nicht berücksichtigt werden (<ref-ruling> E. 3.1.2 S. 123; auch etwa Urteil 9C_793/2016 vom 3. März 2017 E. 1.2).
2.3. Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots geltend, genügt es nicht, wenn sie bloss ihre eigene Darstellung derjenigen der Vorinstanz gegenüberstellt und behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich (<ref-ruling> E. 3 S. 352 mit Hinweisen). Sie hat vielmehr im Einzelnen anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern dieser an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (<ref-ruling> E. 1.3 S. 60; <ref-ruling> E. 1.2 S. 234; je mit Hinweisen). Willkür liegt dabei nicht schon vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Der angefochtene Entscheid ist dabei nur aufzuheben, wenn er auch im Ergebnis und nicht nur in der Begründung verfassungswidrig ist (<ref-ruling> E. 2.1 S. 18 f.; <ref-ruling> E. 3.2.5 S. 339; je mit Hinweisen).
Die Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich, wenn das Gericht Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen hat oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (<ref-ruling> E. 4.2 S. 234 mit Hinweisen). Allein dass die vom Gericht gezogenen Schlüsse nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt noch keine Willkür (<ref-ruling> E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Entsprechend genügt es nicht, lediglich einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem eine freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. nur etwa Urteil 4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 2.1).
2.4. Diese Voraussetzungen werden von den Parteien nur ungenügend beachtet. Die Beschwerdegegnerin ist im Übrigen nicht von deren Einhaltung entbunden, bloss weil die Vorinstanz keine Berufungsantwort bei ihr einholte. Unbeachtlich sind daher sämtliche Ausführungen der Beschwerdeführer unter dem Titel "Sachverhalt" ebenso wie diejenigen der Beschwerdegegnerin unter dem Titel "Zusammenfassung Sachverhalt" sowie die Stellungnahme der Beschwerdeführer dazu. Ebenfalls unberücksichtigt zu bleiben haben die zahlreichen Sachverhaltsergänzungen, welche die Parteien ohne Aktenhinweise an anderen Stellen in den Rechtsschriften machen.
3.
Zur Begründung ihres Hauptbegehrens machen die Beschwerdeführer geltend, die Kündigung verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (<ref-law>). In diesem Zusammenhang rügen sie zudem mehrere Sachverhaltsfeststellungen als willkürlich, was vorab zu prüfen ist, da andernfalls der in rechtlicher Hinsicht zu beurteilende Sachverhalt nicht feststeht.
3.1. Die Vorinstanz stellte fest, die Beschwerdegegnerin habe die Kündigung im Begleitschreiben zum amtlichen Formular damit begründet, sie sehe sich gezwungen, "[A]ufgrund einer dringenden Sanierung der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung C._, die nicht in Anwesenheit von Mietparteien durchgeführt werden kann", das Mietverhältnis aufzulösen. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung habe sie sodann offengelegt, dass sich die Sanierungsarbeiten nicht nur auf die Gipsdecken beschränken würden, sondern drei Schwerpunkte aufwiesen (Flachdach- und Loggienabdichtungen, Gipsdecken und Nasszellenabdichtungen), die aufeinander abgestimmt werden müssten.
Dass die Decke ihres Mietobjekts bedingt sanierungsbedürftig sei, würden die Beschwerdeführer selbst einräumen. Zwar hätten in ihrem Mietobjekt bereits 2009/2010 wegen Rissbildungen Sanierungsarbeiten an der Gipsdecke stattgefunden, doch ändere dies nichts daran, dass die Decke erneut als bedingt sanierungsbedürftig eingestuft worden sei. Die Beschwerdeführer würden sodann nicht bestreiten, dass die Deckensanierung einzelner Wohnungen sofort erfolgen müsse. Unbestritten sei schliesslich, dass beim Bau der Überbauung gepfuscht worden sei und diese zahlreiche Mängel habe.
Von einem unausgereiften Sanierungsprojekt könne keine Rede sein. Dass eine Sanierung der Gipsdecken ohne die Räumung der Zimmer nicht möglich sei und die Möbel während den Arbeiten ausserhalb der Wohnung gelagert werden müssten, würden die Beschwerdeführer selbst zugestehen. Auch das von ihnen angerufene Parteigutachten halte fest, für die Deckensanierung müssten die Wohnungen ganz geräumt sein. Die Nutzung der Wohnung würde somit allein schon durch die Deckensanierung erheblich eingeschränkt. Würde auf Kündigungen verzichtet, wäre zudem eine Etappierung notwendig, wie die Beschwerdeführer ebenfalls einräumen würden. Eine Etappierung führe aber zu höherem bautechnischem und organisatorischem Aufwand und zudem wohl zu höheren Kosten.
3.2. Die Beschwerdeführer rügen die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen in mehrfacher Hinsicht als willkürlich. Dabei begnügen sie sich zuweilen allerdings mit der Verwendung des Wortes "willkürlich" zusammen mit appellatorischer Kritik oder sogar ganz ohne Begründung. Den Anforderungen an Willkürrügen (vgl. E. 2.3) genügt solches nicht, weshalb darauf nicht einzugehen ist. Zu behandeln bleiben folgende Willkürrügen:
3.2.1. Zunächst sei aktenwidrig und willkürlich, dass sie selber eingeräumt hätten, die Decke ihres Mietobjekts sei bedingt sanierungsbedürftig. Im Bericht, auf den sie sich an der von der Vorinstanz angegebenen Stelle bezogen hätten, sei festgehalten, bei der Decke ihres Mietobjekts seien mittelfristig Putzablösungen möglich. Die Hohlstellen seien klein und träten im Anschluss an die Wände auf. Vermutlich würde sich der Putz aber nicht von selbst lösen, sondern eher bei künftigen Renovationsarbeiten. Ihnen deshalb zu unterstellen, sie hätten eingeräumt, die Decke ihres Mietobjekts sei bedingt sanierungsbedürftig, sei willkürlich.
Der Bericht, auf den sich die Beschwerdeführer beziehen, unterscheidet drei Stufen des Deckenzustands: 1) rot markierte Decken, die baldmöglichst saniert werden müssten, weil sich der Putz von selber lösen könne. 2) gelb markierte Decken, wie bei den Beschwerdeführern, wo mittelfristig Putzablösungen möglich seien. Diese Decken könnten entweder bei einer Renovation örtlich oder vollflächig saniert werden, der Entscheid liege bei der Eigentümerin. 3) nicht markierte Decken, bei welchen längerfristig keine Putzablösungen zu erwarten seien und die entsprechend auch längerfristig nicht saniert werden müssten. Wenn die Vorinstanz die Gefahr mittelfristiger Putzablösungen, wie sie gemäss diesem Bericht im Mietobjekt der Beschwerdeführer besteht, mit einer bedingten Sanierungsbedürftigkeit dieses Mietobjekts gleichsetzte, erscheint das zutreffend; von Willkür kann jedenfalls nicht die Rede sein.
3.2.2. Willkürlich sei sodann die Feststellung der Vorinstanz, sie hätten nicht bestritten, dass die Deckensanierung einzelner Wohnungen sofort erfolgen müsse. An der von der Vorinstanz angegebenen Stelle in der Berufungsschrift hätten sie nur dargelegt, welche Sanierungsarbeiten in ihrem Mietobjekt bereits durchgeführt worden seien.
Die Erstinstanz kam zum Schluss, bei den rot markierten Decken seien kurzfristig Putzablösungen möglich und eine Sanierung sei daher von Nöten (vgl. E. 3.2.1 hiervor). Da die Beschwerdegegnerin bei solchen Putzablösungen haftpflichtig werden könne, sei es ihr nicht zu verargen, wenn sie diese Decken möglichst rasch sanieren wolle. Die Vorinstanz war der Ansicht, die Beschwerdeführer hätten diese Feststellung in ihrer Berufung nicht in Frage gestellt. Als Beleg dafür gab sie die erste Seite der materiellen Ausführungen in der Berufung sowie die folgenden Seiten ("ff.") an.
Soll ein bestimmter Punkt in einer Rechtsschrift nicht bestritten worden sein (ohne aber ausdrücklich anerkannt worden zu sein), lässt sich hierfür zwangsläufig keine genaue Fundstelle ausmachen. Um Willkür darzutun, genügt dementsprechend der blosse Hinweis auf eine "unpräzise" Fundstellenangabe nicht. Vielmehr wäre es diesfalls an den Beschwerdeführern, mit einem einfachen Aktenhinweis aufzuzeigen, an welcher Stelle in der Berufung die von der Vorinstanz angeblich übergangene Bestreitung erfolgt sein soll. Dies tun sie jedoch nicht und eine solche Bestreitung ist auch nicht ersichtlich. Willkür ist entsprechend nicht dargetan.
3.2.3. Willkürlich sei schliesslich die vorinstanzliche Feststellung, wonach die Beschwerdegegnerin nach Auswertung von 600 Proben der Gipsdecken sowie ersten Erkenntnissen aus der Untersuchung der Loggien und Flachdächern zum Schluss gekommen ist, eine Kündigung werde unumgänglich. Die Vorinstanz habe weiter festgehalten, wenn ein Vermieter seine Planung aufgrund neuer Erkenntnisse anpasse und sich erst nach umfangreichen Abklärungen entschliesse, Kündigungen auszusprechen, sei dies weder ungewöhnlich noch treuwidrig. Der Kündigungsgrund der Sanierung sei nicht vorgeschoben und die Ernsthaftigkeit der Sanierungsbemühungen liesse sich nicht bestreiten.
Nach der Expertise D._ vom November 2013 seien jedoch bis zur Kündigung am 26. Februar 2014 keine neuen Erkenntnisse bezüglich Sanierungsbedürftigkeit der Loggien und Flachdächer mehr erlangt worden. Die diesbezüglichen Berichte E._ seien erst nach der Kündigung erstellt worden. Die Kostenermittlung der Generalunternehmerin vom 10. Februar 2014 beinhalte aber trotzdem bereits ein vollständiges Bauprogramm, in dem die Sanierung der Flachdächer, Loggien und Nasszellen sowie der Gipsdecken mit Baubeginn April 2014 vorgesehen gewesen sei; dies bei ungekündigten Mietverhältnissen. Der Auftrag für eine umfassende Sanierung müsse daher schon Wochen resp. Monate vor der Kündigung vorgelegen haben. Es seien folglich nicht neue Erkenntnisse gewesen (womit Erkenntnisse gemeint sein dürften, welche die Beschwerdegegnerin nach ihrem Schreiben vom 16. Oktober 2013 [siehe zu diesem nachfolgend E. 6.1] erlangte), aufgrund deren die Beschwerdegegnerin ihre Planung geändert und beschlossen habe, Kündigungen auszusprechen. Wahrer Grund für die Kündigungen sei vielmehr die Ertragsoptimierung gewesen. Ohne Kündigungen wäre eine Anpassung der Mietzinsen nach den bloss werterhaltenden Sanierungsarbeiten nämlich nicht möglich gewesen. Die Beschwerdegegnerin habe die Mietzinsen vergleichbarer Wohnungen nach der Sanierung erhöht, wobei diese Erhöhungen nicht durch Kosten gerechtfertigt seien.
