facts:
Faits :
A.
A.a. Z._ SA (ci-après: la locataire ou la demanderesse) est locataire de locaux commerciaux, à l'usage de garage automobile, ainsi que de places de parc intérieures, au 1 er étage, rez-de-chaussée et sous-sol dans un immeuble, à B._, depuis le 1 er juin 2004. Le contrat de bail, conclu le 8 juin 2004 avec le propriétaire d'alors pour une durée initiale de 10 ans, du 1 er juin 2004 au 30 juin 2014, se renouvelle ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu au moins une année avant l'échéance. Le loyer s'élève actuellement à 15'927 fr. par mois, plus 500 fr. d'acompte de chauffage, eau chaude et frais accessoires. La locataire exploitait déjà le garage avant la signature de ce bail.
Z._ SA est également locataire dans le même immeuble de sept places de parc intérieures simples et d'une double situées au rez-de-chaussée inférieur, depuis le 1 er novembre 2007. Par huit contrats du 12 novembre 2007 conclus avec A._ SA, devenue propriétaire de l'immeuble, les places étaient mises à disposition jusqu'à ce que les futurs locataires des locaux vacants et à construire se portassent candidats pour ces places, avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
A.b. Le 7 août 2008, A._ SA a résilié ces baux pour le 30 juin 2014, invoquant un projet de reconstruction complète de l'immeuble en vue d'y créer un nouvel espace commercial et des logements. La locataire a contesté ce congé ordinaire. La procédure y relative est toujours pendante devant le Tribunal des baux.
B.
B.a. Le 21 juin 2013, A._ SA a vendu l'immeuble à X._ SA (ci-après: la nouvelle propriétaire ou la défenderesse), société active dans l'achat, la vente, le courtage et la gérance en matière immobilière, dans le respect de la LFAIE, et dans l'exploitation hôtelière, la prise de participation dans toute entreprise et leur administration et gestion, dans le respect de la LFAIE.
Le paragraphe 6 du contrat de vente relatif à la " reprise " des baux en cours est litigieux (sur le contenu du paragraphe, cf. infra consid. 4.2.3).
B.b. Le 20 septembre 2013, par notification sur formules officielles, la nouvelle propriétaire a résilié les baux de la locataire de manière anticipée avec effet au 1 er avril 2014, conformément à l'<ref-law>. Elle a invoqué dans sa lettre d'accompagnement la nécessité pour elle d'entreprendre d'importants travaux de démolition et de construction afin de rendre l'immeuble apte à ses besoins d'exploitation.
Précédemment, le 25 juin 2013, la Municipalité de la Commune de B._ avait adopté un plan partiel d'affectation concernant les terrains comprenant l'immeuble litigieux (entré en vigueur le 7 octobre 2013), lequel permettait la transformation, l'extension ou la démolition et la reconstruction de l'immeuble, selon le projet élaboré par le précédent propriétaire. Ce plan autorise notamment la création d'un immeuble avec affectation mixte à l'habitation, aux bureaux et au commerce. Il y est mentionné que le projet prévoit la disparition du garage automobile, ce que la municipalité voit comme une manière de tranquilliser l'impasse.
Précédemment toujours, le 12 septembre 2013, l'architecte mandaté par la nouvelle propriétaire avait déposé deux demandes de permis portant sur la démolition de l'immeuble et la construction à sa place d'un bâtiment comprenant dix-sept logements et un hôtel, avec parking enterré de trente places.
C.
La locataire a contesté les résiliations du 20 septembre 2013 devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne. La conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 10 décembre 2013. Elle a déposé sa demande devant le Tribunal des baux le 27 janvier 2014, concluant principalement à l'annulation de ces résiliations et, subsidiairement, à une prolongation des baux de six ans, soit jusqu'au 1er avril 2020. La défenderesse a conclu au rejet de la demande.
L'existence d'un besoin propre et urgent de la nouvelle propriétaire au sens de l'<ref-law> est litigieuse.
Lors de l'audience du Tribunal des baux le 23 septembre 2014, les demandes de permis de démolition/construction en étaient encore au stade de l'examen par les autorités administratives compétentes et n'avaient pas encore fait l'objet d'une mise à l'enquête. Selon un rapport du 14 août 2013, des travaux d'assainissement liés à l'amiante devaient être entrepris dans un délai d'une année.
Par jugement du 23 septembre 2014, admettant la demande de la locataire, le Tribunal des baux a déclaré les résiliations du 20 septembre 2013 inefficaces. En bref, il a considéré que l'acquéresse ne pouvait se prévaloir d'un besoin urgent d'utiliser les locaux.
Statuant le 29 mai 2015, sans avoir sollicité de réponse de la locataire (<ref-law>), la Cour d'appel civile a rejeté l'appel de la nouvelle propriétaire et a confirmé le jugement attaqué.
D.
Contre cet arrêt du 29 mai 2015, la nouvelle propriétaire a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Elle conclut à son annulation et à ce que les résiliations de bail soient déclarées valables et la demande déposée par la locataire, tendant à l'annulation de celles-ci, subsidiairement à l'octroi d'une prolongation des baux, rejetée. Elle se plaint d'appréciation arbitraire des faits et des preuves, de violation de l'<ref-law> (besoin propre et urgent) et de violation de l'interdiction de l'abus de droit (<ref-law>).
L'intimée conclut au rejet du recours. De son côté, elle se prévaut du paragraphe 6 du contrat de vente, par lequel les parties auraient, selon elle, convenu d'une reprise complète par l'acquéresse des droits et obligations à l'égard de la locataire.
La recourante a encore déposé des observations, sur lesquelles l'intimée s'est très brièvement déterminée.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 et 46 al. 1 let. b LTF) par la nouvelle propriétaire de l'immeuble qui a succombé dans ses conclusions (<ref-law>), dirigé contre un arrêt final (<ref-law>) rendu en matière civile (<ref-law>) par un tribunal supérieur statuant sur recours (<ref-law>) dans une affaire de résiliation de bail dont la valeur litigieuse excède 15'000 fr. (<ref-law>), le recours en matière civile est recevable.
L'état de fait a été complété s'agissant du déroulement de la procédure cantonale (<ref-law>).
2.
2.1. Le recours en matière civile est recevable notamment pour violation du droit fédéral (<ref-law>). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral applique d'office le droit (<ref-law>). Il n'examine en principe que les questions soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (arrêts 4A_357/2015 consid. 1.4; 4A_285/2015 consid. 1.3; 4A_653/2014 consid. 1.4 non publié in <ref-ruling>; 4A_399/2008 du 12 novembre 2011 consid. 2.1 non publié in <ref-ruling>). Les parties peuvent toujours soulever de nouveaux moyens de droit matériel, pour autant que l'argumentation juridique nouvelle repose sur les constatations de fait de l'arrêt attaqué, et non sur des faits nouveaux (arrêts 4A_28/2007 du 30 mai 2007 consid. 1.3 non publié in <ref-ruling>; 4A_188/2007 du 13 septembre 2007 consid. 4.3.5; 4A_223/2007 du 30 août 2007 consid. 3.2). Elles ne peuvent par contre s'en prendre qu'à elles-mêmes si elles abandonnent un grief ou y renoncent (<ref-ruling> consid. 2; arrêts 5A_621/1013 du 20 novembre 2014 consid. 2, non publié aux <ref-ruling>; 5F_1/2014 du 18 février 2014 consid. 3.3 et 4A_132/2014 du 2 juin 2014 consid. 1). Le Tribunal fédéral n'est pas lié par l'argumentation juridique développée par les parties ou par l'autorité précédente; il peut admettre le recours, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (<ref-ruling> consid. 2.2).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (<ref-ruling> consid. 4.1.2; <ref-ruling> consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'<ref-law> (<ref-law>), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (<ref-law>).
En matière de constatation des faits et d'appréciation des preuves, l'autorité verse dans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsqu'elle tire des conclusions insoutenables à partir des éléments recueillis (<ref-ruling> consid. 2.3 p. 265; <ref-ruling> consid. 4.2 p. 234).
Relèvent des constatations de fait les faits relatifs au déroulement de la procédure, notamment le contenu d'un acte de procédure accompli, les conclusions qui ont été prises, les déclarations du témoin ou de l'expert, ainsi que leur appréciation (cf. <ref-ruling> consid. 1.3.1; BERNARD CORBOZ, Commentaire de la LTF, 2e éd. 2014, no 31 ad <ref-law>).
3.
Le litige a trait principalement à l'interprétation de l'<ref-law>. La cour cantonale a considéré que, bien qu'elle invoquait vouloir démolir le bâtiment pour en reconstruire un autre dans lequel elle entendait en partie exploiter un hôtel à ses propres risques, la nouvelle propriétaire n'avait établi ni l'existence d'un besoin propre ni celle d'un besoin urgent au sens de cette disposition. La nouvelle propriétaire recourante soutient qu'au contraire, ces deux conditions sont remplies. De son côté, la locataire intimée remet en cause l'interprétation donnée au paragraphe 6 du contrat de vente relatif aux baux en cours, soutenant que la nouvelle propriétaire les a repris.
Il s'impose donc d'examiner tout d'abord si, par contrat de vente, l'acquéresse s'est engagée à reprendre les baux de la locataire, puis, dans la négative, si les conditions de l'<ref-law> sont remplies.
4.
En vertu de l'<ref-law>, si le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose. Toutefois, le nouveau propriétaire (notamment) des locaux commerciaux peut résilier le bail de manière anticipée, à certaines conditions, conformément à l'<ref-law>; s'il résilie ainsi le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire (<ref-law>).
4.1. L'<ref-law> est de droit dispositif en ce sens que, dans le contrat de vente, l'acquéreur peut s'engager vis-à-vis du vendeur à respecter les baux des locataires jusqu'à leur terme contractuel. Une telle reprise de contrat est en principe une stipulation pour autrui parfaite (<ref-law>; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 2005, no 16 ad art. 261-261a CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, no 8 ad <ref-law>); les locataires peuvent s'en prévaloir pour faire échec à la résiliation anticipée (DAVID LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, no 5 ad <ref-law>).
4.2. Savoir ce que les parties au contrat de vente ont voulu est affaire d'interprétation de leurs manifestations de volonté.
4.2.1. Selon l'<ref-law>, pour apprécier le contenu d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
Le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices; si elle aboutit, cette démarche conduit à une constatation de fait (<ref-ruling> consid. 2.3.2), qui lie le Tribunal fédéral (<ref-law>), à moins qu'elle ne soit manifestement inexacte (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF), c'est-à-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst.
Si le juge ne parvient pas à déterminer cette volonté réelle des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat (<ref-ruling> consid. 3.1 p. 286) - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves (arrêts 5C.252/2004 du 30 mai 2005 consid. 4.3 non publié in <ref-ruling>; 4A_210/2015 du 2 octobre 2015 consid. 6.2.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.3; 5A_878/2012 du 26 août 2013 consid. 5.1.1) -, il doit recourir à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher la volonté objective des parties, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre, autrement dit conformément au principe de la confiance (<ref-ruling> consid. 2.3.2 p. 274/275, 626 consid. 3.1 p. 632). Ce principe permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (<ref-ruling> consid. 3.2 p. 424 et les arrêts cités). La détermination de la volonté objective des parties, selon le principe de la confiance, est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement; pour la trancher, il faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait. Les circonstances déterminantes à cet égard sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, mais non pas les événements postérieurs (<ref-ruling> consid. 2.2.1 p. 67 et les arrêts cités).
