facts:
Sachverhalt:
A.
Mit Beschluss vom 23. April 2012 entliess der Gemeinderat von Berg am Irchel das auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1164 gelegene Bauernhaus samt Ökonomiebauten aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung. Gleichentags erteilte er A._ und B._ die Bewilligung für den Abbruch des Bauernhauses, den Neubau eines Mehrfamilienhauses als Ersatzneubau und den Bau eines neuen Mehrfamilienhauses im südöstlichen Teil des Baugrundstücks. Gleichzeitig wurde die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 20. März 2012 eröffnet.
Berg am Irchel ist als Ortsbild von nationaler Bedeutung im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) verzeichnet. Das streitige Bauernhaus befindet sich in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A (Substanzerhalt). Im Ortsbildschutzplan der Gemeinde Berg am Irchel wird es als prägendes oder strukturbildendes Gebäude bezeichnet.
B.
Gegen beide Beschlüsse der Gemeinde rekurrierte der Zürcher Heimatschutz ZVH am 29. Mai 2012 mit zwei separaten Eingaben an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. In erster Linie beantragte er die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse und die Rückweisung zu weiterer Abklärung an die Gemeinde. Eventualiter, falls das Gericht die Frage der Unterschutzstellung selbst entscheide, ersuchte er um Beizug eines geeigneten Gutachtens und/oder Durchführung eines Augenscheins.
Das Baurekursgericht führte am 11. Januar 2013 einen Augenschein durch und wies die Rekurse am 23. Mai 2013 ab. Es ging davon aus, dass der bauliche Zustand offensichtlich schlecht sei. Eine Sanierung wäre ausserordentlich aufwendig; bei einem Ersatzbau sei mit rund einem Drittel weniger finanziellem Aufwand zu rechnen. Die entscheidende Qualität des Gebäudekomplexes liege in der ortsbildlichen Wirkung und erfordere nicht zwingend den Erhalt der alten Substanz, sondern könne auch mit einem geeigneten Neubauprojekt erhalten werden.
C.
Die dagegen erhobene Beschwerde des ZVH hiess das Zürcher Verwaltungsgericht am 5. Februar 2014 teilweise gut: Die Verneinung des Eigenwerts und die Qualifikation des Situationswerts des streitbetroffenen Gebäudes seien weder von der Gemeinde noch vom Baurekursgericht nachvollziehbar begründet worden; zudem fehle auch eine fundierte Abklärung des Zustands der bestehenden Bausubstanz. Es hob deshalb den Rekursentscheid auf und wies die Sache zum Neuentscheid im Sinne der Erwägungen über die Inventarentlassung bzw. den Ersatzbau an das Baurekursgericht zurück. Abgewiesen wurde die Beschwerde hinsichtlich des zusätzlich geplanten Mehrfamilienhauses.
D.
In der Folge liess das Baurekursgericht durch seinen Referenten einen Fachbericht erarbeiten und stellte diesen den Parteien zur Stellungnahme zu. Mit Eingabe vom 5. Januar 2015 beantragte der ZVH, der Referent habe in den Ausstand zu treten und dessen Fachbericht sei aus dem Recht zu weisen. Überdies seien die Rekursgegner darüber zu befragen, von wem das Gutachten von Peter und Helen Albertin-Eicher, Büro für historische Bauforschung, vom Juli 2009 (im Folgenden: Gutachten Albertin) in Auftrag gegeben und von wem es bezahlt worden sei. Mit Entscheid vom 5. März 2015 wies das Baurekursgericht die Beschwerde ab.
E.
Dagegen führte der ZVH abermals Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Dieses wies die Beschwerde am 1. Oktober 2015 ab.
F.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat der ZVH am 11. November 2015 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Er beantragt, das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
G.
A._ (nachfolgend: die Beschwerdegegnerin) und das Verwaltungsgericht beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Gemeinde Berg am Irchel schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
H.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest, soweit sie sich noch äussern.
I.
Mit Verfügung vom 11. Dezember 2015 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

considerations:
Erwägungen:
1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts, der eine Baubewilligung samt Inventarentlassung und damit eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit betrifft, steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (<ref-law>).