Zutreffend ist zwar, dass die schriftlichen Berichte E._erst nach der Kündigung erstellt worden sind. Die Vorinstanz stellte diesbezüglich aber fest, die ersten Erkenntnisse aus der Untersuchung der Loggien und Flachdächer seien erst "später [im Bericht vom März 2014] vermerkt" worden, worauf die Beschwerdeführer nicht eingehen. Im Bericht selber ist festgehalten, der Experte habe den Zustand der Flachdächer im Herbst 2013 begutachtet. Entsprechend naheliegend ist es, dass die Beschwerdegegnerin diesbezügliche erste Erkenntnisse bereits im Herbst 2013 erlangte und nicht erst nach der nachträglichen Erstellung des schriftlichen Berichts im März 2014. Die Kostenermittlung vom Februar 2014, die u.a. auch Arbeiten an den Flachdächern umfasst, bestätigt dies denn auch. Letztere basiert übrigens darauf, dass zwar die Überbauung grundsätzlich noch bewohnt ist, die zu sanierenden Wohnungen aber jeweils geräumt sind; ob die Räumung der Wohnungen durch Kündigungen oder anderswie herbeigeführt wird, wird in der Kostenermittlung nicht thematisiert. Die von den Beschwerdeführern behaupteten Unstimmigkeiten in der zeitlichen Abfolge sind nicht erstellt, weshalb dieser Gesichtspunkt nicht gegen die Folgerung der Vorinstanz spricht, wonach die Beschwerdegegnerin die Planung ihrem jeweiligen Erkenntnisstand angepasst und sich schliesslich aufgrund des umfassenden Sanierungsbedarfs zu Kündigungen entschlossen habe. Es ist dementsprechend auch nicht willkürlich, wenn die Vorinstanz es als erwiesen ansah, dass die beabsichtigte Sanierung der Kündigungsgrund war. Hieran nichts zu ändern vermag, wenn die Beschwerdegegnerin bei Neuvermietungen nach der Sanierung höhere Mietzinsen als zuvor verlangen sollte; dies weist die Sanierung noch nicht als einen bloss vorgeschobenen Grund aus resp. wird allein dadurch die Feststellung, die Sanierung sei der wahre Kündigungsgrund, nicht willkürlich.
3.3. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung nicht dargelegt ist.
4.
4.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (<ref-law>). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (<ref-law>; vgl. auch <ref-law>). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach <ref-law> relevant (<ref-ruling> E. 3.2.1 S. 92; <ref-ruling> E. 4.1 S. 497; <ref-ruling> E. 2.1 S. 62).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (<ref-ruling> E. 3.2.1 S. 92 f.; <ref-ruling> E. 4.1 S. 497; <ref-ruling> E. 2.1 S. 62). Den Kündigungsgrund festzustellen, gehört zur Sachverhaltsermittlung (<ref-ruling> E. 2 S. 192 mit Hinweisen); an diese Sachverhaltsfeststellungen ist das Bundesgericht grundsätzlich gebunden (siehe E. 2.2 hiervor).
4.2. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (grundlegend <ref-ruling> E. 4.2 S. 120). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (BGE <ref-ruling> E. 4.1 S. 497 und E. 4.2.1 S. 499). Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat, ist für eine Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt (BGE <ref-ruling> E. 4.1 S. 497 f. mit Hinweisen).
Ob der Verbleib der Mieterschaft im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt werden kann, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt auf den Stand des Projekts im Zeitpunkt der Kündigung beurteilen zu können, verstösst sie gegen Treu und Glauben (BGE <ref-ruling> E. 4.2.2 S. 499 mit Hinweisen; vgl. auch <ref-ruling> E. 3.2.1 S. 93).
4.3. Aufgrund der willkürfreien Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz (vgl. E. 3.1) steht fest, dass die Beschwerdegegnerin im Kündigungszeitpunkt über ein Bau- bzw. Sanierungsprojekt bezüglich der Überbauung mit drei Schwerpunkten (Flachdach- und Loggienabdichtungen, Gipsdecken und Nasszellenabdichtungen) verfügte. Der Wille der Beschwerdegegnerin, die entsprechenden Arbeiten ausführen zu lassen, sowie die Realitätsnähe und Umsetzbarkeit des Projekts standen nicht in Frage. Im Rahmen dieses Projekts ist u.a. eine Sanierung aller Gipsdecken im Mietobjekt der Beschwerdeführer vorgesehen. Um diese Arbeiten durchführen zu können, ist es notwendig, dass die Zimmer während der gesamten Arbeitsdauer geräumt sind und die Möbel ausserhalb der Wohnung gelagert werden. Bereits die projektgemässe Gipsdeckensanierung für sich alleine (also noch ohne Berücksichtigung der Arbeiten an den Flachdächern, Loggien und Nasszellen sowie den Auswirkungen etwa hinsichtlich Staub- und Lärmbelastung, welche die Deckensanierungen in den weiteren Wohnungen zeitigen), schränkt die Nutzung des Mietobjekts der Beschwerdeführer erheblich ein.
Im Kündigungszeitpunkt waren somit Sanierungsarbeiten projektiert, deren Realisierung durch einen Verbleib der Beschwerdeführer im Mietobjekt derart tangiert würden, dass die Beschwerdegegnerin den Mietvertrag im Hinblick darauf kündigen konnte, ohne dadurch gegen Treu und Glauben zu verstossen. Das bestreiten die Beschwerdeführer denn auch gar nicht, zumindest nicht hinreichend. Sie machen insofern nur geltend, gemäss Vorinstanz genüge " jeder Mehraufwand", der durch eine Weiterdauer des Mietverhältnisses während den Arbeiten entstehen würde, womit eine Kündigung, der eine Sanierung zu Grunde liege, "einfach immer gültig" wäre. Dass die Vorinstanz feststellte, die Zimmer müssten während der gesamten Dauer der Deckensanierung geräumt sein und das Mietobjekt könne während dieser Zeit nicht resp., wenn überhaupt, höchstens erheblich eingeschränkt genutzt werden, blenden die Beschwerdeführer dabei aus. Bereits mit Blick darauf trifft ihre Behauptung nicht zu, die Vorinstanz lasse einen noch so geringfügigen Mehraufwand schon genügen.
4.4. Dass die Kündigung gleichwohl gegen Treu und Glauben verstossen soll, leiten die Beschwerdeführer denn auch aus anderen Gründen ab. Primär sind sie der Ansicht, die Treuwidrigkeit der Kündigung ergebe sich aus deren Begründung, da diese unvollständig und ungenau gewesen sei (nachfolgend E. 5). Ferner widerspreche die Kündigung dem früheren Verhalten der Beschwerdegegnerin resp. enttäusche berechtigtes Vertrauen von ihnen (nachfolgend E. 6).
5.
Die Beschwerdegegnerin begründete die Kündigung im Begleitschreiben zum amtlichen Formular wie folgt:
"Aufgrund einer dringenden Sanierung der Gipsdecken in sämtlichen Wohnungen der Überbauung C._, die nicht in Anwesenheit der Mietparteien durchgeführt werden kann, sehen wir uns leider gezwungen, das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis mit Wirkung auf 30. September 2014 aufzulösen."
5.1. Die Beschwerdeführer führen aus, als Mieter hätten sie das Recht, während der Anfechtungsfrist eine genügend klare Begründung zu erhalten, die es ihnen ermögliche, die Chancen einer Kündigungsanfechtung abzuschätzen. Ein Vermieter müsse an seine Begründung gebunden sein, höchstens eine Ergänzung oder Verdeutlichung des angegebenen Grundes sei noch zulässig. Eine falsche Begründung führe zur Missbräuchlichkeit der Kündigung.
Die Begründung der Kündigung erachten sie insbesondere aus drei Gründen als unvollständig bzw. unzutreffend. Erstens seien im Kündigungszeitpunkt hinsichtlich der Deckensanierung keine Sofortmassnahmen (mehr) notwendig gewesen, weshalb die Sanierung nicht dringend gewesen sei - dringend könne übrigens nicht mit rasch gleichgesetzt werden. Zweitens werde darin das wahre Ausmass der beabsichtigten Arbeiten verschwiegen, indem bloss die Gipsdeckensanierung genannt werde, nicht aber die weiteren, zugleich ins Auge gefassten Sanierungsarbeiten. Drittens hätten nicht wie angegeben in sämtlichen Wohnungen der Überbauung die Gipsdecken saniert werden müssen. In fünfzehn Wohnungen seien diese nämlich bereits saniert gewesen, weshalb die Begründung auch insofern ungenau sei.
5.2. Die Vorinstanz hielt einleitend fest, die Beschwerdegegnerin sei auf dem von ihr angegebenen Kündigungsgrund zu behaften. Die Begründung sei weder ungenau noch falsch. Die Decke des Mietobjekts der Beschwerdeführer sei bedingt sanierungsbedürftig (vgl. dazu auch E. 3.2.1), während die Decken anderer Wohnungen sofort zu sanieren gewesen seien (siehe hierzu E. 3.2.2). Die Beschwerdegegnerin habe die Deckensanierung in den Wohnungen der Überbauung insgesamt als dringlich eingestuft. Dringlichkeit sei dabei nicht mit Gefahr gleichzusetzen. Auch wenn nur ein Teil der Wohnungen umgehend in Stand gestellt werden müsse, könne sich daraus bei einer Gesamtsanierung eine Dringlichkeit für das gesamte Projekt ergeben. Bei einer Kündigung müssten nicht sogleich alle Gründe genannt werden. Eine spätere Ergänzung und Präzisierung bleibe zulässig und selbst das eigentliche Nachschieben zusätzlicher Kündigungsgründe sei unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots nicht ausgeschlossen. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung habe die Beschwerdegegnerin den ursprünglich angegebenen Kündigungsgrund (Gipsdeckensanierung) bloss ergänzt, indem sie näher erläutert habe, dass die Deckensanierung im Rahmen einer Gesamtsanierung der Liegenschaft vorgenommen werde. Durch solche Ergänzungen werde die Kündigung nicht automatisch treuwidrig. Die Begründung, wonach umfassende Deckensanierungen in der Überbauung vorgenommen werden müssten, sei deutlich; die vorzunehmenden Arbeiten seien damit ausdrücklich beschrieben. Jedermann könne sich daraus eine Vorstellung der anstehenden Arbeiten machen. Inwiefern es den Beschwerdeführern nicht möglich gewesen wäre, gestützt auf diese Information zu prüfen, ob diese Arbeiten bei bestehendem Mietverhältnis nicht hätten ausgeführt werden können, sei nicht ersichtlich.