4.2.2. Le tribunal des baux a procédé à une interprétation objective du paragraphe 6 du contrat de vente. La cour cantonale ayant statué sans solliciter de réponse de la locataire, on ne saurait considérer que celle-ci aurait renoncé à invoquer ce moyen de droit. Il y a donc lieu de l'examiner librement (<ref-law>).
4.2.3. Le paragraphe 6 du contrat de vente stipule ce qui suit:
" L'acheteuse reprend dès l'entrée en jouissance le bail à loyer en cours pour locaux commerciaux passé avec Z._ SA, à B._, dont elle déclare avoir parfaite connaissance et reçu une copie, à l'entière libération de la venderesse, étant précisé que ledit bail a déjà été résilié par la venderesse avec effet de résiliation au 30 juin 2014.
Dès lors, si l'acheteuse résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, elle répondra de tous les dommages éventuels causés à la locataire.
En revanche la venderesse demeure seule responsable de la procédure en cours entre elle-même et la société précitée et assumera seule toutes les conséquences juridiques et financières de ladite procédure et s'engage dans tous les cas à ne pas transiger en fraude des droits de l'acheteuse ou dans des conditions portant préjudice à cette dernière, notamment en prévoyant une libération des lieux postérieure au 30 juin 2014.
En tout état de cause toute transaction éventuelle entre la venderesse et la locataire actuelle ne pourrait pas intervenir sans l'accord express (sic) écrit de l'acheteuse ".
Même si l'alinéa 1 de cette clause prévoit que l'acheteuse " reprend " le bail, l'alinéa 2 dispose que, si l'acheteuse résilie le contrat plus tôt que ne le permet le bail, c'est elle qui répondra des dommages causés à la locataire, et ce en dérogation à l'<ref-law>. Il découle de l'interprétation de ce texte, selon le principe de la confiance, que l'al. 1 est une simple reformulation du principe posé à l'<ref-law> et que, à l'al. 2, les parties ont laissé subsister la règle de l'<ref-law>: elles n'ont pas exclu la résiliation anticipée du bail par l'acquéreur, mais ont prévu que seul l'acquéreur en répondrait.
Il s'ensuit que le grief de la locataire intimée est infondé.
5.
Il y a lieu d'examiner désormais si la nouvelle propriétaire a valablement résilié les baux de manière anticipée en conformité avec l'<ref-law> et, dans l'affirmative, s'il y a lieu d'accorder à la locataire une prolongation de ceux-ci (art. 272 al. 2 let. d CO).
5.1. S'il a introduit le principe du transfert du bail à l'acquéreur (<ref-law>), le législateur n'a toutefois pas voulu d'un tel transfert dans tous les cas. Il a prévu des possibilités de résilier le bail de manière anticipée à l'<ref-law>. Il s'agit de cas de résiliation analogues à celui de la résiliation pour justes motifs de l'art. 266 g CO (HIGI, op. cit., no 34 ad art. 261-261a CO).
5.2. Aux termes de l'<ref-law>, le nouveau propriétaire peut résilier le bail portant sur des habitations ou des locaux commerciaux en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.
5.2.1. La notion du besoin propre et urgent se retrouve en des termes analogues aux art. 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO (<ref-ruling> consid. 3a p. 53). Il ne faut toutefois pas perdre de vue qu'elle se présente différemment dans les trois contextes.
En matière d'aliénation de la chose louée, la résiliation (extraordinaire) anticipée au sens de l'<ref-law> est justifiée en cas de besoin propre et urgent du nouveau propriétaire ou de ses proches parents ou alliés (ci-après, en raccourci: le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire). L'intérêt du locataire n'a pas à être pris en considération dans l'examen de la validité de la résiliation; le juge ne doit procéder à aucune pesée des intérêts respectifs des parties, si ce n'est, en cas de validité de la résiliation, dans l'examen de la prolongation du bail du locataire, pour laquelle une pesée des intérêts est exigée par l'art. 272 al. 2 in initio CO.
Dans le cadre d'une résiliation ordinaire (art. 266a et 266d CO), qui fait l'objet d'une action en annulation du congé (<ref-law>) pour violation des règles de la bonne foi (art. 271-271a CO), la présomption d'abus de droit découlant du fait que le congé a été donné pendant une procédure pendante ou dans les trois ans après celle-ci (art. 271a al. 1 let. d et e CO) est renversée lorsque le bailleur a un besoin propre et urgent (<ref-law>), conditions que celui-ci doit prouver (arrêts 4C.17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.1; 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2.2).
Enfin, dans le contexte de la prolongation du bail - normalement ensuite d'une résiliation ordinaire, mais aussi en cas de résiliation anticipée (<ref-ruling> consid. 3.4.3) -, l'autorité compétente doit procéder à une pesée des intérêts respectifs du bailleur et du locataire, le besoin propre et urgent du bailleur n'étant qu'une des circonstances à prendre en considération (cf. art. 272 al. 2 let. d CO). L'urgence est également déterminante pour fixer la durée de la prolongation. Cette exigence devrait empêcher le bailleur de prétexter un besoin propre et urgent et de rendre ainsi illusoire la protection du locataire (<ref-ruling> consid. 3b in fine p. 54; cf. infra consid. 5.2.3).
Le besoin propre et urgent a donc un sens similaire aux art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, dans lesquels il influe sur la validité de la résiliation, alors qu'il n'est qu'un intérêt parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail selon l'art. 272 al. 2 let. d CO.
5.2.2. Le besoin du nouveau propriétaire doit être propre, c'est-à-dire que l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses proches parents ou alliés (<ref-ruling> consid. 3.4.3 p. 745). Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est évidemment pas suffisant (<ref-ruling> consid. 3c p. 54).
5.2.2.1. S'agissant d'habitations, il s'agit du besoin propre pour la personne physique de pouvoir utiliser le logement, qu'il s'agisse de l'acquéreur lui-même ou de l'un de ses proches parents ou alliés.
Lorsqu'une personne morale acquiert l'habitation, le besoin propre est celui qui la concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, puisque la personne morale est une personne juridique distincte (<ref-ruling> consid. 2a p. 185). La jurisprudence a toutefois admis que, lorsqu'un actionnaire domine économiquement la société acquéresse, le besoin de celui-ci puisse avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation (et de la durée de la prolongation) (<ref-ruling> consid. 3 p. 743 ss).
5.2.2.2. S'agissant de locaux commerciaux, la personne physique qui en acquiert la propriété ne peut justifier d'un besoin propre que si elle a la volonté de reprendre elle-même l'exploitation d'un commerce dans les locaux, à ses risques et profits, les modalités selon lesquelles elle entend le faire étant sans importance; à propos de l'exploitation d'un bar-discothèque par l'acquéreur, il a été jugé qu'il importait peu que celui-ci doive engager du personnel à cet effet, y compris un gérant (avec patente) pour exploiter l'établissement, pourvu qu'il le fasse à ses propres risques et profits (arrêt 4A_23/2009 du 24 mars 2009 consid. 3.3.1 et 3.3.3). Il a aussi été admis - dans le cadre d'un litige portant sur la prolongation du bail - que la personne physique puisse faire valoir son intérêt à exercer son activité professionnelle dans les locaux (en l'occurrence en tant qu'opticien) sous la forme d'une société (en l'occurrence à responsabilité limitée) (arrêt 4C.139/2000 du 10 juillet 2000 consid. 2b).
Lorsque l'acquéreur de locaux commerciaux est une personne morale, son intérêt se concentre dans la réalisation de son but social, à l'exclusion de celui de ses actionnaires (arrêt 4C.139/2000 précité consid. 2b). Celle-ci justifie en tout cas d'un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social (cf. <ref-ruling> consid. 2a in fine p. 185; cf. CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht, 2e éd. 2014, n. 2977). Il importe peu que cette utilisation personnelle par la personne morale nécessite préalablement la transformation du bâtiment, voire la démolition de celui-ci et la construction d'un nouveau bâtiment (cf. <ref-ruling>, dans lequel un besoin propre a été admis alors que le propriétaire entendait démolir le bâtiment - abritant un atelier de carrosserie et de réparation d'automobiles - pour réaliser un projet de nouvelles infrastructures - en l'occurrence ferroviaires). Il importe peu également que son besoin propre s'étende à l'ensemble du (nouveau) bâtiment ou seulement à une partie de celui-ci.
5.2.2.3. Le juge décide si le nouveau propriétaire a un besoin propre en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes du cas particulier (<ref-ruling> consid. 3c p. 54; <ref-ruling> consid. 3.4.3 p. 745), au moment de la résiliation (<ref-ruling> consid. 2.1 in fine p. 62; 4A_52/2015 précité consid. 2.3).
5.2.3. Le besoin du nouveau propriétaire est urgent lorsqu'on ne peut pas, pour des raisons économiques ou pour d'autres raisons (par exemple personnelles), exiger de lui qu'il renonce à utiliser l'habitation ou le local commercial loué (<ref-ruling> consid. 3d p. 54; <ref-ruling> consid. 3.4.3 p. 745), autrement dit lorsqu'on ne peut exiger de lui qu'il attende l'échéance contractuelle pour résilier le bail, tout en respectant le délai de congé contractuel. Cette condition de l'urgence a été introduite par la révision du droit du bail du 15 décembre 1989, entrée en vigueur le 1er juillet 1990.
Lors des débats parlementaires, le besoin urgent a aussi été qualifié d'immédiat ( unmittelbar), réel ( tatsächlich) et actuel ( aktuell) (<ref-ruling> consid. 3c p. 54). La jurisprudence en a déduit que la notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle en ce sens que les motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance ( gewisse Bedeutung; <ref-ruling> consid. 3d p. 55; <ref-ruling> consid. 3.4.3 p. 745; arrêt 4A_641/2014 précité consid. 2.2.1). Ainsi, le besoin est immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser immédiatement ou à plus ou moins brève échéance selon que l'échéance contractuelle du bail est proche ou lointaine. Le besoin doit être réel: il ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité dû au besoin de disposer d'un logement (ATF 118 II consid. 3d p. 55), mais il n'est pas réel lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement, ou encore lorsque le nouveau propriétaire ou un de ses proches entend utiliser le logement exclusivement pour jouir d'une vue plus étendue et d'un meilleur ensoleillement (<ref-ruling> consid. 3d p. 55). Enfin, le besoin doit être actuel, en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne suffit pas (<ref-ruling> consid. 3c p. 54).
La jurisprudence a également admis que la notion d'urgence est relative: elle a pour corollaire que, même si le besoin urgent du nouveau propriétaire fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail (<ref-ruling> consid. 3.4.3 p. 745). La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation anticipée pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; <ref-law>) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO; cf. infra consid. 5.3).