1.1. Der ZVH kann sich als kantonal (und nicht gesamtschweizerisch) tätige Heimatschutzorganisation nicht auf das Verbandsbeschwerderecht nach Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) berufen. Dagegen ist er nach <ref-law> zur Beschwerde legitimiert, soweit er eine Verletzung seiner Parteirechte im vorinstanzlichen Verfahren rügt (vgl. Urteile 1C_195/2011 vom 27. Juli 2011 E. 1.2; 1C_367/2009 vom 27. Oktober 2009 E. 3; 1C_374/2010 vom 21. Dezember 2010 E. 1). Allerdings kann er auf diesem Weg keine (indirekte) Überprüfung des Entscheids in der Hauptsache erlangen, insbesondere ist er nicht befugt, die Begründung des Verwaltungsgerichts als unvollständig, zu wenig differenziert oder materiell unzutreffend zu rügen (vgl. <ref-ruling> E. 3c S. 313; <ref-ruling> E. 1.4 S. 222 mit Hinweisen; zur Weiterführung dieser so genannten "Star-Praxis" unter der Herrschaft des Bundesgerichtsgesetzes <ref-ruling> E. 3.2 S. 436 f.).
1.2. Einzutreten ist daher nur auf die formellen Rügen, namentlich der Verletzung des Anspruchs auf ein unabhängiges Gericht (<ref-law>) und auf rechtliches Gehör (<ref-law>), soweit diese unabhängig vom Entscheid in der Sache beurteilt werden können. Dies ist nicht der Fall, soweit die Begründung des Verwaltungsgerichts (namentlich in Zusammenhang mit den Sanierungskosten oder der Schutzwürdigkeit des Kopfbaus) als offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich gerügt wird.
Nicht einzutreten ist auch auf die materielle Rüge, bei der Inventarentlassung und der Baubewilligung sei den Vorgaben des ISOS nicht (genügend) Rechnung getragen worden.
2.
Der Beschwerdeführer rügt zunächst, der Referent des Baurekursgerichts, der im zweiten Umgang den Fachbericht erstellte, sei wegen Vorbefassung befangen gewesen; dies verletze den Anspruch auf ein unabhängiges Gericht und auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 und <ref-law>).
2.1. Das Baurekursgericht erachtete die erst am 5. Januar 2015 vorgebrachte Rüge der Befangenheit als verspätet; überdies sei sie unbegründet.
Das Verwaltungsgericht liess offen, ob die Rüge im Rekursverfahren rechtzeitig erhoben wurde, weil praxisgemäss die erneute Befassung derselben Richter nach einer Rückweisung keine Ausstandspflicht begründe (REGINA KIENER in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., Zürich 2014 [Kommentar VRG], § 5a N. 27). Gegenüber dem Regelfall einer Rückweisung liege hier insoweit eine Besonderheit vor, als der Referent zusätzlich einen Fachbericht verfasst habe. Mit dieser Tätigkeit rücke er bis zu einem gewissen Grad in die Nähe eines Sachverständigen. Bei der Bestellung eines Sachverständigen sei darauf zu achten, dass dieser mit der Sache nicht bereits befasst gewesen sei. Dem Fachrichter am Baurekursgericht komme indes nicht die formale Stellung eines Gutachters zu. Das Institut des Fachberichts am Baurekursgericht entspreche vielmehr dem zivilprozessualen Fachvotum, wie es gestützt auf <ref-law> zulässig sei. Der Referent habe den Fachbericht in seiner Funktion als Gerichtsmitglied und nicht in der Funktion eines beigezogenen Gutachters erstattet. Ähnlich wie beim "normalen" Richter sei auch beim Richter, der einen Fachbericht verfasse, davon auszugehen, dass er offen sei, seine Auffassung bei erneuter und vertiefter Auseinandersetzung mit dem Prozessgegenstand zu hinterfragen und allenfalls auch zu revidieren. Es bestünden vorliegend keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Offenheit beim Referenten hätte fehlen können, zumal er für die Erstattung des Fachberichts einen erneuten Augenschein am Objekt vorgenommen habe.