5.3.
5.3.1. Nach der allgemein auf Kündigungen bezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichts bedarf eine ordentliche Kündigung keiner Begründung, um gültig zu sein (<ref-ruling> E. 4b S. 239); sie ist jedoch auf Verlangen zu begründen (<ref-law>). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung führt nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung, kann allerdings ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse besteht. Insbesondere wenn der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist, ist ohne Weiteres von einer Treuwidrigkeit auszugehen (BGE <ref-ruling> E. 2.1 S. 62; <ref-ruling> E. 3.4.2 S. 744 f.; je mit Hinweisen).
Das Gesetz bestimmt nicht, bis wann die Gründe für eine ordentliche Kündigung vorgebracht werden können. Insbesondere schreibt es nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Mieterschaft um Begründung oder spätestens im Schlichtungsverfahren erfolgen müsste. Das Bundesgericht kam daher unter anderem mit Blick auf die prozessrechtlichen Bestimmungen zum Novenrecht zum Schluss, die Kündigungsgründe könnten grundsätzlich auch noch im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden. Weiter hielt es fest, unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots schliesse das Gesetz selbst ein späteres Nachschieben zusätzlicher Gründe nicht aus. Ein solches Nachschieben könne allerdings ein Indiz zu Ungunsten der kündigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen. Die Ergänzung oder Präzisierung schon vorgebrachter Gründe sei schliesslich an sich ohne Weiteres zulässig (BGE <ref-ruling> E. 2.3 S. 65).
Spezifisch zu Kündigungen, die im Hinblick auf Sanierungs- und Umbauarbeiten erfolgten, hielt das Bundesgericht demgegenüber fest, ohne hinreichend genaue Auskünfte sei die Mieterschaft nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die ihre Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten haben würde. Die Mieterschaft habe das Recht, von der Vermieterschaft eine Begründung zu erhalten (<ref-law>), die es ihr - innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (<ref-law>) - erlaube, die Chancen einer Anfechtung der Kündigung abzuschätzen (<ref-ruling> E. 3.2.1 S. 93; <ref-ruling> E. 4.2.2 S. 499 f.; ferner auch Urteil 4A_625/2014 vom 25. Juni 2015 E. 4 und 5).
5.3.2. Aufgrund des Vorangehenden erscheint es angebracht, aufzuzeigen, wie es sich mit der Begründung von ordentlichen Kündigungen im Mietrecht und insbesondere bei Kündigungen im Hinblick auf Sanierungs- und Umbauarbeiten verhält. Dies vor allem auch, weil in den diesbezüglichen Erwägungen von <ref-ruling> und <ref-ruling> nicht Bezug genommen wird auf die generelle Rechtsprechung, namentlich etwa auf BGE <ref-ruling>, wodurch das Verhältnis ungeklärt bleibt. In der Literatur wird dies infolgedessen, gerade bezüglich dem Nachschieben von Gründen, sowohl in die eine als auch in die andere Richtung interpretiert (kritisch hinsichtlich einer gesteigerten rechtlichen Bedeutung der Begründung etwa HERZOG/KÄGI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Mietvertragsrecht im Jahr 2015, Jusletter vom 13. März 2017, Rz. 30; PHILIPPE CONOD, in: Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Aufl. 2016, N. 24 und 31a f. zu <ref-law>; derselbe, Congé rénovation, Résumé et analyse de l'arrêt 4A_31/2014, in: Newsletter bail.ch, Oktober 2014, Ziff. III in fine; MARCO GIAVARINI, Kündigung wegen Liegenschaftssanierung - Darstellung und Würdigung der aktuellen Praxis des Bundesgerichts, MietRecht Aktuell [MRA] 2016 S. 193; ZINON KOUMBARAKIS, Sanierungskündigung / Anforderung an die Begründung, MRA 2016 S. 94 f.; eine Absage an die rechtliche Zulässigkeit des Nachschiebens von Gründen begrüssend hingegen THOMAS KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2014, ZBJV 2016 S. 40 f.; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 6. Aufl. 2015, N. 6 und v.a. 33 zu <ref-law>).
5.3.3. Klarzustellen ist dies dahingehend, dass eine Begründung der Kündigung auch dann kein Gültigkeitserfordernis ist, wenn die Kündigung im Hinblick auf Sanierungs- oder Umbauarbeiten erfolgt (im Ergebnis ebenso bereits Urteil 4A_583/2014 vom 23. Januar 2015 Sachverhalt lit. A und E. 2.1). Die Gesetzeslage ist stets dieselbe und es sind keine Gründe ersichtlich, weshalb diesbezüglich ausnahmsweise etwas anderes gelten sollte als sonst. Die allgemeinen Grundsätze bezüglich Begründung der Kündigung, auf welche zurückzukommen hier kein Anlass besteht, finden also bei Sanierungs- und Umbaukündigungen ebenfalls Anwendung.
Die Formulierungen in <ref-ruling> und <ref-ruling>, die auf die Begründung abzustellen und diese letztlich zu einem Gültigkeitserfordernis zu erheben scheinen, erweisen sich daher als missverständlich, zumal aus rechtlicher Sicht die Begründung der Kündigung in beiden Fällen gar nicht entscheidwesentlich war (dahingehend auch URBAN HULLIGER, Sanierungskündigung, MRA 2016 S. 102). Die Kündigungen erwiesen sich nämlich nicht aufgrund "unzureichender" Begründungen als treuwidrig, sondern weil im massgeblichen Zeitpunkt der Kündigungen (noch) keine genügend konkreten, umsetzbaren und realitätsnahen Projekte bestanden, aufgrund deren überhaupt hätte beurteilt werden können, ob und inwiefern die Arbeiten durch die Anwesenheit der Mieterschaft tangiert würden (vgl. dazu E. 4.2). Deutlich zeigt sich dies in den zwei letzten Absätzen von E. 4.2.2 von BGE <ref-ruling> und auch in der zusammenfassenden E. 3.2.3 von <ref-ruling> wird einzig auf den Stand des Projekts abgestellt, nicht auf die Begründung. Die Kündigungen erfolgten somit jeweils auf Vorrat und damit verfrüht, weshalb an ihnen, jedenfalls zu diesem Zeitpunkt, kein schutzwürdiges Interesse bestand - deshalb waren sie treuwidrig. Selbst wenn nun die angedachten, sich aber im entscheidenden Moment noch nicht in einem realitätsnahen Projekt konkretisierten Sanierungs- und Umbauarbeiten in der Kündigungsbegründung detaillierter umschrieben worden wären, die Begründung also "besser" gewesen wäre, hätte sich hieran nichts geändert; die Kündigung wäre nach wie vor verfrüht und daher treuwidrig gewesen.
5.3.4. Hervorzuheben ist allerdings gleichzeitig, dass der Begründung auf faktischer Ebene, d.h. im Rahmen der Beweiswürdigung, eine erhebliche Bedeutung zukommen kann, auch wenn es sich bei ihr aus rechtlicher Sicht bloss um eine Obliegenheit der kündigenden Partei handelt. Spezifisch bei Sanierungs- oder Umbaukündigungen verhält es sich so, dass wenn die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes Projekt verfügt, es ihr an sich ohne Weiteres möglich und zumutbar ist, die Kündigung auch entsprechend genau zu begründen (sei es von sich aus oder spätestens auf Verlangen hin), so dass sich gestützt auf diese Angaben ein Bild davon machen lässt, ob und inwiefern die Anwesenheit der Mieterschaft diese Arbeiten tangieren würde (geradezu vorbildlich etwa die Begründung in Urteil 4A_409/2016 vom 13. September 2016 Sachverhalt lit. B). Vor diesem Hintergrund kann es - ebenso wie eine fehlerhafte Begründung (so schon <ref-ruling> E. 4b S. 239 f.) - ein Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein schützenswertes Interesse besteht, wenn zur Begründung bloss pauschal Sanierungs- oder Umbauarbeiten angegeben werden. Gegen die Wahrhaftigkeit sowohl des einen als auch des anderen Grundes kann es sodann sprechen, wenn die kündigende Partei zunächst einen Grund als Motiv für die Kündigung angibt, sich im Laufe des Verfahrens alsdann aber auf einen anderen beruft (so im Ergebnis Urteil 4C.131/2003 vom 6. August 2003 E. 3.2; vgl. auch THOMAS KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2012, ZBJV 2013 S. 914 in fine; siehe ferner BGE <ref-ruling> E. 2.3 S. 65); es sei denn, es bestünden nachvollziehbare Beweggründe für ein solches Vorgehen (etwa Urteil 4C.85/2006 vom 24. Juli 2006 E. 2; kritisch dazu DAVID LACHAT, La motivation de la résiliation du bail, CdB 2008 S. 71 f.).
5.3.5. Vorliegend ist aufgrund der (auch unter Berücksichtigung möglicher Indizwirkungen der Kündigungsbegründung) willkürfreien Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz erwiesen, dass die Beschwerdegegnerin im Kündigungszeitpunkt über ein Sanierungsprojekt verfügte, das sämtliche Kriterien erfüllte, um im Hinblick auf dessen Realisierung die Mietverhältnisse kündigen zu können, ohne dadurch gegen Treu und Glauben zu verstossen (vgl. E. 4.3).