Pour décider si le besoin du nouveau propriétaire est urgent (immédiat), il faut déterminer s'il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève échéance en comparaison avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation contractuel. Si l'utilisation des locaux ne nécessite pas de grandes transformations, l'urgence du besoin doit être admise dès que la personne morale a un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les locaux. Ainsi, il a été admis que lorsque le nouveau propriétaire doit payer des intérêts pour le capital emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour occuper d'autres locaux, son besoin à pouvoir emménager dans les locaux achetés doit être qualifié d'urgent (<ref-ruling> consid. 4 p. 55 ss). En revanche, lorsque son utilisation des locaux présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur autorisation. L'<ref-ruling>, qui exige que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations administratives, a été rendu dans le cadre d'une prolongation du bail (<ref-law>), pour laquelle le juge doit peser les intérêts respectifs du bailleur et du locataire (cf. infra consid. 5.3); il n'est donc pas pertinent pour juger de la validité de la résiliation elle-même.
S'agissant de l'urgence du besoin, le juge cantonal jouit d'un large pouvoir d'appréciation (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 4 p. 55), que le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue (<ref-ruling> consid. 5.1; <ref-ruling> consid. 2a; <ref-ruling> consid. 9b; <ref-ruling> consid. 4c/aa; <ref-ruling> consid. 3b/bb).
5.2.4. Le nouveau propriétaire supporte le fardeau de la preuve de son besoin propre et urgent (<ref-law>; arrêt 4A_85/2008 précité consid. 3.1; 4C.17/2006 précité et les références à la doctrine).
La résiliation anticipée qui ne remplit pas ces conditions est annulable conformément aux art. 271 s. CO (<ref-ruling>; cf. HIGI, op. cit., n° 44 ad <ref-law>; WEBER, op. cit., no 11 ad <ref-law>; SYLVAIN MARCHAND, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini (éd.), no 38 ad <ref-law>; HONSELL, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 9e éd. 2010, p. 226; contra : pour la nullité, LACHAT, op. cit., no 8 ad <ref-law>; le même, Le bail à loyer, nouvelle éd. 2008, p. 692). Elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (<ref-ruling> consid. 3.3).
En revanche, lorsque la résiliation anticipée remplit ces conditions, le locataire ne peut pas objecter que le congé est annulable en raison d'un litige pendant ou ayant opposé le vendeur au locataire dans les trois années qui ont précédé (art. 271a al. 3 let. d CO).
L'action en annulation de la résiliation anticipée de l'<ref-law> est soumise à la procédure de l'<ref-law> (MARCHAND, op. cit., no 38 ad <ref-law>). La procédure simplifiée des <ref-law> est applicable, sans égard à la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). En vertu de l'<ref-law>, le juge établit d'office les faits; il s'agit-là de la maxime inquisitoire simple (arrêt 4A_179/2015 du 16 décembre 2015 consid. 2.3, destiné à la publication). Les moyens de preuve admissibles sont le témoignage, les titres, l'inspection, l'expertise, les renseignements écrits et l'interrogatoire et la déposition des parties (<ref-law>). Comme le témoignage et l'inspection, l'interrogatoire et la déposition des parties doivent faire l'objet de verbalisations au procès-verbal (art. 176, 182 et 193 CPC).
5.3. Même lorsqu'un besoin propre et urgent du nouveau propriétaire est établi et que la résiliation anticipée du bail est donc justifiée, l'autorité compétente doit encore statuer d'office sur la prolongation du bail (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 3.4.3 p. 745). La notion d'urgence est en effet relative et n'exclut pas toute prolongation de celui-ci (cf. consid. 5.2.3 ci-dessus).
5.3.1. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement (<ref-ruling> consid. 4b p. 230) ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (<ref-ruling> consid. 3b p. 448 s.; arrêt 4C.139/2000 précité consid. 2a). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent des locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'<ref-law> n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur (arrêt 4C.139/2000 précité consid. 2b et les références à la doctrine).
L'urgence du besoin de l'acquéreur doit être prise en considération pour statuer tant sur le principe que sur la durée de la prolongation. Le besoin du bailleur ne prime celui du locataire que lorsque celui-là est autorisé, par décision administrative, à commencer les travaux, mais pas avant. Le juge ne saurait toutefois accorder une prolongation du bail jusqu'à une échéance indéterminée, qui serait liée à l'entrée en force exécutoire de l'autorisation de construire. Il ne peut pas non plus accorder sans autres une prolongation du bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans (durée maximale; cf. <ref-law>). Dès lors qu'il est difficile de prévoir le moment où le locataire devra évacuer les locaux, il s'impose de lui accorder une première prolongation d'une durée inférieure à six ans. Si le locataire ne parvient pas à trouver d'autres locaux avant l'échéance de cette prolongation, il demandera une seconde prolongation (<ref-law>), et le juge statuera alors selon la situation des parties et l'état du projet de démolition/reconstruction au moment de sa nouvelle décision (<ref-ruling> consid. 5 p. 126).
5.3.2. Lorsqu'il doit se prononcer sur une prolongation de bail, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (<ref-law>), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but de la prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de prendre en considération tous les éléments du cas particulier, tels que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, de même que la situation sur le marché locatif local (<ref-ruling> consid. 4b p. 230). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions rendues en vertu d'un pouvoir d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (<ref-ruling> consid. 2; <ref-ruling> consid. 4b; voir aussi <ref-ruling> consid. 5.4 p. 211; <ref-ruling> consid. 2 p. 111 s.).
5.4. En l'espèce, la nouvelle propriétaire fait valoir qu'elle a acheté l'immeuble pour le transformer, pour une partie, en un hôtel, qu'elle entend exploiter elle-même en en assumant le risque financier, et, pour une autre partie, en dix-sept logements.
5.4.1. Contrairement aux premiers juges, qui avaient considéré que la nouvelle propriétaire n'avait pas établi son champ d'activité, en particulier qu'elle offrirait régulièrement des prestations hôtelières, la cour cantonale a retenu que celle-ci avait fourni une preuve suffisante du fait qu'elle était effectivement active dans l'hôtellerie. Si elle a nié que la défenderesse exploiterait elle-même l'hôtel en question et, partant, qu'elle aurait établi son besoin propre, la cour cantonale l'a fait en se basant exclusivement sur les propres déclarations de celle-ci dans ses écritures, en retenant: " l'appelante indique elle-même qu'elle n'exploitera pas elle-même l'hôtel, mais qu'elle sélectionnera une enseigne qui le fera ".
Comme le soutient la défenderesse recourante, c'est arbitrairement que la cour cantonale a retenu que celle-ci aurait avoué ne pas vouloir exploiter elle-même l'hôtel à ses risques et profits. En effet, la cour cantonale a mal compris les déclarations de la défenderesse: " la société... est détenue par une société holding,... dont le but est la détention d'établissements actifs dans la gestion et l'exploitation d'hôtels sous diverses enseignes ". Elle méconnaît que, dans la restauration et l'hôtellerie, la conclusion d'un contrat de franchise permet au franchisé (en l'occurrence la défenderesse) d'utiliser l'enseigne/la marque d'un groupe existant, en bénéficiant notamment de l'image de celui-ci, tout en conservant son indépendance juridique (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 8010 ss, en particulier n. 8013). C'est à l'évidence ce qu'il faut comprendre ici: la défenderesse entend exploiter l'hôtel à ses risques et profits, en utilisant une enseigne préalablement sélectionnée auprès d'un groupe de sociétés mettant à disposition de telles enseignes.
Lorsque la cour cantonale évoque ensuite la possibilité d'une forme de location dans laquelle l'enseigne hôtelière assumerait seule le risque de l'exploitation, ce n'est qu'une hypothèse, qui est en contradiction avec les déclarations de la nouvelle propriétaire et qu'aucun élément du dossier n'accrédite.
En tant qu'elle se borne à soutenir le contraire, l'intimée n'apporte aucun élément propre à l'appui de sa thèse. Dans la mesure où elle se fonde sur des faits nouveaux irrecevables (<ref-law>), pour affirmer que la défenderesse est une société d'investissement et qu'elle aurait fait un pur placement financier, son grief est irrecevable.
Il s'ensuit que le besoin propre de la défenderesse doit être admis.
5.4.2. Il faut encore examiner si le besoin de la nouvelle propriétaire est urgent. La cour cantonale l'a nié. Celle-ci le conteste.
L'urgence dépend en l'espèce de l'évolution du projet de démolition/reconstruction de la défenderesse et de l'échéance contractuelle du bail qui s'est tacitement renouvelé pour 5 ans, soit jusqu'au 30 juin 2019, le sort de la résiliation donnée par l'ancien propriétaire n'étant pas réglé.
En retenant pour toute motivation que le besoin urgent n'est réalisé qu'une fois que les autorisations administratives - de démolir/reconstruire - ont été accordées, avec référence à l'<ref-ruling> consid. 3 et à LACHAT (Le bail à loyer, 2008, p. 778 et Commentaire romand, no 48 ad <ref-law>), la cour cantonale a perdu de vue que cette exigence joue un rôle en matière de prolongation du bail, mais non en matière de validité de la résiliation. Il est dès lors sans pertinence que cet <ref-ruling> ait pu être cité dans les arrêts 4A_332/2011 du 21 novembre 2011 c. 3.3 ( obiter dictum) et 4A_23/2009 du précité consid. 3.3.3 (jugé non pertinent).
Quant à l'arrêt 4A_726/2012 du 30 avril 2013 consid. 1.2, qui envisage la situation où le projet ne pourra de façon certaine obtenir une autorisation administrative, il est également sans pertinence en l'espèce. Dès lors que la défenderesse a déposé deux demandes de permis portant sur la démolition de l'immeuble et la construction à sa place d'un bâtiment comprenant un hôtel et dix-sept logements le 12 septembre 2013, soit avant les résiliations anticipées du 20 septembre 2013, qu'il n'est ni objecté, ni établi que le projet ne serait pas susceptible d'autorisation, il y a lieu d'admettre que la condition du besoin urgent de la nouvelle propriétaire est réalisée. On ne saurait en effet exiger du nouvel acquéreur, qui a investi dans l'achat d'un immeuble pour réaliser un important projet comprenant un hôtel et dix-sept logements qu'il doive attendre cinq ans avant de pouvoir disposer de sa propriété alors que sa demande de permis de démolir/reconstruire a déjà été déposée au moment où il a résilié les baux. La question des inconvénients de la résiliation anticipée pour la locataire doit être examinée dans le cadre de la prolongation du bail.
5.4.3. Il s'ensuit que les résiliations de bail notifiées le 20 septembre 2013 à la locataire sont valables. La cause sera renvoyée à la cour cantonale pour qu'elle examine et statue sur le droit de la locataire à une prolongation des baux (<ref-law>).
6.
Le recours doit donc être admis, l'arrêt attaqué annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale pour examen et décision sur la prolongation des baux.
Les frais de la procédure sont mis à la charge de l'intimée, qui succombe (<ref-law>). Celle-ci versera une indemnité de dépens à la recourante (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour instruction et décision sur la prolongation des baux.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 8'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.
3.
L'intimée versera à la recourante une indemnité de 9'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel civile.
Lausanne, le 31 mars 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget


facts:
Faits :
A.