2.2. Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, dass der Fachreferent schon im ersten Umgang Tatsachen als erwiesen erachtet habe, obwohl die diesbezüglichen Abklärungen noch gefehlt hätten. In dieser Situation bestünden nach <ref-ruling> E. 3.6 S. 119 f. begründete Zweifel, ob er im zweiten Umgang noch zu einer anderen Bewertung hätte kommen können. Im Fachbericht würden lediglich die - schon im ersten Entscheid - angenommenen Tatsachen noch einmal, mit ausführlicherer Beschreibung und Bebilderung, dargelegt. Das Argument des Verwaltungsgerichts, wonach der Fachbericht kein Gutachten sei, sondern einem Fachvotum nach <ref-law> vergleichbar sei, gehe ins Leere, da nach ZPO für sachverständige Personen die gleichen Ausstandsgründe gälten wie für Gerichtspersonen.
2.3. Nach ständiger Rechtsprechung stellt der Umstand, dass ein Gericht schon einmal in gleicher Besetzung über die Streitsache entschieden hat, über die es - nach Rückweisung der Sache durch die Rechtsmittelinstanz - wiederum urteilen muss, grundsätzlich keinen Befangenheitsgrund dar (vgl. zuletzt Urteil 1B_67/2014 vom 31. März 2014 E. 2 mit Hinweisen und Urteil 1C_138/2014 vom 3. Oktober 2014 E. 3 betr. einen Entscheid des Zürcher Baurekursgerichts). Ein Ausstandsgrund besteht nur unter besonderen Umständen, insbesondere wenn aufgrund des früheren Verhaltens oder von Äusserungen eines Richters davon ausgegangen werden muss, dass er nicht in der Lage sein werde, seine ursprüngliche Auffassung zu revidieren (<ref-ruling> E. 2.3 S. 146). Solche Umstände werden hier nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Die in <ref-ruling> E. 3.6 S. 119/120 genannte Fallgruppe eines Richters, der eine durch den Prozess erst noch abzuklärende Tatsache schon als erwiesen ansieht, bezieht sich nicht auf den hier vorliegenden Fall der Rückweisung zu erneuter Sachverhaltsabklärung.
2.4 Die Frage, ob ein strengerer Massstab anzusetzen ist, wenn - wie hier - ein Richter zusätzlich einen Fachbericht erstellt, der ein externes Sachverständigengutachten (ganz oder teilweise) ersetzt, kann offenbleiben, weil das Baurekursgericht den Ausstandsantrag als verspätet betrachten durfte. Praxisgemäss müssen Ausstandsgründe unverzüglich nach Kenntnis geltend gemacht werden, ansonsten sie als verwirkt gelten (<ref-ruling> E. 8.4.3 S. 275 mit Hinweisen); eine Ausnahme wird nur bei offensichtlichen Befangenheitsgründen gemacht (<ref-ruling> E. 4.3.2 S. 22). Vorliegend hatte das Verwaltungsgericht im Rückweisungsentscheid (E. 4.4.2) ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewiesen, den Feststellungs- bzw. Begründungsmangel durch einen "Fachbericht des Referenten" zu beheben. Da das Baurekursgericht praxisgemäss nach Rückweisung in derselben Besetzung entscheidet wie zuvor, mussten die - mit Bauprozessen vertrauten - Rechtsvertreter des Beschwerdeführers damit rechnen, dass ein Fachbericht beim Referent des ersten Rekursentscheids eingeholt werden würde. Sie hätten ihren Ablehnungsantrag daher schon bei Wiederaufnahme des Verfahrens durch das Baurekursgericht (angezeigt mit Verfügung vom 19. April 2014) stellen können und müssen, anstatt das Vorliegen des Fachberichts abzuwarten.