Selbst wenn nun die Begründung der Kündigung bezüglich Dringlichkeit der Arbeiten und deren Durchführung in sämtlichen Wohnungen der Überbauung ungenau sowie hinsichtlich dem Umfang der Arbeiten (zunächst) unvollständig gewesen sein sollte, wie die Beschwerdeführer geltend machen, würde dadurch die Kündigung, die aus einem schutzwürdigen Grund erfolgte, noch nicht treuwidrig (im Ergebnis vergleichbar Urteil 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010, wo die Kündigung zwar bloss unspezifisch mit "lourds travaux de rénovation" begründet wurde, aber dennoch nicht als treuwidrig qualifiziert wurde, weil in tatsächlicher Hinsicht erstellt war, dass im Kündigungszeitpunkt ein Projekt bestand, das alle Voraussetzungen erfüllte; vgl. auch zit. Urteil 4A_583/2014, wo die Begründung erst anlässlich der Schlichtungsverhandlung abgegeben wurde). Nicht zu behandeln sind hier allfällige Kostenfolgen, die "ungenügende" Begründungen nach sich ziehen könnten (vgl. etwa zit. Urteil 4C.85/2006 E. 2.1.2).
6.
Die Beschwerdeführer erachten die Kündigung ferner als treuwidrig, weil sie in mehrfacher Hinsicht im Widerspruch zum früheren Verhalten der Beschwerdegegnerin stehe resp. berechtigtes Vertrauen von ihnen enttäusche.
6.1. Erstens sei ihnen mit Schreiben vom 16. Oktober 2013 versichert worden, die Abklärungen bezüglich der Gipsdecken hätten ergeben, dass in einigen Wohnungen Sofortmassnahmen notwendig seien. In ihrer Wohnung seien jedoch keine Hohlstellen gefunden worden. Sie hätten nach diesem Schreiben in guten Treuen davon ausgehen dürfen, eine künftig möglicherweise geplante Gipsdeckensanierung werde keine Kündigung notwendig machen.
Es trifft zu, dass laut Schreiben vom 16. Oktober 2013 im Mietobjekt der Beschwerdeführer keine Hohlstellen entdeckt wurden und dort entsprechend keine Sofortmassnahmen erforderlich waren. Hieran anschliessend wird in diesem Schreiben allerdings festgehalten, die Eigentümerschaft ziehe dennoch gegebenenfalls in Betracht, sämtliche Gipsdecken der Überbauung zu sanieren. Zu Recht kam die Vorinstanz infolgedessen zum Schluss, dieses Schreiben habe bei den Beschwerdeführern kein berechtigtes Vertrauen dahingehend begründet, eine allfällige Gipsdeckensanierung werde ohne Kündigung erfolgen; Treuwidrigkeit ist nicht auszumachen.
6.2. Zweitens sei die Überbauung erst 14 Jahre alt. Sie hätten daher nicht damit rechnen müssen, dass ihnen so kurze Zeit nach der Erstellung wegen Sanierungsarbeiten gekündigt werde, zumal zwischen 2006 und 2010 immer wieder grössere Mängelbeseitigungen vorgenommen worden seien, ohne dass deswegen gekündigt worden sei.
Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, aus dem Umstand, dass im Mietobjekt bereits Einzelsanierungen und Mängelbehebungen ohne Kündigung stattgefunden hätten, ergebe sich mangels Kausalität bzw. ausreichendem Sachzusammenhang nicht, dass das Mietverhältnis bei (nicht vergleichbaren) Sanierungsarbeiten an der Überbauung ebenfalls nicht gekündigt werde. Eine diesbezügliche Erwartungssicherheit bzw. Vertrauensgrundlage sei dadurch nicht geschaffen worden. Zu ergänzen bleibt bloss, dass es sich mit dem verhältnismässig jungen Alter der Überbauung ebenso verhält, solange die Sanierungsbedürftigkeit (wie hier) ausgewiesen ist - das Alter des Mietobjekts allein begründet noch keine Vertrauensgrundlage.
6.3. Drittens habe der Beschwerdegegnerin bereits am 10. Februar 2014 im Rahmen der Kostenermittlung ein konkretes Bauprogramm mit verbindlichen Zeitplänen vorgelegen, das von ungekündigten Mietverhältnissen ausgegangen sei. Die Beschwerdegegnerin habe sich widersprüchlich verhalten, wenn sie, anstatt dieses Programm umzusetzen, mit den Kündigungen ihren eigenen Zeitplan verunmöglicht habe.
Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführer erfolgte in der Kostenermittlung und im dazugehörigen Bauprogramm keine Auseinandersetzung mit der Frage der Kündigung der Mietverhältnisse (vgl. bereits E. 3.2.3). Wenn sich die Beschwerdegegnerin in Kenntnis dieser Unterlagen für Kündigungen entschied, verhielt sie sich dementsprechend nicht widersprüchlich.
Selbst wenn das Bauprogramm bei den Beschwerdeführern den Eindruck erwecken sollte, es werde darin von ungekündigten Mietverhältnissen ausgegangen, hätte dies aufgrund des zeitlichen Ablaufs kein rechtsrelevantes berechtigtes Vertrauen bei ihnen zu begründen vermocht, das durch die Kündigung enttäuscht worden wäre. Denn die Beschwerdeführer behaupten selber nicht, sie hätten bereits vor der Kündigung Kenntnis von diesem Bauprogramm gehabt; weder stellte die Vorinstanz solches fest noch wäre dies ersichtlich. Durch diese Dokumente konnte daher bei den Beschwerdeführern vor der Kündigung kein schutzwürdiges Vertrauen entstanden sein.
6.4. Viertens seien unbestrittenermassen bei mindestens fünfzehn anderen Wohnungen der Überbauung die Gipsdecken zu einem früheren Zeitpunkt ersetzt worden, ohne dass damals den davon betroffenen Mietern gekündigt worden sei. Die Vorinstanz gehe darauf jedoch nicht ein. Den Beschwerdeführern sei nicht mitgeteilt worden, weshalb bei ihnen - im Gegensatz dazu - eine Gipsdeckensanierung nur nach einer Kündigung möglich sein solle.
Die Beschwerdegegnerin anerkannte im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens, sie habe in den "letzten Jahren" in insgesamt fünfzehn Wohnungen der Überbauung bereits Not-Sanierungsarbeiten an den Gipsdecken durchgeführt. Dies jeweils in unbewohntem Zustand, namentlich acht Mal bei Mieterwechseln, fünf Mal durch Unterbringung der Mieter in Ersatzwohnungen und zwei Mal während längerer Ferienabwesenheiten.
Die Beschwerdeführer scheinen die ihnen gegenüber ausgesprochene Kündigung als treuwidrig zu erachten, weil die Beschwerdegegnerin früher in anderen Mietobjekten derselben Überbauung bereits Gipsdecken sanierte, ohne die betroffenen Mietverhältnisse zu kündigen, z.B. indem sie einen Mieterwechsel abwartete. Ob und inwiefern ein bestimmtes Vorgehen gegenüber anderen Mietern in früheren Jahren bei den Beschwerdeführern eine schutzwürdige Vertrauensbasis zu begründen vermag resp. sich die Beschwerdegegnerin treuwidrig verhält, wenn sie nunmehr anders vorgeht als früher, braucht nicht behandelt zu werden. Voraussetzung dafür wäre nämlich jedenfalls, dass die Ausgangslage vergleichbar ist, was vorliegend nicht der Fall ist. Einerseits geht es um über Jahre hinweg verteilte Not-Sanierungen (mit im Übrigen unbekanntem Umfang) von Decken in einzelnen Wohnungen; andererseits handelt es sich um eine gross angelegte Sanierung der Gipsdecken in den (noch nicht notsanierten) Wohnungen der gesamten Überbauung. Aus dem Vorgehen in der einen Situation lässt sich für das Vorgehen im anderen, nicht vergleichbaren Fall nichts ableiten.
Sollten die Beschwerdeführer mit diesem Argument hingegen andeuten wollen, die Sanierungsarbeiten würden durch einen Verbleib von ihnen im Mietobjekt höchstens unwesentlich erschwert, sei auf E. 4.3 verwiesen - das trifft nicht zu. Vielmehr konnten die Gipsdecken auch bei den Not-Sanierungen in der Vergangenheit nur in geräumten und unbewohnten Wohnungen durchgeführt werden.
6.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die weiteren Gründe, welche die Beschwerdeführer für eine Treuwidrigkeit der Kündigung vorbringen, nicht überzeugen. Nicht einzugehen ist auf seine Ausführungen zu Kündigungen, die zum Zwecke der Ertragsoptimierung erfolgen. Die Vorinstanz stellte willkürfrei fest, die Sanierung sei der wahre Kündigungsgrund (vgl. E. 3.2.3), weshalb dies nichts zur Sache tut. Das Hauptbegehren ist somit abzuweisen. Zu prüfen bleibt die eventualiter beantragte Erstreckung resp. die subeventualiter beantragte Rückweisung.
7.
Die Beschwerdeführer bringen zur Begründung ihres Eventual- und Subeventualbegehrens vor, die Vorinstanz habe die erstinstanzliche Abweisung des Erstreckungsbegehrens zu Unrecht geschützt und einen Härtefall willkürlich verneint. Sie seien von einer missbräuchlichen Kündigung ausgegangen, weshalb an die Suchbemühungen nicht so grosse Anforderungen gestellt werden dürften, wie wenn sie im Hauptstandpunkt eine Erstreckung verlangt hätten. Erst nach dem Entscheid des Mietgerichts hätten sie davon ausgehen müssen, dass womöglich auch die Vorinstanz die Gültigkeit der Kündigung schützen könnte. Die Vorinstanz habe ohne Abklärung der effektiven Härtegründe entschieden, weshalb die Sache zur entsprechenden Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen sei.
Die Vorinstanz hielt fest, nach <ref-law> könne der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Ohne Härtefall gebe es keine Erstreckung. Die Beschwerdeführer würden nicht in Abrede stellen, dass bei ihnen kein Härtefall vorliege. Eine Interessenabwägung sei daher müssig; eine weitere Erstreckung ausgeschlossen.
Die Beschwerdeführer äussern sich primär zu den Suchbemühungen. Die Feststellung, wonach sie nicht in Abrede gestellt hätten, dass bei ihnen kein Härtefall vorliege, bestreiten sie nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich. Als willkürlich weisen sie diese Feststellung erst recht nicht aus - die blosse Behauptung, es sei willkürlich, dass die Vorinstanz von diesem oder jenem ausgegangen sei, genügt den Anforderungen an eine Willkürrüge (vgl. E. 2.3) offensichtlich nicht. Damit steht für das Bundesgericht bindend fest (vgl. E. 2.2), dass keine Härte gegeben ist.