S.S._ et T.S._ sont propriétaires des parcelles n os 7'119, 8'743 et 9'450 de la commune de Collonge-Bellerive. D'une surface de respectivement 1'740, 91 et 350 m2, ces parcelles sont situées en zone 5 (zone résidentielle destinée aux villas). Une habitation à deux logements est érigée sur la parcelle n° 7'119, tandis que les deux autres sont libres de toute construction. On accède à ces biens-fonds par le chemin privé de la Vigneraie, formé des parcelles de dépendance nos 7'120 et 8'744 de ladite commune, chacune grevée d'une servitude de passage à véhicules. Une part de copropriété de la parcelle no 7'120 de 560 m2 (1/7ème) est rattachée au bien-fonds n° 7'119. Le chemin précité débouche sur celui des Usses, chemin vicinal formé des parcelles no 7'833 de la commune de Collonge-Bellerive et no 3'413 de celle de Corsier. Le chemin des Usses débouche sur le chemin du Port, soit sur la parcelle n° 4'778 de la commune de Corsier appartenant au domaine public communal, elle-même raccordée à la route d'Hermance.
Le 27 février 2013, R._ SA a déposé pour le compte des époux S._ une demande définitive en autorisation de démolir l'habitation existante et de construire un ensemble de huit villas mitoyennes (label Minergie) avec garage souterrain et places de parc extérieures sur les parcelles nos 7'119, 8'743 et 9'450. L'indice d'utilisation du sol (IUS) s'élevait à 0,44, moyennant le report des droits à bâtir afférents aux parcelles nos 8'743, 9'45 0 et 7'120, sur celle n° 7'119 qui accueillera les nouvelles villas.
B.
Le Département de l'urbanisme (devenu depuis lors le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie; DALE) a recueilli différents préavis dans le cadre de la procédure visant à l'octroi de l'autorisation de construire. L'implantation des villas et d'une des places de parc extérieures a été modifiée pour tenir compte de certains préavis. Finalement, seule la Commune de Collonge-Bellerive a préavisé négativement le projet, estimant qu'il présentait une densité trop élevée et qu'il n'était pas compatible avec l'harmonie et l'aménagement du quartier. Le 3 septembre 2013, le DALE a délivré l'autorisation de construire requise, accordant une dérogation à l'indice d'utilisation du sol en application de l'art. 59 al. 4 de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI, RS/GE L 5 05).
C.
La Commune de Collonge-Bellerive a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance du canton de Genève (TAPI) contre l'autorisation de construire précitée, tout comme B.A._ et A.A._, C._, D._, F.E._ et E.E._, G._, H._, I._, K.J._ et J.J._, L._, M._, N._, O._ et Q.P._ et P.P._ (ci-après: les voisins). Ces derniers sont propriétaires des parcelles n os 7'102 à 7'108, 7'112, 7'116, 7'117, 7'138, 7'165, 7'166, sises sur le territoire de la commune de Collonge-Bellerive, et n o 4'445 de la commune de Corsier, qui bordent le chemin de la Vigneraie, respectivement celui des Usses.
Par jugement du 17 juin 2014, le TAPI a rejeté les deux recours précités.
D.
Par arrêt du 30 juin 2015, la Chambre administrative de la Cour de justice genevoise a rejeté les recours formé par la Commune et les voisins. Se fondant sur une inspection locale, la Cour de justice a considéré que l'accès au projet était suffisant d'un point de vue technique et juridique. De plus, le régime dérogatoire prévu par l'art. 59 al. 4 LCI permettait de porter le taux de densification à 0.44 pour le projet litigieux, lequel avait recueilli l'aval de la Commission cantonale d'architecture.
E.
Les voisins forment un recours en matière de droit public par lequel ils demandent l'annulation de l'arrêt cantonal et de l'autorisation de construire délivrée le 3 septembre 2013. Subsidiairement, ils demandent le renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle instruction et décision au sens des considérants. Ils requièrent l'effet suspensif, qui a été accordé par ordonnance du 30 septembre 2015.
La Cour de justice a persisté dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le DALE a conclu au rejet du recours. R._ SA et les recourants ont déposé des observations. Le DALE s'est à nouveau déterminé, persistant dans ses conclusions. La Commune a renoncé à prendre part à la procédure.

considerations:
Considérant en droit :
1.
1.1. Dirigé contre une décision finale (<ref-law>) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (<ref-law>), le recours est recevable comme recours en matière de droit public, aucune des exceptions prévues à l'<ref-law> n'étant réalisée.
1.2. En vertu de l'<ref-law>, peut former un recours en matière de droit public quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire (let. a), est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué (let. b) et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (let. c).
Selon la jurisprudence, le voisin a qualité pour agir lorsque son terrain jouxte celui du constructeur ou se trouve à proximité immédiate de celui-ci (<ref-ruling> consid. 2b p. 174; <ref-ruling> consid. 5c p. 511). Tel est notamment le cas des propriétaires des parcelles n os 7117 et 7102 directement voisines du projet de construction litigieux qu'ils tiennent entre autres pour non conforme aux art. 19 et 22 LAT ainsi qu'à la législation cantonale en matière d'indice d'utilisation du sol. Ayant par ailleurs pris part à la procédure devant la cour cantonale, les recourants précités ont qualité pour recourir au sens de l'<ref-law>. Dans ces circonstances, la qualité pour recourir des autres recourants qui ont agi conjointement avec ces derniers, peut demeurer indécise.
1.3. Les autres conditions de recevabilité sont par ailleurs réunies, si bien qu'il y a lieu d'entrer en matière.
2.
Dans un premier moyen, les recourants se plaignent d'une constatation arbitraire des faits s'agissant de la largeur du chemin des Usses disponible pour le trafic lorsqu'un véhicule y est stationné.
2.1. En principe, le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>), sous réserve des cas prévus à l'<ref-law>. Les recourants ne peuvent critiquer la constatation des faits que si ceux-ci ont été établis en violation du droit au sens de l'<ref-law> ou de façon manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire, et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (<ref-law>; <ref-ruling> consid. 4.1.2 p. 62), ce qu'il leur appartient de démontrer par une argumentation répondant aux exigences de l'<ref-law>, respectivement de l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 1.4.3 p. 254 s.). A défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait divergent de celui retenu dans l'acte attaqué.
2.2. En l'espèce, les recourants reprochent à l'instance précédente d'avoir retenu qu'à la hauteur de l'un des deux véhicules stationnés au chemin des Usses 10-12 lors de l'inspection locale (à savoir un véhicule 4x4 Volvo X60), la largeur du chemin des Usses disponible pour le trafic était de 3,8 m; ils affirment que les mesures prises par leurs soins indiquaient pourtant une largeur restante de 2,76 m seulement. Par ailleurs, ils relèvent dans ce contexte que l'instance précédente a constaté que la largeur du chemin des Usses au niveau des places de stationnement cadastrées atteignait 5,10 m. Forts de ce constat, ils estiment que le raisonnement de l'instance précédente serait absurde puisqu'il signifierait que le véhicule en question ne présenterait qu'une largeur d'environ 1 m (5,10 - 3,8 m).
L'argumentation développée par les recourants ne permet cependant pas de tenir pour arbitraire le constat de l'instance précédente concernant le chemin litigieux. L'élément de fait critiqué a en l'occurrence été consigné au procès-verbal de l'inspection locale que les recourants ont signé sans former de remarque à ce sujet. Ces derniers perdent en outre de vue que la largeur du chemin des Usses au point considéré atteignait 5,10 m sans compter celle des places de stationnement cadastrées en bordure de route et que le véhicule 4X4 était garé en dehors de la place de parc, comme le confirment notamment les observations faites par l'intimée à l'occasion de la signature du procès-verbal de l'inspection locale (cf. arrêt entrepris consid. 31 [en fait]). Il n'y a dès lors pas lieu de s'écarter des faits retenus par l'instance précédente et le grief des recourants doit être rejeté.
3.
Les recourants soutiennent ensuite que l'équipement du terrain serait insuffisant, invoquant une violation des art. 19 et 22 LAT.
3.1. Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (<ref-ruling> consid. 3a p. 68 et les arrêts cités). Il faut également que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré (arrêt 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1 et les références). Par ailleurs, un bien-fonds ne peut être considéré comme équipé si, une fois construit conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier ou s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes dans le voisinage (<ref-ruling> consid. 2 p. 241).
Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de la notion d'accès suffisant, les autorités communales et cantonales disposent d'une importante marge d'appréciation que le Tribunal fédéral doit respecter, en particulier quand il s'agit d'évaluer les circonstances locales (cf. <ref-ruling> consid. 3a p. 68; arrêt 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3 in RDAT 2003 I n° 59 p. 211; cf. également <ref-ruling> consid. 4.2.1 p. 173).
3.2. En l'espèce, pour considérer que les chemins de la Vigneraie et des Usses constituaient un accès suffisant au sens de la jurisprudence précitée, la Cour de justice s'est fondée sur le préavis de la Direction générale de la mobilité (devenue depuis lors la Direction générale des transports), ainsi que sur les constatations faites lors de l'inspection locale. L'instance précédente a en l'occurrence retenu que, compte tenu des places de stationnement existantes et induites par le projet litigieux, ainsi que des caractéristiques du chemin du Port équivalant à celles d'une route de desserte de quartier, les chemins de la Vigneraie et des Usses devaient être qualifiés d'accès riverains de type A/B pour lesquels la norme VSS 640 050 préconisait, pour une circulation dans les deux sens, une largeur de route de 3 à 5 m. Or, lors de l'inspection locale, l'instance précédente a précisément établi que la largeur du chemin des Usses était supérieure à 5 m; elle a également pu constater que, même en présence d'un véhicule de type 4X4 mal garé sur l'une des places de stationnement cadastrées en bordure de route, la largeur restante de la chaussée disponible pour le trafic (3,8 m) était encore suffisante pour assurer l'accès aux services de secours et de la voirie. Aux yeux de la Cour de justice, le caractère adapté de la voie d'accès par rapport à l'utilisation prévue était par ailleurs confirmé par la configuration des lieux. Enfin, nonobstant l'absence d'un trottoir, la sécurité des piétons empruntant les chemins de la Vigneraie et des Usses n'était pas compromise compte tenu de leurs caractéristiques.
Les recourants critiquent cette appréciation. Ils soutiennent que les normes VSS topiques émises par l'Union des professionnels suisses de la route - auxquelles il y aurait lieu de se référer - ne seraient pas respectées. Ils affirment que, selon la norme VSS 640 050 applicable, la largeur du chemin des Usses devrait être de 5 m (cf. Tab. 1 et 2) : il s'agirait en effet d'une route d'accès de type B puisqu'elle serait raccordée au chemin du Port qui constituerait, quant à lui, une route collectrice de quartier et non pas une route de desserte de quartier, comme l'aurait retenu à tort l'instance précédente. Le chemin des Usses ne serait dès lors pas assez large. Enfin, ils soutiennent que la norme VSS précitée exigerait également l'aménagement d'un trottoir sur les chemins de la Vigneraie et des Usses; faute d'un tel aménagement, la sécurité des piétons ne serait pas assurée.