3. Der Beschwerdeführer rügt ferner eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die Fachkenntnisse des Referenten nicht offengelegt worden seien. Das Baurekursgericht habe - trotz Nachfrage mit Stellungnahme vom 5. Januar 2015 - keine Auskunft zu den Fachkenntnissen des Referenten gegeben und sei auf diese Frage auch im zweiten Rekursentscheid nicht eingegangen. Das Verwaltungsgericht habe einzig darauf verwiesen, dass der Verfasser des Berichts diplomierter Architekt ETH sei und folglich während mehrerer Semester (Pflicht-) Vorlesungen zur Kunst- und Architekturgeschichte "besucht haben dürfte". Über die Qualifikationen des Fachrichters auf dem Gebiet der Bauarchäologie sei daher bis heute nichts Näheres bekannt.
Bereits aus dem Fachbericht selbst geht aber hervor, dass der Verfasser dipl. Architekt ETH/SIA ist. Zusatzqualifikationen oder -erfahrungen im Bereich der Denkmalpflege werden weder im Bericht noch im Rekursentscheid erwähnt. Damit wurde zum Ausdruck gebracht, dass der Referent nur (aber immerhin) über architektonisches Fachwissen verfügt. Dies wurde auch vom Verwaltungsgericht bestätigt. Insofern wurden dem Beschwerdeführer keine Informationen vorenthalten.
4.
Fraglich ist dagegen, ob das Fachwissen des Referenten im hier interessierenden Kontext für die Erstellung des Fachberichts ausreichte und das Baurekursgericht daher ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs auf das vom Beschwerdeführer beantragte externe Gutachten verzichten durfte. Dies ist unstreitig der Fall, soweit es um den baulichen Zustand und die Kosten der Instandsetzung geht. Der Fachbericht beschränkt sich aber nicht auf diese Aspekte, sondern äussert sich ausdrücklich auch zur Schutzwürdigkeit der Hofstätte. Insbesondere wird in Abschnitt 6 der Situationswert gewürdigt und zur Frage Stellung genommen, ob dieser den Erhalt der historischen Substanz erfordere.
4.1. Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit eines Gebäudes nicht in jedem Fall ein externes Gutachten, insbesondere der Denkmalpflegekommission KDK, eingeholt werden müsse; dies sei nur erforderlich, wenn sich heikle Fachfragen stellten, zu deren Beurteilung der im Spruchkörper vorhandene Sachverstand nicht ausreiche. Der Verfasser des vorliegenden Fachberichts sei diplomierter Architekt ETH und werde folglich während mehreren Semestern Pflichtvorlesungen zur Kunst- und Architekturgeschichte besucht haben (mit Hinweis auf www.arch.ethz.ch - Studien- und Stundenplan). Er verfüge somit über eine solide bauhistorische Ausbildung, die zwar nicht an das Wissen von denkmalpflegerischen Fachspezialisten heranreiche. Gleichwohl sei ein Architekt in der Regel fähig, zumindest einfache ältere Gebäude architekturhistorisch korrekt zu würdigen. Vorliegend stehe kein besonders komplexes Gebäude zur Diskussion. Zwar sei es mehrfach mit Anbauten ergänzt worden, so dass seine Entstehung nicht ohne Weiteres ablesbar sei. Indessen liege ein baugeschichtliches Gutachten bei den Akten, welches genau die Entstehungsgeschichte nachzeichne. Insofern habe sich das Fachreferat auch zu denkmalpflegerischen Fragen äussern können und sollen.
4.2. Der Beschwerdeführer hält diese Begründung für willkürlich: Der Besuch von Pflichtvorlesungen an der ETHZ, der 20 bis 30 Jahre zurückliege, befähige nicht zu bauarchäologischen Untersuchungen, zumal bei komplexen, verschachtelten Gebäudestrukturen, die über mehrere Bauetappen bis ins 16. Jahrhundert zurückreichten. Ersetze ein Fachbericht ein beantragtes unabhängiges Gutachten, müssten vergleichbare Qualifikationen des Fachrichters verlangt werden (SVEN RÜETSCHI, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012, N. 3 zu Art. 183 mit Hinweis).