Sollten die Beschwerdeführer der Ansicht sein, die Vorinstanz hätte aufgrund der sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. <ref-law>) das Vorliegen eines Härtefalls von sich aus untersuchen müssen, verkennen sie die Tragweite dieser Maxime. Nach dem Willen des Gesetzgebers ist das Gericht im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime bloss einer erhöhten Fragepflicht unterworfen. Wie unter der Verhandlungsmaxime müssen die Parteien selbst den Stoff beschaffen. Das Gericht kommt ihnen nur mit spezifischen Fragen zur Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen und die entsprechenden Beweismittel genau aufgezählt werden. Es ermittelt aber nicht aus eigenem Antrieb. Ist eine Partei durch einen Anwalt vertreten, kann und muss sich das Gericht ihr gegenüber wie bei Geltung der Verhandlungsmaxime zurückhalten (<ref-ruling> E. 2.3. S. 575 ff. mit Hinweisen). Bevor ein Gericht überhaupt Beweismittel würdigt und so den strittigen Sachverhalt feststellt, bedarf es entsprechender Behauptungen der Parteien. Ist eine Partei anwaltlich vertreten, gilt dies im Grundsatz eben auch im Anwendungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime (vgl. Urteil 4A_702/2016 vom 23. März 2017 E. 3.2). Stellten die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer nicht in Abrede, dass bei ihnen kein Härtefall vorliegt, ist nicht zu beanstanden, wenn das Gericht dem nicht von sich aus weiter nachging.
Besteht keine Härte, fällt eine Erstreckung ausser Betracht, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt. Damit erübrigt es sich, auf die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer zur Erstreckung einzugehen; das Eventual- sowie das Subeventualbegehren sind abzuweisen.
8.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. Mai 2017
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Lüthi


facts:
Nach Einsicht
in die Beschwerde vom 19. Juni 2017 gegen den Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 4. Mai 2017,

considerations:
in Erwägung,
dass ein Rechtsmittel gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG unter anderem die Begehren und deren Begründung zu enthalten hat, wobei in der Begründung in gedrängter Form darzulegen ist, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt; dies setzt voraus, dass konkret auf die für das Ergebnis des angefochtenen Entscheids massgeblichen Erwägungen der Vorinstanz eingegangen und im Einzelnen aufgezeigt wird, welche Vorschriften bzw. Rechte und weshalb sie von der Vorinstanz verletzt worden sind (<ref-ruling> E. 2 S. 88 und 134 II 244 E. 2.1 f. S. 245 f.),
dass die Beschwerde diesen inhaltlichen Mindestanforderungen klar nicht genügt, da sie keinen rechtsgenüglichen Antrag enthält und den Ausführungen nichts entnommen werden kann, was darauf hindeutete, dass die Sachverhaltsfeststellung im Sinne von <ref-law> - soweit überhaupt beanstandet - unrichtig bzw. unvollständig und die darauf basierenden Erwägungen, wonach das Ereignis vom 17. Oktober 2014, als der Beschwerdeführer bei einem Spaziergang in seinem linken Auge rieb, weil er dachte, es befinde sich Staub oder ein Haar darin, und dadurch die zu einem früheren Zeitpunkt eingesetzte Intraokularlinse verschob, weder als Unfall noch als unfallähnliche Körperschädigung gelten könne, weshalb der Unfallversicherer seine Leistungspflicht zu Recht abgelehnt habe, rechtsfehlerhaft (vgl. <ref-law>) sein sollten; mit dem Hinweis des Beschwerdeführers darauf, dass alle behandelnden Ärzte von einem Unfall gesprochen hätten und mit seiner Bitte, das Bundesgericht solle diesen und weitere Punkte "rechtlich und gründlich (...) klären", vermag er die formellen Voraussetzungen nicht zu erfüllen,
dass der Begründungsmangel offensichtlich ist, weshalb auf die Beschwerde in Anwendung von <ref-law> nicht eingetreten werden kann,
dass ausnahmsweise von der Erhebung von Gerichtskosten für das bundesgerichtliche Verfahren abzusehen ist (<ref-law>),
dass in den Fällen des <ref-law> das vereinfachte Verfahren zum Zuge kommt und der Abteilungspräsident zuständig ist,

rulings:
erkennt der Präsident:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Gesundheit schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 26. Juni 2017
Im Namen der I. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Maillard
Die Gerichtsschreiberin: Berger Götz

region: Federation


facts:
Faits :
A.
A._ et B._ ont été engagées en 2010 par la Ville de Genève au sein de la direction des ressources humaines (DRH) du département municipal des finances et du logement (DFL). Le 20 février 2013, le Conseil administratif de la Ville de Genève a mandaté deux professeurs pour analyser la fonction des ressources humaines au sein de l'administration municipale. Mmes A._ et B._ ont été entendues dans ce cadre en août 2013. Le rapport final (ci-après: le rapport d'analyse) a été remis le 28 mai 2014 au Conseil administratif. Une présentation de suivi de ce rapport a été effectuée par la Directrice du DFL lors de séances des 26 août et 9 septembre 2014 auxquelles les précitées ont été convoquées. Le 8 décembre 2014, la DRH leur a remis un projet de nouveau cahier des charges; les classes de traitement et les statuts étaient les mêmes, l'intitulé des fonctions restant à définir. Les deux intéressées ont fait part de leurs objections et de propositions de modifications, estimant qu'il s'agissait d'un déclassement. Le 28 avril puis les 9 et 15 juin 2015, elles ont requis la production du rapport d'analyse. Après plusieurs refus de la direction du DFL, la Ville de Genève a refusé, le 22 juin 2015, la communication du rapport, s'agissant d'un document échangé entre membres de la direction.
Les intéressées ont saisi le Préposé cantonal à la protection des données et à la transparence qui, le 30 septembre 2015, a recommandé de ne pas transmettre le document. Par décision du 12 octobre 2015, la Ville de Genève a maintenu son refus.
B.
A._ et B._ ont saisi la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève qui, par arrêt du 3 mai 2016, a rejeté le recours. La loi genevoise sur l'information du public, l'accès aux documents et la protection des données personnelles (LIPAD, RS/GE A 2 08) faisait exception au droit d'accès lorsque celui-ci était propre à entraver le processus décisionnel (art. 26 al. 2 let. c LIPAD), notamment pour les notes et documents échangés entre les membres et collaborateurs d'une autorité collégiale (art. 26 al. 3 LIPAD). En l'occurrence, le rapport litigieux n'était pas un audit; il avait pour objet une analyse de la fonction RH dans l'ensemble de l'administration municipale sans évaluer l'organisation actuelle ni les personnes en place, afin de saisir les attentes de l'ensemble des acteurs et de proposer une vision intégrée de la fonction RH de la ville. Le Conseil administratif était seul destinataire de ce rapport, qui constituait un outil destiné à lui permettre d'exercer ses prérogatives.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A._ et B._ demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt de la Chambre administrative et de renvoyer la cause à cette autorité afin qu'elle ordonne, après instruction complémentaire, l'accès en faveur des recourantes du rapport litigieux.
La cour cantonale persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt, sans présenter d'observations. La Ville de Genève conclut au rejet du recours. Les recourantes ont renoncé à des observations complémentaires.

considerations:
Considérant en droit :
1.
L'arrêt attaqué, relatif à une demande d'accès à un document officiel au sens de la LIPAD, constitue une décision finale rendue dans une cause de droit public (<ref-law>). Le recours en matière de droit public est en principe ouvert.
Les recourantes ont pris part à la procédure devant l'autorité précédente (<ref-law>). Leur demande d'accès se fonde sur l'art. 24 al. 1 LIPAD, selon lequel "toute personne, physique ou morale, a accès aux documents en possession des institutions, sauf exception prévue ou réservée par la présente loi". Ainsi, indépendamment des motifs de la demande de consultation, les recourantes sont particulièrement touchées par l'arrêt attaqué qui confirme le refus de la Ville de Genève: elles ont un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 89 al. 1 let. b et c LTF).
Pour le surplus, le recours a été interjeté dans les formes et le délai utiles contre un arrêt rendu en dernière instance cantonale, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
Dans un grief d'ordre formel, les recourantes invoquent les art. 29 al. 2 Cst., 28 PA et 45 al. 3 LPA/GE. Elles reprochent à la cour cantonale de s'être fondée sur le contenu du rapport d'analyse - lequel avait été versé au dossier peu avant le prononcé de l'arrêt cantonal - pour en refuser la consultation. En vertu du droit d'être entendu, la cour aurait dû transmettre aux recourantes un bref résumé des éléments pertinents figurant dans ce document.
2.1. Le droit d'être entendu garantit notamment au justiciable le droit d'avoir accès au dossier pour connaître préalablement les éléments dont dispose l'autorité et jouir ainsi d'une réelle possibilité de faire valoir ses arguments avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique (<ref-ruling> consid. 6.3.1; <ref-ruling> consid. 3.2; <ref-ruling> consid. 5.1 et les références). Le droit de consulter le dossier n'est cependant pas absolu et son étendue doit être définie de cas en cas, en tenant compte des intérêts en présence et de toutes les circonstances de l'espèce. Il peut être restreint, voire supprimé, pour la sauvegarde d'un intérêt public prépondérant, dans l'intérêt d'un particulier ou dans l'intérêt du requérant lui-même (<ref-ruling> consid. 2b). Selon l'art. 45 al. 3 LPA/GE, une pièce dont la consultation est refusée à une partie ne peut être utilisée à son désavantage que si l'autorité lui en a communiqué par écrit le contenu essentiel se rapportant à l'affaire et lui a donné en outre l'occasion de s'exprimer et de proposer les contre-preuves. L'<ref-law> a une teneur similaire.
Lorsque le litige porte sur l'accès à un document déterminé, les parties ne peuvent évidemment invoquer leur droit d'être entendues pour en obtenir la communication en cours de procédure. L'art. 63 LIPAD prévoit ainsi expressément que "la juridiction compétente a accès aux documents concernés par le recours, y compris les données personnelles constituant l'enjeu du recours, à charge pour elle de veiller à leur absolue confidentialité et de prendre, à l'égard tant des parties à la procédure que des tiers et du public, toutes mesures nécessaires au maintien de cette confidentialité aussi longtemps que l'accès à ces documents n'a pas été accordé par un jugement définitif et exécutoire".