Les critiques des recourants doivent cependant être écartées. En effet, ces derniers soutiennent de manière purement appellatoire que le chemin des Usses devrait être qualifié d'accès riverain de type B et se contentent sur ce point d'opposer leur propre appréciation à celle de l'instance précédente qui a retenu qu'il s'agissait d'un accès riverain de type A/B. Ils ne démontrent pas le caractère arbitraire de l'interprétation et de l'application des normes VSS par l'instance précédente. Il n'y a dès lors pas lieu de s'écarter de l'appréciation de cette dernière selon laquelle la norme VSS applicable au cas d'espèce préconise une largeur de la chaussée de 3 à 5 m pour le chemin des Usses, lequel satisfait à cette exigence. En effet, l'instance précédente a constaté lors de la vision locale que le chemin des Usses présentait une largeur supérieure à 5 m sur tout le tracé considéré. Les recourants ne sont ainsi pas parvenus à rendre vraisemblable que le chemin des Usses ne serait pas assez large pour l'utilisation prévue. Au demeurant, le fait qu'à la hauteur d'un véhicule mal stationné, il serait impossible de croiser un autre véhicule n'apparaît pas déterminant; la norme en question n'exige d'ailleurs pas que les véhicules circulant en sens inverse puissent se croiser en tout point du chemin.
Par ailleurs, les recourants se prévalent en vain du fait que les chemins de la Vigneraie et des Usses sont dépourvus de trottoir. Certes, la norme VSS 640 045 recommande l'aménagement d'un trottoir ou d'une voie latérale ou mixte. Il n'en demeure pas moins que ces chemins constituent, au vu des constatations de l'instance précédente, un accès suffisant au sens de la jurisprudence précitée (cf. consid. 3.1), étant en particulier relevé que les normes VSS ne constituent pas des règles de droit et ne lient en principe pas les autorités (cf. arrêt 1C_90/2011 du 20 juillet 2011 consid. 4.2 in JdT 2011 I 297). L'instance précédente a en effet considéré que la sécurité des piétons n'était pas compromise par la réalisation du projet, compte tenu de la vitesse très réduite à laquelle les automobilistes étaient contraints de circuler sur ce type de voies, comme de leur tracé pratiquement rectiligne qui offrait de bonnes conditions de visibilité. Le Tribunal de céans n'a pas de raison de s'écarter de l'appréciation de l'instance précédente qui connaissait mieux les circonstances locales (cf. supra consid. 3.1); celle-ci apparaît au demeurant exempte d'arbitraire. Il sied d'ailleurs de relever que la commune n'a pas invoqué l'insuffisance des voies d'accès dans ses recours cantonaux. Au vu des considérations précitées, les recourants invoquent en vain le chiffre 8 de la norme VSS 640 050 prescrivant le maintien d'une largeur libre de 20 cm à coté de l'accès en présence d'un mur.
C'est en outre également en vain que ces derniers soutiennent qu'un accès direct depuis la route d'Hermance aurait été préférable, le Tribunal fédéral devant, comme évoqué précédemment, faire preuve de retenue sur ce point s'agissant de l'appréciation des circonstances locales.
3.3. Les recourants se prévalent encore du fait que la parcelle n° 8'743 ne bénéficierait d'aucune servitude de passage à véhicule sur les parcelles nos 7'120 et 8'744 formant le chemin de la Vigneraie. Selon eux, l'accès aux deux places de parking extérieures situées sur la parcelle n° 8'743 ne serait donc pas juridiquement assuré, de sorte que le projet dans son ensemble ne pouvait être autorisé. En l'occurrence, les recourants ne contestent pas que l'accès aux villas projetées sur la parcelle n° 7'119 est garanti d'un point de vue juridique. Ils basent leur argumentation exclusivement sur le fait qu'aucune servitude de droit de passage à véhicule n'existerait en faveur de la parcelle n° 8'743. Ce faisant, ils ne démontrent cependant pas en quoi cet élément concernant la parcelle n° 8'743 serait déterminant pour la résolution du présent litige, étant relevé que le bien-fonds n° 7'119 destiné à la construction des villas est, quant à lui, doté d'une voie d'accès suffisante; il sied en outre de relever que l'aménagement de places de stationnement n'est pas un élément de l'équipement au sens de l'art. 19 al. 1 LAT (ANDRÉ JOMINI, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [édit.], Commentaire de la LAT, 2010 n. 28 ad art. 19 LAT). Ce moyen doit dès lors être écarté.
3.4. Il résulte de ce qui précède que la cour cantonale pouvait, sans violer le droit fédéral, considérer que l'accès aux futures villas était suffisant au regard des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT. Sur ce point, le recours doit dès lors être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
4.
Les recourants soutiennent ensuite que projet contreviendrait également à l'art. 14 LCI.
4.1. Selon l'art. 14 de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses (LCI, RS/GE L 5 05), le département peut refuser les autorisations prévues à l'art. 1 LCI lorsqu'une construction ou une installation peut être la cause d'inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne remplit pas les conditions de sécurité et de salubrité qu'exige son exploitation ou son utilisation (let. b) ne remplit pas les conditions de sécurité ou de salubrité suffisantes à l'égard des voisins ou du public (let. c) ou peut créer, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e).
Le Tribunal fédéral ne revoit l'interprétation et l'application du droit cantonal et communal que sous l'angle de l'arbitraire. Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Le Tribunal fédéral n'a pas à déterminer quelle est l'interprétation correcte que l'autorité cantonale aurait dû donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interprétation qui a été faite est défendable. Par conséquent, si celle-ci ne se révèle pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation cantonale en cause, elle sera confirmée, même si une autre solution paraît également concevable, voire préférable. De plus, il ne suffit pas que les motifs de la décision attaquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (<ref-ruling> consid. 2.1 p. 18). Dans ce contexte, le recourant est soumis aux exigences accrues de motivation de l'<ref-law>.
4.2. A l'appui de leur grief tiré d'une violation de l'art. 14 LCI, les recourants font valoir pour l'essentiel que la construction des villas litigieuses - destinées selon eux à accueillir des familles avec enfants - engendrera une augmentation du trafic de 70 % sur le seul chemin de la Vigneraie. Cette argumentation, de nature purement appellatoire, ne satisfait pas aux exigences accrues de motivation précitées et est donc irrecevable. Les intéressés ne proposent en particulier aucune démonstration du caractère arbitraire de l'appréciation de l'instance précédente qui a estimé que la construction de huit villas supplémentaires, même si elle aura incontestablement des effets sur la situation des voisins en leur imposant notamment de circuler avec une plus grande prudence, ne sera pas source d'importantes nuisances, ni n'induira un trafic incompatible avec les caractéristiques d'un quartier de villas qui compte déjà une quarantaine d'unités de logement; cette appréciation n'apparaît au demeurant pas insoutenable.
5.
Les recourants se plaignent enfin d'une application arbitraire de l'art. 59 al. 4 LCI qui fixe le rapport des surfaces admissible dans la zone 5. Ils estiment que le projet de construction litigieux excéderait le rapport, ou l'indice, maximal autorisé par cette disposition.
5.1. L'art. 59 LCI, relatif au rapport des surfaces, dispose que la surface de la construction, exprimée en m 2 de plancher (soit la surface brute de plancher de la totalité de la construction hors sol; cf. art. 59 al. 2 LCI), ne doit pas excéder 25% de la surface de la parcelle; cette surface peut être portée à 27,5% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, respectivement à 30% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 1). Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, le département peut autoriser, après consultation de la commune et de la commission d'architecture, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d'habitat groupé dont la surface de plancher habitable n'excède pas 40% de la surface du terrain, 44% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, 48% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 4 let. a).
La jurisprudence considère que le transfert des possibilités de bâtir est admis en droit suisse, même sans disposition légale expresse, l'essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul. Il en a été déduit que ceci implique pratiquement que la surface soit grevée d'une servitude de non-bâtir au profit de la collectivité (<ref-ruling> consid. 3 p. 190; <ref-ruling> consid. 3a p. 291).
5.2. Pour le calcul du rapport des surfaces dans le cas particulier, l'autorité cantonale a pris en compte la surface totale des parcelles contiguës en mains des mêmes propriétaires, procédant de la sorte à un transfert des droits à bâtir des parcelles n os 8'743 et 9'450 et de la part de copropriété de la parcelle n o 7'120 sur le bien-fonds no 7'119. Rapportant la surface brute de plancher des constructions hors-sol prévue par le projet (994,50 m 2) à la surface totale du terrain disponible (2'261 m 2 [ (1'740 + 91 + 350 + 80]), l'autorité cantonale a conclu au respect de l'indice maximal autorisé par l'art. 59 al. 4 let. a LCI (994,50 : 2'261 = 0,44, soit un rapport de surfaces de 44%).
Les recourants ne contestent pas les conditions d'application de l'indice de 44 %, à la place de l'indice de base, moins élevé, de l'art. 59 al. 1 LCI s'agissant d'un projet de construction en ordre contigu remplissant les exigences du label Minergie. Ils ne remettent pas non plus en cause la possibilité, en droit cantonal genevois, d'effectuer un transfert d'indice d'utilisation du sol entre terrains vo isins situés dans la même zone et ne critiquent pas cette opération pour la part de copropriété de la parcelle no 7'120. Ils soutiennent cependant que les droits à bâtir des parcelles nos 8'743 et 9'450 ne pouvaient pas être reportés en faveur de la parcelle n° 7'119 au motif que les deux premières ne disposaient pas d'un accès juridiquement garanti au chemin de la Vigneraie; un tel transfert des possibilités de bâtir contournerait selon eux les exigences de l'art. 22 LAT en matière d'équipement suffisant. L'indice d'utilisation du sol s'élèverait dans le cas d'espèce à 55 % (994.50 :1'820) et violerait par conséquent l'art. 59 al. 4 LCI prévoyant un rapport maximal de 44 %.
La question de l'IUS relève du droit cantonal dont le Tribunal fédéral revoit l'application sous l'angle de l'arbitraire. Or, les recourants ne démontrent pas en quoi le report des droits à bâtir afférents aux parcelles nos 8'743 et 9'450 serait déraisonnable ou manifestement contraire au but de la législation cantonale, en particulier à l'art. 59 LCI; ils se contentent simplement d'affirmer que ces parcelles ne bénéficieraient pas d'une voie d'accès suffisante d'un point de vue juridique, de sorte que leur critique ne satisfait pas aux exigences accrues de motivation de l'<ref-law>. Au demeurant, on ne voit pas en quoi la décision de l'instance précédente serait arbitraire. En effet, le seul fait que l'accès aux parcelles nos 8'743 et 9'450 ne serait pas juridiquement garanti ne rend pas pour autant arbitraire le transfert des droits à bâtir y afférents sur la parcelle équipée contiguë n° 7'119 située dans la même zone. En outre, le transfert des possibilités de construire n'apparaît pas insoutenable du point de vue de l'aménagement du territoire. Au contraire, il permet en l'espèce une utilisation rationnelle du sol dès lors que la forme étroite et allongée des parcelles nos 8'743 et 9'450 - disposées de surcroît en équerre - est peu propice à la construction.
Les recourants reprochent en outre à l'instance précédente de ne pas s'être prononcée sur ce grief soulevé en procédure cantonale. Leur critique, à supposer recevable, tombe toutefois à faux. En effet, la Cour de justice a précisément relevé sur ce point que le report des droits à bâtir ne contrevenait pas à l'art. 22 al. 2 let. b LAT qui n'exigeait pas que chaque parcelle située en zone à bâtir soit pourvue d'un accès propre, mais uniquement que celles destinées à la construction soient équipées de la sorte; elle a donc estimé qu'il suffisait de constater que la rampe d'accès au parking commun sera implantée sur la parcelle n° 7'119, elle-même raccordée au chemin de la Vigneraie, pour admettre la conformité du projet au droit de la construction.