4.3. Diese Kritik erscheint nicht völlig unberechtigt. Ein Architekt ist zwar regelmässig in der Lage, sich fachkundig zu bautechnischen Fragen zu äussern. Ohne entsprechende Zusatzausbildung fehlt ihm dagegen die Qualifikation für Fachfragen des Denkmalschutzes oder der Baugeschichte, die sich bei der Beurteilung von Eigen- und Situationswert eines historischen Gebäudekomplexes stellen können. Hier ist daher in der Regel eine Fachperson des Denkmalschutzes beizuziehen.
Im vorliegenden Fall besteht allerdings die Besonderheit, dass mit dem Gutachten Albertin bereits ein baugeschichtliches Gutachten aus dem Jahr 2009 in den Akten liegt. Auch wenn dieses von den Vorinstanzen als Parteigutachten qualifiziert wurde (was angesichts des auf S. 2 des Gutachtens erwähnten Auftrags der Bauherrschaft nicht zu beanstanden ist), wurde es doch inhaltlich von keiner Seite in Frage gestellt. Es beschreibt eingehend die Bauteile und die historische Entwicklung der Liegenschaft und hält zusammenfassend fest, die Hofstätte berge eine Vielfalt an historischen Zeugnissen. Zum baulichen Zustand der Baute äussert sich das Gutachten nicht, ebenso wenig zur Frage eines allfälligen Abbruchs.
In Kenntnis dieses baugeschichtlichen Gutachtens und nach einer Besichtigung des Objekts befand die kantonale Denkmalpflege 2010, dass die Fragmente der historischen Bausubstanz in solch schlechtem Zustand seien, dass ein Aufstufen bzw. Erhalten des Gebäudes nicht als sinnvoll erscheine, und sprach sich dementsprechend gegen eine überregionale Unterschutzstellung aus. 2012 bestätigte sie nochmals, dass dem Abbruch aus Sicht der Denkmalpflege keine Hindernisse im Wege stünden.
Das Baurekursgericht konnte sich somit zum einen auf ein eingehendes Fachgutachten zur baugeschichtlichen Bedeutung des Objekts stützen, zum andern auf die Einschätzung der kantonalen Denkmalpflege zum (nicht überwiegenden) Erhaltungsinteresse aus denkmalschützerischer Sicht. Schliesslich konnten sich die Parteien zu den Erkenntnissen des Fachrichters äussern, bevor die Baurekurskommission ihren Entscheid gefällt hat. Unter diesen Umständen erscheint es verfassungsrechtlich vertretbar, wenn das Baurekursgericht auf die Einholung eines externen Gutachtens zum Eigen- und Situationswert der Hofstätte verzichtete. Es erübrigt sich daher, näher auf den Stellenwert des Referentenberichts in diesem Kontext einzugehen.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer (ZVH) auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin A._ für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Berg am Irchel, der Baudirektion des Kantons Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 25. Mai 2016
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Fonjallaz
Die Gerichtsschreiberin: Gerber


facts:
Nach Einsicht
in die Verfassungsbeschwerde gegen die Verfügung vom 11. Januar 2016 des Obergerichts des Kantons Glarus, das auf eine Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen die erstinstanzliche Erteilung der definitiven Rechtsöffnung an den Beschwerdegegner für Fr. 1'002.50 (Kantons- und Gemeindesteuern 2013) nebst Zins und Kosten nicht eingetreten ist,
in das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege (einschliesslich Rechtsvertretung) für das bundesgerichtliche Verfahren,

considerations:
in Erwägung,
dass gegen die in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit ergangene Verfügung des Obergerichts mangels Erreichens der Streitwertgrenze (<ref-law>) und mangels Vorliegens einer Ausnahme gemäss <ref-law> allein die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nach <ref-law> offen steht, weshalb die Eingabe der Beschwerdeführerin als solche entgegengenommen worden ist,