2.2. En l'occurrence, la Chambre administrative a requis de la Ville de Genève la production du rapport du 28 mai 2014, en rappelant la teneur de l'art. 63 LIPAD. A réception dudit rapport, le 18 avril 2016, elle en a informé les parties, précisant que la cause était gardée à juger. Les recourantes n'ont pas réagi à ces informations et n'ont notamment pas demandé que les éléments essentiels de la pièce litigieuse leur soient résumés, alors que l'art. 45 al. 4 LPA/GE leur permettait d'obtenir une décision incidente sur ce point.
Au demeurant, la recommandation du préposé mentionne l'intitulé du document et précise qu'il a été commandé par le Conseil administratif "pour avoir une vision stratégique de la fonction RH à la Ville de Genève et non seulement au Département des finances et du logement". Elle expose en outre que ce document a été rédigé en vue de "proposer un concept d'organisation générale de la fonction RH et de délimiter les procédures RH entre la direction des RH et les responsables des ressources humaines". Le document se base sur des entretiens avec l'ensemble des acteurs concernés par la fonction. Pour autant, il ne s'agit pas d'un audit qui mettrait en lumière un certain nombre de carences ou évaluerait l'organisation ou les personnes en place, mais "un bilan descriptif et analytique de la fonction RH au sein de l'administration de la Ville" afin de "saisir les attentes et visions des différentes parties et proposer un concept d'organisation générale de la fonction RH".
Sur la base de ces indications figurant dans la recommandation, les recourantes étaient à même de connaître la nature du document, son but et son destinataire, soit les éléments essentiels pour juger de son caractère consultable ou non. L'arrêt attaqué ne contient aucune indication supplémentaire qui ne ressortirait pas déjà de la recommandation du préposé. Dans ces circonstances, il n'y a aucune violation du droit d'être entendu.
3.
Sur le fond, les recourantes se plaignent d'une application arbitraire de l'art. 26 al. 3 LIPAD. Elles relèvent que cette disposition a pour but de protéger la sérénité du processus de décision, en garantissant la confidentialité des membres d'un collège. Or, le rapport est un audit externe sur un sujet d'intérêt public, et le Conseil administratif aurait déjà pris ses décisions à ce sujet en août 2014. Tout document transmis au collège ne serait pas protégé, faute de quoi le gouvernement pourrait travailler de façon entièrement secrète. S'agissant d'un document évaluant les prestations fournies et l'efficacité des mesures prises par l'administration, la publicité devrait être garantie.
3.1. Appelé à revoir l'interprétation d'une norme cantonale infra-constitutionnelle (cf. art. 95 let. c LTF), le Tribunal fédéral limite son examen à l'arbitraire: il ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - éventuellement plus judicieuse - paraît possible (<ref-ruling> consid. 3.4 p. 53 et les arrêts cités). Les griefs de violation des droits fondamentaux et des dispositions de droit cantonal sont en outre soumis à des exigences de motivation accrues (<ref-law>). La partie recourante doit alors indiquer les principes constitutionnels qui n'auraient pas été respectés et expliquer de manière claire et précise en quoi ces principes auraient été violés; de même, elle doit citer les dispositions du droit cantonal dont elle se prévaut et démontrer en quoi ces dispositions auraient été appliquées arbitrairement ou d'une autre manière contraire au droit (cf. <ref-ruling> consid. 2.8 p. 494; <ref-ruling> consid. 1.4 p. 287). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (<ref-ruling> consid. 3.2 p. 399).
Le recours satisfait à ces exigences. Certes, l'argumentation porte uniquement sur l'art. 26 al. 3 LIPAD alors que l'arrêt attaqué mentionne aussi l'art. 7 al. 3 du règlement d'application de la LIPAD. Toutefois, cette disposition, qui vise les membres de l'administration cantonale, n'ajoute matériellement rien à la nature des documents soustraits au droit d'accès. Contrairement à ce que soutient la Ville de Genève, l'argumentation des recourantes n'apparaît pas purement appellatoire.
3.2. Dans le canton de Genève, la LIPAD régit l'information relative aux activités des institutions et la protection des données personnelles (art. 1 al. 1 LIPAD). La loi s'applique notamment aux pouvoirs exécutif, législatif et judiciaire cantonaux ainsi que leur administration (art. 3 al. 1 let. a LIPAD). Selon l'art. 24 al. 1 LIPAD, toute personne, physique ou morale, a accès aux documents en possession des institutions publiques, sauf exception prévue ou réservée par la loi. Ces documents sont tous les supports d'informations détenus par une institution contenant des renseignements relatifs à l'accomplissement d'une tâche publique (art. 25 al. 1 LIPAD). L'art. 25 al. 2 LIPAD énumère à titre d'exemples les rapports, études, procès-verbaux approuvés, statistiques, registres, correspondances, directives, prises de position, préavis ou décisions. Les notes à usage personnel, les brouillons ou autres textes inachevés ainsi que les procès-verbaux non encore approuvés ne constituent pas des documents au sens de la loi (art. 25 al. 4 LIPAD).
Comme le rappelle l'arrêt attaqué, le législateur genevois a voulu passer d'un régime du secret assorti d'exception, prévalant jusqu'alors pour l'administration genevoise, à celui de la transparence sous réserve de dérogation. Ce renversement a pour but de renforcer la démocratie et l'Etat de droit, en permettant un contrôle citoyen destiné à éviter les dysfonctionnements et en assurant une libre formation de la volonté (art. 1 LIPAD). L'instauration d'un droit individuel d'accès aux documents représente l'innovation majeure propre à conférer sa pleine dimension au changement de culture qu'implique l'abandon du principe du secret (arrêt 1C_604/2015 du 13 juin 2016 consid. 4.1).
3.3. L'art. 26 LIPAD fixe les exceptions au droit d'accès. Il s'agit des documents à la communication desquels un intérêt public ou privé prépondérant s'oppose (al. 1). Tel est le cas notamment lorsque l'accès aux documents est propre à mettre en péril la sécurité de l'Etat ou la sécurité publique (al. 2 let. a), à entraver notablement le processus décisionnel ou la position de négociation d'une institution (al. 1 let. c), à compromettre l'ouverture, le déroulement ou l'aboutissement d'enquêtes prévues par la loi (al. 2 let. d). L'art. 26 al. 3 LIPAD concrétise et renforce la protection du processus décisionnel en précisant que les notes échangées entre les membres d'une autorité collégiale ou entre ces derniers et leurs collaborateurs sont exclues du droit d'accès. Selon l'art. 7 al. 3 RIPAD, sont également soustraits au droit d'accès au sens de l'article 26 al. 3 LIPAD les notes, avis de droit, correspondances, courriels, rapports et autres écrits échangés : a) entre membres du Conseil d'Etat, de délégations de celui-ci, du collège des secrétaires généraux ou des collèges spécialisés; b) entre cadres supérieurs de la fonction publique ou collaborateurs de l'entourage immédiat des conseillers d'Etat et du chancelier d'Etat ainsi qu'entre ces cadres ou proches collaborateurs et les membres des collèges visés à la lettre a.
Selon le message à l'appui de la LIPAD (Mémorial des séances du Grand Conseil, séance du jeudi 26 octobre 2000 - 54e législature -, disponible sur http://ge.ch/grandconseil/memorial/seances/540311/45/ 41, ci-après: le message), la sauvegarde du processus décisionnel représente une exception classique au droit d'accès aux documents. Il s'agit de préserver la faculté des organes et administrations des institutions de réfléchir, de consulter, de rédiger plusieurs projets d'une éventuelle décision avant d'arrêter son choix. Plutôt que de supprimer purement et simplement l'accès à des documents préparatoires tant que la décision n'a pas été prise, la formule retenue par le législateur limite le refus d'accès aux documents relatifs à une décision en préparation au cas où une telle communication serait de nature à entraver notablement le processus décisionnel, par souci de ne pas vider le principe de la transparence de sa substance. Il importe également que la communication de documents ne compromette pas des négociations en cours, que ce soit sur un plan purement politique (par exemple dans le cadre de discussions avec les représentants de la fonction publique), sur le plan de relations avec d'autres institutions ou collectivités publiques, sur le plan de relations de droit public (par exemple en matière d'octroi de concessions) ou encore sur le plan de relations contractuelles soumises au droit privé.
En excluant purement et simplement du droit d'accès aux documents les notes échangées entre les membres d'autorités collégiales (comme le Conseil d'Etat et les exécutifs communaux) ainsi qu'entre eux et leurs collaborateurs, l'article 26 al. 3 LIPAD renforce l'exception tirée du risque d'entrave notable au processus décisionnel mentionnée à l'article 26 al. 2 let. c LIPAD. Il s'agit de permettre la libre formation de l'opinion du collège gouvernemental en mettant ses membres à l'abri des pressions auxquelles les exposerait la communication de leur opinion souvent provisoire formulée au stade antérieur à la prise collective de décisions. Comme il est admis que les séances du Conseil d'Etat et des exécutifs communaux doivent se tenir à huis clos (cf. art. 7 et 11 LIPAD), il faut préserver à ces autorités collégiales un espace de délibération et de préparation de leurs décisions collectives en dehors de tout regard extérieur. Le caractère catégorique de cette exception, en particulier le fait qu'une décision contraire de l'autorité collégiale elle-même ne soit pas réservée, se justifie par le souci d'engager chacun de ses membres dans le processus collégial et de les empêcher d'exercer un jeu de pouvoir des uns sur les autres sur la scène publique. Il s'agit aussi de permettre aux collaborateurs des membres d'autorités collégiales d'exprimer librement leurs opinions et propositions à l'intention de ces derniers. Les raisons qui ont conduit le législateur genevois à supprimer le droit d'accès dans ces cas sont ainsi comparables à celles qui, sur le plan fédéral, sont à la base de l'art. 8 al. 1 de la loi fédérale sur le principe de la transparence dans l'administration (LTrans, RS 152.3), relatif à la procédure de co-rapport (<ref-ruling> consid. 2.3 p. 402).
3.4. L'arrêt attaqué considère que le rapport litigieux constitue bien un document au sens de la LIPAD, en principe soumis au droit d'accès. Comme l'a retenu le préposé, il ne s'agit pas de notes à usage personnel au sens de l'art. 25 al. 4 LIPAD. Bien qu'il ait été établi par des mandataires externes, il a été commandé par le Conseil administratif qui en est l'unique destinataire, afin d'obtenir une vision stratégique de la fonction RH en Ville de Genève. Il a ensuite été échangé entre les membres de l'exécutif communal, éventuellement aussi avec des cadres supérieurs, dans la perspective d'une réorganisation du secteur RH de l'administration municipale. Pour les recourantes, il s'en est suivi l'ajout d'un échelon hiérarchique supplémentaire et un déclassement des deux intéressées, lesquelles ont néanmoins conservé leur classe de traitement.