6.
Dans un ultime moyen, les recourants soutiennent qu'une réunion parcellaire entre les parcelles nos 7'120, 8'743 et 9'450 contrevient à l'<ref-law> aux termes duquel lorsque des servitudes, des annotations ou des mentions sont inscrites en faveur des immeubles, ceux-ci ne peuvent être réunis que si les propriétaires des immeubles grevés y consentent ou si la réunion n'entraîne aucune aggravation de la charge. Ce moyen tiré de la violation de l'<ref-law> doit être écarté. En effet, comme relevé à juste titre par l'instance précédente, il ne lui appartient pas de se prononcer sur la conformité à l'<ref-law> du projet de réunion/division des parcelles nos 7'119, 8'743 et 9'450 envisagé par l'intimée. La question de savoir si ce dernier entraînerait une aggravation des servitudes grevant les parcelles nos 8'744 ou 7'120, de sorte qu'elle serait soumise à l'accord des copropriétaires desdits biens-fonds, ressortit en effet au droit privé et n'a pas à être tranchée par les autorités administratives chargées de la délivrance d'une autorisation de construire (cf. art. 3 al. 6 LCI).
7.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. Les recourants, qui succombent, supporteront les frais judiciaires (art. 65 et 66 LTF). Ils verseront en outre une indemnité de dépens à l'intimée, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 2 LTF). Il n'est pas alloué de dépens à la Commune (<ref-law>).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
3.
Les recourants verseront solidairement à l'intimée une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à la Commune de Collonge-Bellerive, au Département genevois de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ainsi qu'à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 15 avril 2016
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Fonjallaz
La Greffière : Arn

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
A._ (geb. 1987) hat Wohnsitz in U._/SO, wo er aufgrund seines Alters der Feuerwehrdienstpflicht unterliegt. Seinem eigenen Bekunden zufolge leidet er an einer degenerativen Erkrankung der Gelenkknorpel der Kniescheibe (Chondropathia patellae Grad III), wozu er auf einen Austrittsbericht der Suva (Rehaklinik Bellikon) vom 26. April 2011 verweist. Danach bestehen belastungsverstärkte leichte Knieschmerzen rechts und links patellär, intermittierend, intermittierend belastungsabhängige Hüftschmerzen beidseitig sowie subjektives Knacken/Knirschen des Kniegelenks, auch dies beidseitig. A._ bezieht weder eine Rente noch eine Hilflosenentschädigung der Eidgenössischen Invalidenversicherung.
B.
Am 30. Dezember 2015 stellte die Wohnsitzgemeinde A._ für das Jahr 2014, in welchem er keinen aktiven Feuerwehrdienst geleistet hatte, eine Feuerwehrersatzabgabe von Fr. 189.05 in Rechnung. A._ bestritt die Forderung und beantragte die Befreiung von der Ersatzabgabe sowie die Rückerstattung bereits bezahlter Abgaben. Er machte geltend, angesichts seiner Behinderung stelle die Abgabe sich als diskriminierend dar. Mit Verfügung vom 8. Februar 2016 wies die örtliche Finanzverwaltung die Eingabe ab, was der Einwohnergemeinderat mit Beschwerdeentscheid vom 30. März 2016 bestätigte.
C.
Am 28. April 2016 gelangte A._ an das Kantonale Steuergericht Solothurn, das den Rekurs mit Entscheid SGSEK.2016.14 vom 4. Juli 2016 abwies. Das Steuergericht erwog, es bestehe kein Anspruch auf persönliche Erfüllung der Feuerwehrpflicht. Dementsprechend sei die örtliche Feuerwehrkommission nicht gehalten gewesen, über die Nichtrekrutierung eine Verfügung zu erlassen. Das örtliche Korps weise zur Zeit ohnehin einen Überbestand auf. Eine Diskriminierung sei nicht ersichtlich. Der Rechtsprechung der Strassburger Organe lasse sich nichts Gegenteiliges entnehmen, zumal - anders als bezüglich der Militärdienstpflicht - keine alternative Pflichterfüllung zur Verfügung stehe.
D.
Mit Eingabe beim Bundesgericht vom 18. September 2016 (Poststempel) erhebt A._ (nachfolgend: der Abgabepflichtige) beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, "alle Menschen" mit einer Behinderung, die aufgrund ihrer Behinderung untauglich zum Feuerwehrdienst sind, seien von der Feuerwehrpflicht und der Ersatzpflicht zu befreien und es seien ihnen die in den letzten fünf Jahren geleisteten Ersatzabgaben zu erstatten. Eventualiter sei er (persönlich) von der Feuerwehrpflicht und der Ersatzpflicht zu befreien, zudem seien ihm die in den letzten fünf Jahren geleisteten Ersatzabgaben zu erstatten.
Der Präsident der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung hat als Instruktionsrichter (<ref-law> [SR 173.110]) von Instruktionsmassnahmen abgesehen.

considerations:
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen den verfahrensabschliessenden Entscheid (<ref-ruling> E. 2.2 S. 397) einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Urteil 2C_160/2014 vom 7. Oktober 2014 E. 1.1). Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen grundsätzlich vor (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 90 und 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt des Nachfolgenden einzutreten.
1.2.
1.2.1. Der Streitgegenstand ("l'objet du litige") setzt sich aus dem durch die Verfügung geregelten Rechtsverhältnis zusammen, das Gegenstand der angefochtenen Verfügung bildete oder hätte bilden sollen, in jedem Fall aber nur insoweit, als das Rechtsverhältnis überhaupt noch streitig ist (<ref-ruling> E. 4.4.2 S. 156). Der Streitgegenstand kann daher im Laufe des Rechtsmittelverfahrens nur eingeschränkt (minus), nicht aber ausgeweitet (plus) oder geändert (aliud) werden (Urteil 2C_124/2013 vom 25. November 2013 E. 2.2.4 mit zahlreichen Hinweisen, in: ASA 82 S. 379, ZBl 115/2014 S. 663, RDAF 2015 I, S. 311). Nicht zum Streitgegenstand zählt die rechtliche Begründung einer Verfügung. Den Parteien ist es unbenommen, ihre rechtliche Argumentation im Laufe des Rechtsmittelverfahrens anzupassen, ohne dass darin eine unzulässige Veränderung des Streitgegenstands oder ein unzulässiges Novum liegt (<ref-law>; zit. Urteil 2C_124/2013 E. 2.2.2). Demgegenüber sind neue Begehren vor Bundesgericht in jedem Fall unzulässig (<ref-law>; <ref-ruling> E. 4.4.3 S. 156; <ref-ruling> E. 3.4 S. 365 f.).
1.2.2. Ausgangspunkt des Verfahrens war die dem Abgabepflichtigen auferlegte Feuerwehrersatzabgabe. Soweit er beantragt, alle Menschen mit einer Behinderung, die aufgrund dieser Behinderung feuerwehrdienstuntauglich sind, seien von der Feuerwehrdienstpflicht und der Ersatzpflicht zu befreien und es seien ihnen die geleisteten Abgaben zurückzuerstatten, sprengt dies den Rahmen des Streitgegenstandes. Zudem wäre der Abgabepflichtige mangels besonderer Betroffenheit (Art. 89 Abs. 1 lit. b und c BGG; <ref-ruling> E. 3.1 S. 81; <ref-ruling> E. 2.1 S. 52) zu einem solchen Antrag gar nicht legitimiert. Insoweit ist auf die Beschwerde daher nicht einzutreten.
1.2.3. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundes- und Völkerrecht gerügt werden (Art. 189 Abs. 1 lit. a und b BV [SR 101]; Art. 95 lit. a und b BGG). Bei der Prüfung verfügt das Bundesgericht über uneingeschränkte (volle) Kognition und wendet es das Bundesrecht von Amtes wegen an (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2 S. 88).
1.2.4. Der Eingriff in kantonales oder kommunales Recht bildet nur insofern einen eigenständigen Beschwerdegrund, als die Verletzung kantonaler verfassungsmässiger Rechte (<ref-law>) oder kantonaler Bestimmungen zum Stimm- und Wahlrecht (<ref-law>) geltend gemacht wird. Abgesehen davon kann das Bundesgericht die Handhabung kantonalen und kommunalen Verfassungs-, Gesetzes- oder Verordnungsrechts nicht als solche prüfen, sondern lediglich daraufhin, ob dadurch Bundes-, Völker- oder interkantonales Recht verletzt wird (Art. 95 lit. a, b und e BGG; <ref-ruling> E. 5.4 S. 43). In der Praxis steht die Prüfung unter dem Aspekt der Verletzung verfassungsmässiger Rechte (<ref-ruling> E. 1.3 S. 96) und dabei insbesondere des Willkürverbots im Sinne von <ref-law> (<ref-ruling> E. 5.4 S. 324) im Vordergrund.
1.2.5. Im vorliegenden Fall stellt sich insbesondere die Frage nach der Vereinbarkeit des kantonalen bzw. kommunalen Feuerwehrrechts mit dem übergeordneten Recht (Art. 49 Abs. 1 [Bundesrecht] und <ref-law> [Völkerrecht]). Dabei handelt es sich um einen zulässigen Beschwerdegrund im Sinne von Art. 95 lit. a in Verbindung mit <ref-law> (vorfrageweise bzw. "konkrete" Normenkontrolle). Zeigt sich, dass die streitbetroffene generell-abstrakte Norm ganz oder teilweise übergeordnetem Recht widerspricht, bleibt diese zwar weiterhin in Kraft, doch ist der darauf beruhende individuell-konkrete Anwendungsakt aufzuheben (Urteile 2C_422/2014 vom 18. Juli 2015 E. 2.3.2, in: ASA 84 S. 321; 2C_1174/2012 vom 16. August 2013 E. 1.7.1 und 1.7.4, in: ASA 82 S. 146 und 502, ZBJV 150/2014 S. 791).
1.2.6. Die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten und von kantonalem bzw. kommunalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht in jedem Fall nur, falls eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht gemäss <ref-law>; <ref-ruling> E. 2.2 S. 60). Unterbliebt dies, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Verfassungsverletzung tatsächlich vorliegt (<ref-ruling> E. 1.3 S. 41). In der Beschwerde ist daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (<ref-ruling> E. 8 S. 156).
1.2.7. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<ref-law>). Es kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, wozu auch die Beweiswürdigung zählt (<ref-ruling> E. 6.3 S. 375), nur berichtigen oder ergänzen, soweit sie offensichtlich unrichtig - das heisst willkürlich - sind oder auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinne von <ref-law> beruhen (<ref-law>; <ref-ruling> E. 2 S. 5).
2.
2.1. Das Feuerwehrwesen als Teil der inneren Sicherheit ist, von Ausnahmen abgesehen, Sache der Kantone (Art. 3 in Verbindung mit Art. 42 Abs. 1 und insb. <ref-law>; RAINER J. SCHWEIZER/ MARKUS H. F. MOHLER, in: Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallender, Die schweizerische Bundesverfassung, 3. Aufl. 2014, N. 15 zu <ref-law>). Im Kanton Solothurn ist hierzu das Gesetz vom 24. September 1972 über die Gebäudeversicherung, Brandverhütung, Feuerwehr und Elementarschadenhilfe (GVG/SO; BGS 618.111) ergangen. Dementsprechend herrscht im bundesgerichtlichen Verfahren die qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht (vorne E. 1.2.6). Ob dieser Anforderung durchwegs genügt wird, kann offen bleiben, nachdem die Beschwerde, wie zu zeigen ist, ohnehin abgewiesen werden muss.