dass in einer subsidiären Verfassungsbeschwerde die Rüge der Verletzung verfassungsmässiger Rechte vorzubringen und zu begründen (Art. 117 i.V.m. <ref-law> sowie <ref-law>), d.h. anhand der Erwägungen des kantonalen Entscheids klar und detailliert darzulegen ist, welche verfassungsmässigen Rechte und inwiefern sie durch diesen Entscheid verletzt sein sollen (<ref-ruling> E. 3.1 S. 399), ansonst auf die Beschwerde nicht eingetreten wird (Art. 117 i.V.m. <ref-law>),
dass das Obergericht in der Verfügung vom 11. Januar 2016 erwog, die Beschwerdeführerin setze sich mit den erstinstanzlichen Erwägungen im Rechtsöffnungsentscheid nicht auseinander, sie mache weder eine Rechtsverletzung noch eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung im Rahmen der erstinstanzlichen Prüfungskompetenz von Art. 81 Abs. 1SchKG geltend, mangels hinreichender Begründung sei auf die Beschwerde nicht einzutreten, weil sodann der Beschwerdeführerin keine Kosten entstünden, werde ihr Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege, das ohnehin wegen Aussichtslosigkeit abzuweisen gewesen wäre, gegenstandslos,
dass die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe an das Bundesgericht nicht in nachvollziehbarer Weise auf die entscheidenden obergerichtlichen Erwägungen eingeht,
dass sie erst recht nicht anhand dieser Erwägungen nach den gesetzlichen Anforderungen, d.h. klar und detailliert aufzeigt, welche verfassungsmässigen Rechte und inwiefern sie durch die Verfügung des Obergerichts vom 11. Januar 2016 verletzt sein sollen,
dass somit auf die - offensichtlich keine hinreichende Begründung enthaltende - Verfassungsbeschwerde in Anwendung von Art. 117 i.V.m. <ref-law> nicht einzutreten ist,
dass der Beschwerdeführerin die unentgeltliche Rechtspflege (einschliesslich Rechtsvertretung) in Anbetracht der Aussichtslosigkeit der Verfassungsbeschwerde nicht gewährt werden kann (<ref-law>),
dass die unterliegende Beschwerdeführerin kostenpflichtig wird (<ref-law>) und keine Parteientschädigung zugesprochen erhält,
dass in den Fällen des Art. 117 i.V.m. <ref-law> das vereinfachte Verfahren zum Zuge kommt und das präsidierende Abteilungsmitglied zuständig ist,

rulings:
erkennt das präsidierende Mitglied:
1.
Auf die Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege (einschliesslich Rechtsvertretung) wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 200.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Der Beschwerdeführerin wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Glarus schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 15. Januar 2016
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Füllemann

region: Federation


facts:
Sachverhalt:
A.
Der Gemeinderat der Gemeinde Maur leitete am 9. Januar 2006 ein Quartierplanverfahren im Gebiet Forch, Langacherstrasse, ein, um als Feinerschliessung ein Trottoir entlang der Langacherstrasse zu erstellen. Nicht in den Perimeter einbezogen wurde der westliche Teil der Langacherstrasse, der bereits im Rahmen der Arealüberbauung Langacherweg ausgebaut worden war. Gegen den Einleitungsbeschluss wurde kein Rekurs erhoben; er wurde am 31. Januar 2007 von der Baudirektion genehmigt.
B.
Mit Beschluss vom 15. Juni 2009 setzte der Gemeinderat den amtlichen Quartierplan Nr. 10 "Langacher" (Teilquartierplan Verkehr) fest. Dieser sieht im Perimeter den Bau eines Trottoirs von 1,5 bis 2 m Breite entlang der Langacherstrasse vor und regelt den hierzu erforderlichen Landerwerb und die Finanzierung.
Gegen die Festsetzung wurden mehrere Rekurse erhoben und teilweise gutgeheissen. Ein Rekursentscheid wurde mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich weitergezogen. Dieses holte den Genehmigungsentscheid der Baudirektion ein, hiess die Beschwerde am 27. März 2013 teilweise gut und wies die Sache zum Neuentscheid an den Gemeinderat Maur zurück.