3.5. On ne saurait toutefois assimiler ce document à une note échangée par les membres de l'exécutif communal au sens de l'art. 26 al. 3 LIPAD. Le but de cette disposition étant de préserver le processus décisionnel et le principe de collégialité, seuls les documents faisant état d'une proposition ou d'une opinion exprimée par un membre de l'autorité collégiale peuvent être concernés. Etendre l'application de cette disposition à n'importe quel document, quel qu'en soit le contenu, sous prétexte qu'il aurait été produit à l'intention de l'autorité dans la perspective d'une prise de décision, va de manière insoutenable à l'encontre du principe de transparence posé par la loi.
En l'occurrence, le rapport ne reflète en rien l'opinion d'un membre de l'exécutif ou d'un service intéressé: il a pour but de proposer une vision intégrée de la fonction RH et a le caractère d'une expertise externe adressée à l'ensemble du Conseil administratif. Il a certes circulé au sein de l'exécutif et de l'administration, dans la perspective d'une réorganisation de la fonction RH, mais cela ne suffit manifestement pas, comme cela est relevé ci-dessus, pour le soustraire au droit d'accès. Tout au plus ce document constitue-t-il une annexe à l'appui des propositions faites dans le cadre de l'administration. Sa production ne révélerait cependant absolument rien sur le processus de décision qui s'en est suivi et sur les opinions qui ont pu être formulées dans ce cadre. Il n'y a aucune atteinte possible au processus décisionnel (lequel a d'ailleurs déjà pris fin), ni au principe de collégialité.
L'arrêt attaqué ne repose ainsi sur aucun motif défendable: il viole de manière insoutenable le texte légal et apparaît en contradiction évidente avec le principe de transparence posé par la LIPAD. Il est dès lors arbitraire, dans sa motivation comme dans son résultat.
4.
Le recours doit par conséquent être admis. L'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale afin qu'elle ordonne au Conseil administratif la production du rapport litigieux. Préalablement, elle devra toutefois examiner si certaines parties du document doivent éventuellement demeurer secrètes en application d'autres dispositions de la LIPAD, en particulier s'il devait contenir des données personnelles dont la révélation pourrait porter atteinte à la sphère privée. Il appartiendra enfin à la Chambre administrative de statuer à nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale.
Conformément à l'<ref-law>, une indemnité de dépens est allouée aux recourantes, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat. Il n'est en revanche pas perçu de frais judiciaires (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis; l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève pour nouvelle décision au sens des considérants.
2.
Une indemnité de dépens de 2'000 fr., est allouée aux recourantes, à la charge du canton de Genève.
3.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
4.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire des recourantes, à la Ville de Genève et à la Cour de justice de la République et canton de Genève, Chambre administrative.
Lausanne, le 29 novembre 2016
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Fonjallaz
Le Greffier : Kurz


facts:
Faits :
A.
A._, fils de ressortissants serbes vivant en Suisse depuis 1990, est né à Monthey en 1991. Il a pratiquement toujours vécu à St-Maurice, au domicile de ses parents, avec sa soeur et son frère.
Après avoir suivi toute sa scolarité à St-Maurice, A._ a effectué un préapprentissage de mécanicien durant une année. Il a ensuite entrepris un apprentissage de poly-bâtisseur storiste qu'il a volontairement cessé après plus de deux ans en raison d'une divergence d'opinion avec son maître d'apprentissage. Après plusieurs stages et une période d'inactivité de septembre 2011 à mai 2012, l'intéressé a temporairement exercé une activité de déménageur. Il a ensuite repris son apprentissage et obtenu son certificat fédéral de capacité (CFC) en juin 2014. Depuis septembre 2014, il travaille comme storiste au sein d'une entreprise basée à Lutry.
B.
En 2012, A._ a déposé une première demande de naturalisation ordinaire. Le Conseil municipal de St-Maurice l'a refusée, se fondant sur une décision du Ministère public condamnant, en 2009, l'intéressé pour lésions corporelles simples.
Le 5 août 2014, le prénommé a déposé une nouvelle demande de naturalisation ordinaire. Dans le cadre de l'instruction, il a été entendu par la Commission de naturalisation de la Commune de St-Maurice, le 26 novembre 2015.
Dans son rapport établi à la suite de cette audition, la commission de naturalisation préavise favorablement la demande. Elle relève que A._ n'est pas inscrit à l'office des poursuites et qu'il paie régulièrement ses impôts. Sur le plan des loisirs, il est fait mention de la pratique du football, durant plusieurs années, au sein du FC St-Maurice. Le prénommé parle couramment le français et ses connaissances de la Suisse sont jugées bonnes. Il ressort enfin de ce document qu'interpellé au sujet de ses soucis judiciaires, A._ a estimé qu'ils constituaient des "erreurs de jeunesse"; la commission de naturalisation remarque néanmoins qu'il s'agit du même discours que celui tenu dans le cadre de sa première demande de naturalisation, en 2012, et qu'en dépit de cela de nouvelles infractions avaient été commises en 2013, en particulier la détention d'un poing américain en violation de la législation sur les armes (art. 33 al. 2 de la loi fédérale sur les armes, les accessoires et les munitions du 10 juin 1997 [LArm; RS 514.54]).
Par décision du 27 janvier 2016, le conseil municipal a refusé d'octroyer à A._ le droit de cité. Sur demande de l'intéressé, dite autorité lui a transmis, le 25 avril 2016, les considérants de son prononcé. L'autorité communale a en substance considéré que bien que son casier judiciaire fût vierge, le prénommé ne remplissait pas les exigences de conformité à l'ordre juridique suisse définies par l'art. 14 let. c de la loi fédérale sur la nationalité du 29 septembre 1952 (LN; RS 141.0). Elle a par ailleurs estimé que son intégration était incomplète et qu'à cet égard le fait qu'il soit "un bon employé" était insuffisant. Le conseil municipal a également retenu que la situation professionnelle de A._ ne s'était stabilisée que récemment.
Contre cette décision, A._ a recouru à la Cour de droit public du Tribunal cantonal du Valais. Cette dernière a rejeté le recours par arrêt du 4 novembre 2016. La cour cantonale a en substance estimé qu'il ne pouvait être reproché au recourant de ne pas s'être conformé à l'ordre juridique suisse au sens de l'art. 14 let. c LN, les procédures pénales mentionnées par l'autorité communale n'ayant pas abouti à une condamnation. Le Tribunal cantonal a par ailleurs estimé que le contravention à la LArm ne faisait pas non plus obstacle à une naturalisation sous l'angle de la conformité à l'ordre juridique. La cour cantonale a en revanche jugé que l'appréciation du conseil municipal, en tant qu'elle excluait une intégration réussie, était soutenable. L'instance précédente a en particulier retenu qu'en dépit de ses déclarations et des mises en garde formulées par les autorités à l'occasion de sa première demande de naturalisation, le recourant avait néanmoins été condamné pénalement en 2013, démontrant ainsi son incapacité à adopter un comportement compatible avec une bonne intégration. Le Tribunal cantonal a également indiqué que l'intéressé avait, dans le cadre de cette procédure, fait montre d'une mauvaise collaboration en déclarant que le poing américain en sa possession constituait en réalité une boucle de ceinture.
C.
Par acte du 6 décembre 2016, A._ forme un recours constitutionnel subsidiaire par lequel il demande principalement l'annulation de l'arrêt attaqué et l'octroi du droit de cité de la Commune de St-Maurice; subsidiairement, il conclut au renvoi de la cause à l'autorité de première instance pour nouvelle décision.
Le Tribunal cantonal renonce à se déterminer de même que la Municipalité de St-Maurice, qui se réfère à sa décision ainsi qu'à l'arrêt entrepris.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le recours en matière de droit public (<ref-law>) n'est pas ouvert contre les décisions relatives à la naturalisation ordinaire (<ref-law>). Le recours constitutionnel subsidiaire est par conséquent ouvert (<ref-law>).
1.1. A qualité pour former un tel recours celui qui a pris part à la procédure devant l'autorité précédente (<ref-law>) et a un intérêt juridique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée (<ref-law>). En l'espèce, le recourant, qui a pris part à la procédure devant l'instance précédente, peut se prévaloir d'un intérêt juridique protégé dans la mesure où il se prévaut essentiellement de l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.; cf. <ref-ruling> consid. 1.4 p. 309 ss).
1.2. Le recours constitutionnel subsidiaire ne peut être formé que pour violation des droits constitutionnels (<ref-law>). En vertu de l'<ref-law>, applicable par renvoi de l'<ref-law>, les griefs y relatifs doivent être invoqués et motivés de façon détaillée en précisant en quoi consiste la violation, sous peine d'irrecevabilité (<ref-ruling> consid. 3 p. 237).
2.
A l'appui de son mémoire, le recourant produit un extrait de site internet d'achat de vêtements en ligne illustrant, notamment, une ceinture de marque VIP. S'agissant d'une pièce nouvelle, celle-ci est irrecevable (<ref-law>).
3.
Le recourant se plaint d'une contestation inexacte des faits.
3.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>). Il peut néanmoins rectifier ou compléter les constatations de cette autorité si les faits ont été établis en violation d'un droit constitutionnel (<ref-law> en relation avec l'<ref-law>), ce que la partie recourante doit également démontrer d'une manière circonstanciée et précise, conformément aux exigences de motivation accrue posées à l'<ref-law> (par renvoi de l'<ref-law>; cf. <ref-ruling> consid. 3.2 p. 444 s.). Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques appellatoires portant sur l'appréciation des preuves ou l'établissement des faits par l'autorité précédente (cf. <ref-ruling> consid. 5.2.2 p. 322).
3.2. En l'occurrence, est d'emblée irrecevable l'argumentation par laquelle le recourant conteste avoir voulu nier l'évidence en déclarant, au sujet de l'infraction à la LArm, que le poing américain en sa possession constituait en réalité une boucle de ceinture; purement appellatoires, les explications données à ce sujet ne démontrent pas en quoi les constatations cantonales seraient arbitraires sur ce point (<ref-law>); la condamnation pénale fondée sur ces faits est de surcroît entrée en force sans avoir, de l'aveu même du recourant, été contestée.