2.2.
2.2.1. Nach dem Recht des Kantons Solothurn hat jede Gemeinde eine Feuerwehr zu organisieren und zu unterhalten (§ 71 Abs. 1 Satz 1 GVG/SO). Der Pflicht zum Feuerwehrdienst unterliegen alle Frauen und Männer der jeweiligen Wohnsitzgemeinde (§ 76 Abs. 1 GVG/SO in der Fassung vom 28. November 1993 und in Kraft seit 1. Januar 1994). Die Pflicht beginnt in dem Jahr, in welchem das 21. Altersjahr vollendet wird, und hört mit dem Jahr auf, in welchem das 42. Altersjahr vollendet wird (§ 77 Abs. 1 GVG/SO). Sie besteht entweder in der persönlichen Leistung des Feuerwehrdienstes (Hauptpflicht) oder in der Bezahlung der Ersatzabgabe (Ersatzpflicht).
2.2.2. Darüber, in welcher Weise der Dienstpflicht zu genügen ist, entscheiden die für die Aushebung und Einteilung der Dienstpflichtigen zuständigen Gemeindebehörden (§ 76 Abs. 2 GVG/SO). Die Ersatzpflicht ist subsidiär. Ihr unterliegt, solange eine Dienstpflicht besteht, "wer nicht in einer Orts- oder anerkannten Betriebsfeuerwehr eingeteilt ist" (§ 78 GVG/SO in der Fassung vom 7. Dezember 1986, in Kraft seit 1. Januar 1987).
2.2.3. Unter bestimmten Umständen sind die Personen im dienstpflichtigen Alter sowohl von der Haupt- wie der Ersatzpflicht ausgenommen. Der entsprechende Katalog ist abschliessender Natur (§ 77bis Abs. 1 GVG/SO in der Fassung vom 28. November 1993, in Kraft seit 1. Januar 1994). Gänzlich befreit sind danach Schwangere (lit. a); diejenige Person, die mindestens ein im eigenen Haushalt lebendes Kind bis zum vollendeten 15. Altersjahr allein oder vorwiegend betreut (lit. b); Personen, die eine Invalidenrente oder eine Hilflosenentschädigung der Eidgenössischen Invalidenversicherung beziehen (lit. c), sowie diejenige Person, die eine im eigenen Haushalt lebende Person nach Buchstabe c dauernd betreuen muss (lit. d). Was die Befreiung von der Hauptpflicht (nicht aber der Ersatzpflicht) betrifft, sind die Gemeinden befugt, weitergehende Ausnahmen vorzusehen (§ 77ter GVG/SO in der Fassung vom 28. November 1993, in Kraft seit 1. Januar 1994).
2.3. Im Nachgang zu den kantonalen Vorschriften hat die Gemeindeversammlung der hier interessierenden Einwohnergemeinde am 19. Juni 1995 ein Feuerwehrreglement erlassen. Dieses übernimmt im streitbetroffenen Bereich die kantonalen Vorgaben, so insbesondere bezüglich der Dienstpflicht im Allgemeinen (§ 7) oder der Befreiung von der Dienstpflicht (§ 10). Kommunal gilt eine Feuerwehrdienstpflicht bis zum erreichten 45. Altersjahr (§ 8 in der Fassung vom 17. Juni 2002, in Kraft seit 1. Januar 2003).
2.4. Bei der Feuerwehrersatzabgabe nach dem Recht des Kantons Solothurn handelt es sich um eine Ersatzabgabe im abgaberechtlichen Sinn (taxe de remplacement). Als solche fällt sie - wie etwa auf eidgenössischer Ebene die Ersatzabgabe gemäss Art. 1 und 11 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 1959 über die Wehrpflichtersatzabgabe (WPEG; SR 661) - nicht unter die Steuern (Urteil 2C_221/2009 vom 21. Januar 2010 E. 4.2, in: StR 65/2010 S. 332), die voraussetzungslos geschuldet sind (Urteil 2C_794/2015 vom 22. Februar 2016 E. 3.2.1, in: ASA 84 S. 725, StR 71/2016 S. 542). Ersatzabgaben werden - auch wenn der für Kausalabgaben kennzeichnende Leistungsaustausch fehlt - den Kausalabgaben zugerechnet (ERNST BLUMENSTEIN/PETER LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, S. 3 und insb. 5; ISABELLE HÄNER, in: Isabelle Häner/Bernhard Waldmann [Hrsg.], Kausalabgaben, 2015, S. 8; XAVIER OBERSON, Droit fiscal suisse, 4. Aufl. 2012, § 1 N. 9; DANIELA WYSS, Kausalabgaben, 2009, S. 13 f.).
2.5. Der Sinn der Ersatzabgabe besteht darin, dass diejenigen, welche die Hauptpflicht nicht erfüllen und demzufolge die damit verbundenen Belastungen und Nachteile nicht tragen müssen, einen gewissen Ausgleich leisten. Dass eine Wehrpflichtersatzabgabe erhoben wird, entspricht dem Gebot der Rechtsgleichheit und der Gerechtigkeit gegenüber denjenigen, welche die Hauptpflicht persönlich erfüllen (Urteil 2C_221/2009 vom 21. Januar 2010 E. 4.2 und 5, in: StR 65/2010 S. 332). Dies trifft auf die bundesrechtliche Wehrpflichtersatzabgabe ebenso zu wie auf die Feuerwehrpflichtersatzabgabe nach dem Recht des Kantons Solothurn.
3.
3.1. Der Abgabepflichtige bezeichnet sich als behindert und beziffert seinen mutmasslichen Invaliditätsgrad mit zehn Prozent. Den Umstand, dass er zur Ersatzabgabe herangezogen wird, erachtet er als rechtsungleich (<ref-law>) und diskriminierend (<ref-law>). Er erblickt darin auch einen Verstoss gegen Völkerrecht.
3.2. Der Abgabepflichtige beschreibt seine Krankheit (vorne lit. A) dahingehend, dass bereits das eigene Körpergewicht zu einer Überlastung der Knie führe. Er sei auf eine Tätigkeit angewiesen, bei welcher er vorwiegend sitzen könne. Häufigem Stehen und Gehen sei er ebenso wenig gewachsen wie enger Kleidung oder dem Aufenthalt in der Kälte. Die Vorinstanz macht zum Gesundheitszustand des Abgabepflichtigen kaum Aussagen. Sie stellt aber fest, dass der Abgabepflichtige weder eine Rente noch eine Hilflosenentschädigung der Eidg. Invalidenversicherung beziehe. Dies ist für das Bundesgericht verbindlich (<ref-law>; vorne E. 1.2.7).
3.2.1. Soweit die Ausführungen des Beschwerdeführers zu seinem gegenwärtigen Gesundheitszustand mit Blick auf das Novenverbot (<ref-law>, vorne E. 1.2.1; Urteil 2C_1115/2014 vom 29. August 2016 E. 1.4, zur Publ. vorgesehen) überhaupt zu hören sein sollten, ist folgendes festzuhalten: Der Abgabepflichtige bezieht sich vor Bundesgericht einzig auf den eingangs erwähnten Austrittsbericht der Suva. Dieser datiert vom 26. April 2011 und attestiert dem Abgabepflichtigen zwar gewisse belastungsabhängige Beschwerden im Knie- und Hüftbereich, es ist aber lediglich von "leichten" Knieschmerzen beidseitig die Rede (vorne lit. A). Das Attest ist zudem vor mehr als fünf Jahren ergangen. Der Umstand, dass der Abgabepflichtige im vorinstanzlichen Verfahren kein neueres Attest vorlegen konnte, lässt darauf schliessen, dass die Beeinträchtigung in der Zwischenzeit nicht wesentlich zugenommen hat.
3.2.2. Wie die Vorinstanz willkürfrei ausführt, sieht das Feuerwehrrecht des Kantons Solothurn keinen Rechtsanspruch auf Einteilung vor (§ 76 Abs. 1 Satz 2 GVG/SO; § 7 Abs. 2 Satz 2 Regl.). Die Vorinstanz leitet daraus ab, die örtliche Feuerwehrkommission sei nicht gehalten gewesen, eine Verfügung über die Nicht-Aushebung zu erlassen. Es muss hier nicht entschieden werden, ob dem gefolgt werden kann. Im Ergebnis ist die Begründung jedenfalls nicht zu beanstanden, da der Abgabepflichtige gar nicht verlangt, zur Hauptpflicht zugelassen zu werden. Gegenteils hält er sich für untauglich, weshalb er beantragt, er sei von Haupt- und Ersatzpflicht zu befreien.
3.2.3. Entsprechend unbehelflich ist es, wenn der Abgabepflichtige die Praxis der Strassburger Organe anruft. Der damalige Abgabepflichtige, ein Diabetiker, hatte stets erklärt, er sei willens, Militärdienst zu leisten (Urteil des EGMR Glor gegen Schweiz vom 30. April 2009 [13444/04] § 77, passim). Er wurde indes sowohl für den Militär- wie auch den Zivilschutzdienst untauglich erklärt, was das Bundesgericht schützte (Urteil 2A.590/2003 vom 9. März 2004). Der EGMR erachtete es unter dem Gesichtspunkt des akzessorischen Diskriminierungsverbots (Art. 14 EMRK) in Verbindung mit dem Anspruch auf Achtung des Privatlebens (Art. 8 Ziff. 1 EMRK) als problematisch, dass leicht behinderten Personen keine Möglichkeit offenstand, die Dienstpflicht in anderer als militärischer Form zu erfüllen (Zivildienst oder Zivilschutzdienst; Urteile 2C_924/2012 vom 29. April 2013 E. 3.3; 2C_396/2012 vom 23. November 2012 E. 4.3.1). Im vorliegenden Fall strebt der Abgabepflichtige keine Zulassung zur Hauptpflicht an, gegenteils wünscht er die Befreiung von sämtlichen feuerwehrrechtlichen Pflichten. Der Entscheid Glor gegen Schweiz steht der Erhebung der Ersatzabgabe daher nicht entgegen.
3.3. Der Abgabepflichtige kritisiert weiter, dass die kantonale und kommunale Gesetzgebung zum Feuerwehrwesen gewissermassen eine Grauzone zwischen gesunden Personen einerseits und beeinträchtigten Personen ohne Behinderung im Sinne des Bundesgesetzes vom 19. Juni 1959 über die Invalidenversicherung (IVG; SR 831.20) schaffe.
3.3.1. Unzulässige Rechtsungleichheit in der Rechtssetzung liegt vor, wenn ein Erlass hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen. Gleiches muss nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt werden. Die Frage, ob für eine rechtliche Unterscheidung ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen ersichtlich ist, kann zu verschiedenen Zeiten unterschiedlich beantwortet werden, je nach den herrschenden Anschauungen und Verhältnissen. Dem Gesetzgeber bleibt im Rahmen dieser Grundsätze und des Willkürverbots ein weiter Gestaltungsspielraum (Urteil 8C_90/2016 vom 11. August 2016 E. 4.2, zur Publ. vorgesehen; <ref-ruling> E. 9.1 S. 90).