Der Gemeinderat Maur nahm deshalb am 25. November 2013 verschiedene Anpassungen des Quartierplans vor. Auf einen dagegen erhobenen Rekurs trat das Baurekursgericht am 18. Juni 2014 nicht ein. Das Verwaltungsgericht wies die dagegen erhobene Beschwerde vom 29. Januar 2015 ab, soweit es darauf eintrat. Dieser Entscheid wurde nicht angefochten. Am 27. Januar 2016 genehmigte die Baudirektion die modifizierten Festsetzungen des Quartierplans; dieser trat gleichentags in Kraft.
C.
Gegen den Genehmigungsbeschluss der Baudirektion erhoben A.A._ und B.A._ sowie C._, Eigentümer von Parzellen im Perimeter des Teilquartierplans Langacher, am 10. März 2016 Rekurs beim Baurekursgericht.
Auf Antrag der Gemeinde Maur verfügte der Präsident des Baurekursgerichts am 26. April 2016, die aufschiebende Wirkung des Rekurses beschränke sich auf Dispositiv-Ziff. II (Kostenfolge) des angefochtenen Genehmigungsentscheids.
Gegen diese Beschränkung der aufschiebenden Wirkung erhoben A.A._ und B.A._ sowie C._ Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Dieses trat am 8. September 2016 auf die Beschwerde nicht ein (Beschluss VB.2016.00242).
D.
Bereits am 28. Juni 2013 hatten A.A._ und B.A._ sowie weitere Mitunterzeichner beim Gemeinderat Maur ein Gesuch um Neueinleitung eines Quartierplanverfahrens bzw. ein Revisionsbegehren gestellt, das sie am 9. April 2014 erneuerten. Darin wurde insbesondere verlangt, den Quartierplanperimeter auf die gesamte Langacherstrasse auszudehnen. Am 19. Mai 2014 wies der Gemeinderat das Begehren ab.
Die Baudirektion wies den hiergegen erhobenen Rekurs am 21. März 2016 ab, soweit sie darauf eintrat.
Dagegen gelangten A.A._ und B.A._ und Mitbeteiligte mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Dieses wies die Beschwerde am 8. September 2016 ab (Urteil VB.2016.00194).
E.
Gegen beide Entscheide, d. h. den Nichteintretensbeschluss VB.2016.00242 und das Urteil VB.2016.00194, haben A.A._ und B.A._ am 21. Oktober 2016 in einer einzigen Eingabe Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, die angefochtenen Entscheide seien aufzuheben und die Sachen an das Verwaltungsgericht bzw. an die Gemeinde zur Neuentscheidung zurückzuweisen. Alternativ seien die Beschwerden bis zum Abschluss des Rekursverfahrens vor dem Baurekursgericht gegen den Genehmigungsentscheid der Baudirektion zu sistieren. Vorsorglich sei superprovisorisch die Erhaltung des bestehenden Zustands anzuordnen; insbesondere seien alle Massnahmen, die eine Enteignung oder eine Abtretung von Eigentum bewirkten, zu unterlassen.
F.
Das Verwaltungsgericht und die Gemeinde Maur beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführer haben keine Replik eingereicht.

considerations:
Erwägungen:
1.
Die Beschwerdeführer beantragen, das bundesgerichtliche Verfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids betreffend die Erledigung ihres Rekurses bzw. ihrer Aufsichtsbeschwerde beim Baurekursgericht gegen den Genehmigungsentscheid der Baudirektion zu sistieren. Der Sistierungsantrag wird jedoch nicht näher begründet und erscheint auch nicht zweckmässig. Er ist daher abzuweisen.
Im Folgenden ist die Zulässigkeit und die Begründetheit der Beschwerde zu prüfen, und zwar für jedes der beiden Anfechtungsobjekte separat.
2.
Im Beschluss VB.2016.00242 trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Präsidenten des Baurekursgerichts, mit der die aufschiebende Wirkung auf die Kostenfolgen beschränkt wurde, nicht ein.
2.1. Es ist fraglich, ob die Voraussetzungen gemäss <ref-law> für das Eintreten auf diesen Zwischenentscheid vorliegen, d. h. dieser einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken könnte. Die Frage kann offenbleiben, weil die Beschwerde jedenfalls abzuweisen ist.