3.3. Le recourant soutient qu'après le premier refus de naturalisation il n'aurait occupé les autorités pénales qu'à une occasion et non, comme l'a mentionné le Tribunal cantonal "à plusieurs reprises et ceci juste avant sa demande de naturalisation". Le Tribunal cantonal a certes à tort employé cette formulation large, au terme de son examen du critère d'intégration; ce point demeure cependant sans influence: l'arrêt attaqué retrace en détail l'historique des procédures pénales auxquelles a été mêlé le recourant, chronologie dont il ressort sans conteste que celui-ci n'a été inquiété, entre ses deux demandes de naturalisation, qu'à l'occasion de la procédure liée à la violation de la LArm (cf. consid. 5.2 et 5.3). Ce grief se révèle partant infondé et doit être écarté.
3.4. Sur le vu de ce qui précède, le Tribunal cantonal s'en tiendra au fait tels qu'établis souverainement par l'instance précédente (<ref-law>).
4.
Les conditions minimales d'aptitude à la naturalisation sont prévues par l'art. 14 LN (cf. également art. 38 al. 2 Cst.). Selon cette disposition, pour déterminer si un candidat est apte à la naturalisation, il convient en particulier d'examiner s'il s'est intégré dans la communauté suisse (let. a), s'il s'est accoutumé au mode de vie et aux usages suisses (let. b), s'il se conforme à l'ordre juridique suisse (let. c) et s'il ne compromet pas la sûreté intérieure ou extérieure de la Suisse (let. d).
Sur le plan cantonal, l'art. 3 al. 1 de la loi sur le droit de cité valaisan du 18 novembre 1994 (RS/VS 141.1) prévoit que, pour demander le droit de cité communal, l'étranger doit, notamment, être intégré dans la communauté valaisanne (ch. 3), apporter des preuves suffisantes de bonne conduite (ch. 4), s'être accoutumé au mode de vie et aux usages du pays (ch. 5) et accepter et respecter les principes constitutionnels et l'ordre juridique suisse (ch. 6). Selon l'art. 4 du règlement du 28 novembre 2007 concernant l'exécution de la loi sur le droit de cité (RS/VS 141.100), la commune de domicile examine l'intégration du requérant, en collaboration avec le service cantonal compétent (al. 1); l'examen porte notamment sur les connaissances linguistiques, l'acceptation et le respect de l'ordre public et des valeurs fondamentales de la démocratie suisse, le comportement en général, ainsi que la participation à la vie sociale et associative (al. 2).
4.1. En l'espèce, seule est litigieuse la question de l'intégration du recourant dans la communauté. Selon la jurisprudence, cette notion se rapporte à l'accueil de la personne étrangère dans la société suisse et à sa disposition à s'insérer dans le contexte social suisse, sans pour autant abandonner son identité et sa nationalité d'origine. L'intégration est généralement considérée comme un processus de rapprochement réciproque entre la population indigène et la population étrangère (cf. Message du 21 novembre 2001 concernant le droit de la nationalité des jeunes étrangers et révision de la loi sur la nationalité, FF 2002 p. 1844; cf. également CÉLINE GUTZWILLER, Droit de la nationalité et fédéralisme en Suisse, 2008, n. 556).
Lorsqu'il s'agit d'examiner l'intégration d'un candidat à la naturalisation, notamment son intégration locale, les autorités cantonales et communales bénéficient d'un large pouvoir d'appréciation dont le Tribunal fédéral ne revoit l'exercice qu'avec retenue (cf. arrêt 1D_2/2013 du 14 novembre 2013 consid. 2.5; UEBERSAX/PETRY, Le Tribunal fédéral et la loi sur la nationalité, avec un tour d'horizon du nouveau droit, in Actualité du droit des étrangers, vol. I, 2016, p. 39 s.). La notion d'intégration comprend une vaste gamme de critères, au nombre desquels figurent notamment le respect de la Constitution et de l'ordre juridique suisse, la participation à la vie sociale, les connaissances linguistiques et l'intégration professionnelle (Manuel sur la nationalité, Secrétariat d'Etat aux migrations SEM, chapitre IV, n. 4.7.2.1, p. 24, disponible sur https://www.sem.admin.ch/ sem/fr/home/publiservice/weisungen-kreisschreiben/buergerrecht.html, consulté le 7 mars 2017 [ci-après: Manuel sur la nationalité]; cf. SOW/MAHON, Code annoté de droit des migrations, vol. V, Loi sur la nationalité, 2014, n. 13 ss ad art. 14 LN). Une intégration suffisante doit cependant être niée en cas de comportement négatif, notamment de la part de jeunes candidats qui usent de violence ou ont une attitude répréhensible répétée (cf. Manuel sur la nationalité, chapitre IV, n. 4.7.2.1 let. bb, p. 26; SOW/MAHON, op. cit, n. 18 ad art. 14 LN).
5.
Sur le fond, le recourant soutient qu'il serait arbitraire d'avoir nié son intégration au sein de la communauté.
5.1. Une décision est arbitraire (art. 9 Cst.) lorsqu'elle contredit clairement la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou qu'elle heurte d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une solution autre que celle de l'autorité cantonale semble concevable, voire préférable (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 211). Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; il faut encore que cette décision soit arbitraire dans son résultat (<ref-ruling> consid. 2.4 p. 5 et les arrêts cités).
5.2. Il ressort de l'arrêt attaqué que le recourant s'est vu infliger, le 9 octobre 2013, une amende de 200 fr. pour contravention à la législation sur les armes (art. 33 al. 2 LArm). Bien qu'il n'ait été condamné qu'à cette occasion, le Tribunal cantonal a retenu que le recourant avait occupé à plusieurs reprises les services de police et de justice, faisant parfois montre d'une mauvaise collaboration. Il a ainsi été mêlé, selon un compte-rendu de la police municipale du 24 août 2015, à deux bagarres en 2008 et 2009. Ces faits ont abouti à une ordonnance de classement du 17 mai 2011. Il en va de même de la procédure ouverte en 2009 pour lésions corporelles (<ref-law> [RS 311.0]), qui s'est conclue par une ordonnance de classement du 17 mai 2011 et non par une condamnation, comme l'a, à tort, retenu l'autorité communale. Quant à la procédure engagée en 2006 par le Tribunal des mineurs, elle a pris fin par le prononcé d'un non-lieu, le 26 mars 2007. La cour cantonale a par ailleurs constaté que le recourant ne faisait l'objet d'aucune procédure en cours lors du dépôt de sa demande de naturalisation, en août 2014, et que son casier judiciaire était vierge.
5.3. Sur la base de ces éléments, contrairement au conseil municipal, le Tribunal cantonal a jugé que le droit de cité ne pouvait être refusé au recourant sous l'angle des art. 14 let. c LN et 3 al. 1 ch. 6 de la loi cantonale sur le droit de cité - dispositions imposant la conformité à l'ordre juridique suisse - à défaut, sous réserve d'une contravention, de condamnation pénale. La cour cantonale a malgré tout confirmé la décision communale refusant le droit de cité; à cet égard, l'instance précédente a considéré que le comportement général du recourant était incompatible avec l'exigence d'une bonne intégration au sein de la communauté.
Pour sa part, le recourant reproche au Tribunal cantonal d'avoir conclu à sa mauvaise intégration en se fondant principalement sur d'anciennes procédures pénales n'ayant pas abouti; il affirme également qu'il serait arbitraire d'avoir, dans le cadre de l'examen de son aptitude à la naturalisation, tenu compte de sa condamnation pour une contravention à la LArm. Ce faisant, le recourant perd toutefois de vue que l'élément déterminant ayant conduit le Tribunal cantonal à confirmer le refus du droit de cité, respectivement à nier son intégration, réside dans son incapacité à adopter une bonne conduite et une bonne moralité en dépit d'un premier refus de naturalisation justifié par des motifs d'ordre pénal. Dans le cadre de l'examen de son comportement, son parcours judiciaire et sa condamnation, qui n'excluent en eux-mêmes - il est vrai - pas la naturalisation sous l'angle de l'art. 14 let. c LN (cf. Manuel sur la nationalité, chapitre IV, n. 4.7.3.1 let. c/bb, p. 37; SOW/MAHON, op. cit, n. 29 ad art. 14 LN), constituent néanmoins des indices d'une attitude incompatible avec l'exigence d'une intégration réussie. A cet égard, comme le relève la cour cantonale, lors de sa première audition par la commission de naturalisation, en 2012, le recourant, confronté à ses démêlés antérieurs avec la justice, avait prétendu ne plus commettre d'actes répréhensibles, qualifiant les faits qui lui étaient alors reprochés d'"erreurs de jeunesse"; à cette occasion, le recourant avait en outre été rendu attentif par le Service cantonal de la population et des migrations (SPM) et par la commission de naturalisation à l'obligation d'adopter un "comportement adéquat et convenable" pour pouvoir prétendre à la naturalisation. Or, malgré ses déclarations et les avertissements des autorités compétentes, le recourant a tout de même fait l'objet d'une nouvelle procédure pénale aboutissant à une condamnation pour violation de la LArm, en 2013; devant la commission de naturalisation, l'intéressé a de surcroît cherché à minimiser l'influence des faits incriminés en prétextant - une fois encore - une "erreur de jeunesse", alors même qu'il était âgé de 22 ans révolus, lors de son interpellation. Au regard de l'ensemble de ces circonstances, il n'est ainsi pas insoutenable d'avoir jugé que le recourant présentait, indépendamment de l'issue des procédures pénales passées et du degré de gravité de l'infraction commise en 2013, une incapacité à adopter un comportement compatible avec une bonne intégration, lors du dépôt de sa dernière demande de naturalisation.
En définitive, compte tenu du large pouvoir d'appréciation dont bénéficient les autorités cantonales dans cette matière, il n'est pas critiquable, sous l'angle de l'arbitraire, d'avoir refusé au recourant le droit de cité communal au motif d'un comportement inadéquat, ce d'autant moins que l'intéressé pourra - comme l'a rappelé la cour cantonale - déposer une nouvelle requête, après avoir démontré la tenue d'une attitude sociale irréprochable, sur une période plus significative que les neuf mois séparant sa condamnation du dépôt de sa dernière demande.
5.4. Entièrement mal fondé, le grief doit être rejeté.
6.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité, aux frais du recourant qui succombe (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué à la mandataire du recourant, à la Commune de St-Maurice et au Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit public.
Lausanne, le 22 mars 2017
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Alvarez