3.3.2. Der kantonale Gesetzgeber hat mit dem Abstellen auf den Bestand einer Rente oder Hilflosenentschädigung eine klare Trennlinie gezogen. Gemäss <ref-law> in der Fassung vom 6. Oktober 2006 (fünfte IV-Revision, in Kraft seit 1. Januar 2008 [AS 2007 5129; BBl 2005 4459]) setzt der Rentenanspruch bei einem Invaliditätsgrad von mindestens 40 Prozent ein. Das Feuerwehrrecht des Kantons Solothurn knüpft an diese fremdrechtliche Grenzziehung an und lässt die umfassende Dienstpflicht (Dienstleistung und Ersatzabgabe) folglich erst bei 40-prozentigen Invaliditätsgrad entfallen (§ 77bis Abs. 1 lit. c GVG/SO; ebenso § 10 Abs. 1 lit. c Regl.). Dabei handelt es sich um einen gesetzgeberischen Entscheid, der seine Entsprechung in Art. 4 Abs. 1 lit. a bis WPEG findet (in der Fassung vom 17. Juni 1994, in Kraft seit 1. Januar 1995 [AS 1994 2777 2784 Art. 1; BBl 1993 II 730]).
3.3.3. Für die kantonale Regelung bestehen triftige Gründe: Wer sozialversicherungsrechtlich als invalid gilt, soll feuerwehrrechtlich weder zur Haupt- noch zur Ersatzpflicht herangezogen werden. Umgekehrt gilt, dass Personen, die nicht als invalid gelten, grundsätzlich der Haupt- bzw. ersatzweise der Abgabepflicht unterliegen. Entgegen der Einschätzung des Abgabepflichtigen ist die kantonale Bestimmung durchaus differenziert ausgestaltet, indem sie eine sozialversicherungsrechtliche Wertung übernimmt, von welcher sich auch der Bundesgesetzgeber - im Bereich der Wehrpflichtersatzabgabe (Art. 4 Abs. 1 lit. a bis WPEG) - hat leiten lassen. Wie dargelegt, entspricht die Ersatzabgabe dem Gebot der Rechtsgleichheit und der Gerechtigkeit gegenüber denjenigen, welche die Hauptpflicht persönlich erfüllen (vorne E. 2.5). Dies gilt auch in Bezug auf Personen, die an sich dienstpflichtig wären, aber nicht zur Hauptpflicht herangezogen werden, weil der Sollbestand des Verbandes (hier: die örtliche Feuerwehr) erreicht ist. Von der Ersatzpflicht kann aber ohne Verletzung der Rechtsgleichheit ausgenommen werden, wer - bedingt durch eine erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigung - in seiner finanziellen Leistungsfähigkeit eingeschränkt ist und deswegen Leistungen der Sozialversicherung bezieht. Darunter fällt aber nicht, wer gesundheitlich nur geringfügig beeinträchtigt ist, sondern eben nur, wessen Einschränkung in der Erwerbsfähigkeit rechtserheblich ist.
3.3.4. Alle übrigen Betroffenen haben die Wechselfälle des Lebens grundsätzlich selbst zu meistern. Entsprechend ist es diesen Personen auch zuzumuten, der feuerwehrrechtlichen Ersatzpflicht nachzukommen, wenn es ihnen entweder nicht möglich ist, der Hauptpflicht nachzukommen, oder sie zwar Dienst leisten könnten und möchten, hierzu aber nicht aufgeboten werden (da darauf kein Rechtsanspruch besteht). Es greift daher zu kurz, wenn der Abgabepflichtige die Rechtsungleichheit des Gesetzes darin erblickt, dass das Gesetz "invalide" Behinderte (solche im Sinne des IVG) anders als "nicht invalide" Behinderte behandelt. Für diese Differenzierung besteht durchaus ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen (vorne E. 3.3.1).
3.3.5. Die kantonale und kommunale Gesetzgebung ist mithin im streitbetroffenen Bereich rechtsgleich gehalten. Ebenso wenig lässt sich mit Recht sagen, sie diskriminiere Personen mit geringer Behinderung (<ref-law>; vgl. zur Tragweite von <ref-law> Urteil 9C_183/2016 vom 26. Juni 2016 E. 6.1.1, zur Publ. vorgesehen; <ref-ruling> E. 4.3.2 S. 250 f.).
3.4. Der Abgabepflichtige beruft sich sodann auf das New Yorker Übereinkommen vom 13. Dezember 2006 über die Rechte von Menschen mit Behinderungen (SR 0.109), das für die Schweiz am 15. Mai 2014 in Kraft getreten ist.
3.4.1. Ein Staatsvertrag kann lediglich angerufen werden, soweit er der betreffenden Person individualrechtliche Ansprüche verleiht. Eine staatsvertragliche Bestimmung ist praxisgemäss direkt anwendbar ("self-executing"), wenn sie inhaltlich hinreichend bestimmt und klar ist, um im Einzelfall Grundlage eines Entscheides bilden zu können. Die Norm muss mithin justiziabel sein, das heisst, es müssen die Rechte und Pflichten des Einzelnen umschrieben und der Adressat der Norm die rechtsanwendenden Behörden sein. Wie es sich damit verhält, ist von diesen zu bestimmen (<ref-ruling> E. 4.2 S. 190; <ref-ruling> E. 8.1 S. 307 f.; <ref-ruling> E. 3.2 S. 291 mit weiteren Hinweisen).
3.4.2. In einem der seltenen höchstrichterlichen Anwendungsfälle zum New Yorker Übereinkommen über die Rechte von Menschen mit Behinderungen hat das Bundesgericht den Bestand eines Rechtsanspruchs ausdrücklich offengelassen (Urteil 6B_13/2015 vom 11. Februar 2015 E. 5.5 am Ende). Dies betraf Art. 13 Abs. 1 ("Zugang zur Justiz"), wo die Rede davon ist, dass die Vertragsstaaten Menschen mit Behinderungen gleichberechtigt mit anderen wirksamen Zugang zur Justiz "gewährleisten". Auch im hier streitbetroffenen Bereich muss die Frage nicht abschliessend entschieden werden. Der Abgabepflichtige wird nicht aufgrund seiner Behinderung ungleich behandelt. Er schuldet die Ersatzabgabe einzig deshalb, weil er der Hauptpflicht nicht nachkommt. Es gelten mithin für ihn dieselben Regeln wie für nichtbehinderte Dienstpflichtige, die keinen Feuerwehrdienst leisten bzw. zu einem solchen, beispielsweise aus Bestandesgründen, nicht herangezogen werden. Die Art. 3 lit. e (allgemeiner Grundsatz der Chancengleichheit) und Art. 5 Abs. 1 und 2 (Gebot der Rechtsgleichheit und der Nichtdiskriminierung) des New Yorker Übereinkommens wären deshalb auch dann nicht verletzt, wenn sie als self-executing betrachtet werden.
3.5. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, soweit auf sie eingetreten werden kann.
3.6. Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 65 i. V. m. <ref-law>) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Der Wohnsitzgemeinde, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, steht keine Parteientschädigung zu (<ref-law>).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Kantonalen Steuergericht Solothurn schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Oktober 2016
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Kocher


considerations:
Considérant :
Que l'arrêt attaqué condamne le recourant à évacuer au plus tard le 21 avril 2017 un logement qu'il occupe à Bienne;
Que le recourant adresse au Tribunal fédéral une brève écriture par laquelle il sollicite un délai de « quelques semaines afin de pouvoir emménager ailleurs »;
Qu'à teneur de l'art. 42 al. 1 et 2 de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral, l'acte de recours doit contenir une motivation exposant succinctement en quoi la décision attaquée viole le droit;
Que la partie recourante est notamment tenue de discuter les motifs de la décision attaquée (<ref-ruling> consid. 2 p. 89);
Que ces exigences ne sont pas satisfaites en l'espèce;
Que le recours est par conséquent irrecevable;
Que son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral.

rulings:
Par ces motifs, vu l'<ref-law>, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Le recourant acquittera un émolument judiciaire de 500 francs.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour suprême du canton de Berne.
Lausanne, le 29 mai 2017
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente : Kiss
Le greffier : Thélin


facts:
Considérant en fait et en droit :
1.
La Cour des plaintes du Tribunal pénal fédéral instruit, sous la référence BB.2016.392, un recours de A._ Inc., assorti d'une demande de récusation, contre une décision du Ministère public de la Confédération du 7 décembre 2016 portant sur le séquestre d'avoirs bancaires ordonné en novembre 2014 dans le cadre d'une enquête pénale ouverte notamment contre le président et directeur de la société, B._.
Le 1 er mai 2017, A._ Inc. a introduit un recours pour déni de justice et retard injustifié contre le Ministère public de la Confédération et la Cour des plaintes.
Le Président du Tribunal pénal fédéral, à qui ce recours a été adressé, l'a transmis le 3 mai 2017 au Tribunal fédéral comme objet de sa compétence en tant qu'il vise la Cour des plaintes.
Il n'a pas été ordonné d'échange d'écritures.
2.
Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabilité des recours qui lui sont remis.
Le recours pour déni de justice et retard à statuer est irrecevable en tant qu'il concerne le Ministère public de la Confédération dans la mesure où il revient à la Cour des plaintes de le traiter en première instance (cf. <ref-law>).
Le recours relève en revanche de la compétence du Tribunal fédéral en tant qu'il concerne la Cour des plaintes (<ref-law>). Il est soumis aux mêmes règles formelles que le recours en matière pénale s'agissant plus particulièrement de la motivation du recours (cf. arrêt 1B_139/2009 du 7 juillet 2009 consid. 3). La partie recourante doit dès lors expliquer de manière claire et précise en quoi l'inaction qu'elle dénonce pourrait être contraire aux garanties de la Constitution fédérale (<ref-ruling> consid. 1.4.2 p. 254; <ref-ruling> consid. 1.4 p. 287). De plus, pour pouvoir se plaindre avec succès d'un retard injustifié, la partie recourante doit être vainement intervenue auprès de l'autorité pour que celle-ci statue à bref délai (cf. <ref-ruling> consid. 2d p. 248; arrêt 1C_24/2013 du 12 février 2013 consid. 4, qui concernait une autre personne morale également administrée par B._).
La recourante se contente d'affirmer, sans chercher à le démontrer, que le cas serait en état d'être jugé depuis des mois. Elle ne prétend pas davantage ni n'établit être intervenue auprès de la Cour des plaintes pour qu'elle statue sans délai comme il lui appartenait de le faire si elle entendait se plaindre d'un retard à statuer auprès du Tribunal fédéral.
3.
Le recours doit par conséquent être déclaré irrecevable selon la procédure simplifiée prévue par l'<ref-law>. Etant donné les circonstances, le présent arrêt sera rendu sans frais (art. 66 al. 1, 2ème phrase, LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Président prononce :
1.
Le recours est irrecevable.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, au Ministère public de la Confédération et à la Cour des plaintes du Tribunal pénal fédéral.
Lausanne, le 4 mai 2017
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Parmelin