2.2. Das Verwaltungsgericht entschied, dass die Genehmigung eines festgelegten Quartierplans für die Betroffenen kein selbstständiges Anfechtungsobjekt darstelle, d. h. die Genehmigung nur zusammen mit dem genehmigten Akt, hier also dem Festsetzungsbeschluss, angefochten werden könne. Dies werde heute durch die revidierten §§ 5 Abs. 3 und 159 Abs. 3 des Zürcher Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG/ZH; LS 700.1; in der Fassung vom 28. Oktober 2013) sichergestellt, wonach der Genehmigungsentscheid unmittelbar anschliessend an die Festlegung des Nutzungsplans erfolge und zusammen mit dem geprüftem Akt der Gemeinde aufgelegt werde. Vorliegend kämen jedoch diese Bestimmungen nicht zur Anwendung, da sie erst nach der Einleitung des Quartierplanverfahrens in Kraft getreten seien. Auch nach § 159 aPBG/ZH habe aber nur die Nichtgenehmigung des festgelegten Quartierplans ein selbstständiges Anfechtungsobjekt gebildet; der positive Genehmigungsentscheid habe schon damals nicht separat angefochten werden können, um den Rechtsweg in derselben Sache nicht mehrfach zu öffnen.
Vorliegend sei der Quartierplan "Langacher" rechtskräftig festgesetzt worden und könne deshalb von den privaten Quartierplangenossen nicht mehr angefochten werden. Es bestehe kein Grund, den Beschwerdeführern mit der vorbehaltlosen Genehmigung eine nochmalige Beschwerdemöglichkeit zu eröffnen. Gleiches gelte für den im Streit liegenden verfahrensleitenden Beschluss über den Entzug der aufschiebenden Wirkung.
2.3. Die Beschwerdeführer halten diese Argumentation für die Quartierplangenossen für nachvollziehbar, nicht aber für Gesuchsteller ausserhalb des Quartierplanperimeters, die zuvor keine Beschwerdemöglichkeit gehabt hätten. Für solche Personen ergebe sich aus der Rechtsweggarantie zwingend die Anwendungspflicht der neuen gesetzlichen Bestimmungen.
Die aufgeworfene Frage stellt sich hier aber nicht: Die Beschwerdeführer sind Eigentümer von zwei Parzellen im Quartierplanperimeter. Sie sind somit Quartierplangenossen, waren von Anfang an am Verfahren beteiligt und hatten die Möglichkeit, gegen den Einleitungsbeschluss und die Festsetzungen des Quartierplans Rechtsmittel zu ergreifen. Insofern verletzt es die Rechtsweggarantie nicht, ihnen heute die Rechtskraft des Quartierplans entgegenzuhalten.
2.4. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gegen den Beschluss VB.2016.00242 abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.
3.
Das Urteil VB.2016.00194 betrifft die Frage, ob der Gemeinderat Maur den Quartierplan "Langacher" neu festsetzen bzw. ein neues Quartierplanverfahren mit erweitertem Perimeter einleiten muss.
3.1. Mit der Abweisung dieses Gesuchs durch das Verwaltungsgericht ist das Verfahren auf kantonaler Stufe abgeschlossen; insoweit liegt ein Endentscheid vor (<ref-law>). Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Grundeigentümer, deren Gesuch um Neufestsetzung des Quartierplans abgewiesen wurde, zur Beschwerde legitimiert (<ref-law>).
3.2. Rechtsschriften haben die Begehren und deren Begründung zu enthalten (<ref-law>). In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (<ref-law>). Dies setzt voraus, dass sich die Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen (<ref-ruling> E. 2.1 S. 245 f.). Strengere Anforderungen an die Begründungspflicht gelten nach <ref-law>, wenn die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) geltend gemacht wird: Eine solche Rüge prüft das Bundesgericht nur insoweit, als sie in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (<ref-law>; <ref-ruling> E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
Die Beschwerde entspricht in weiten Teilen diesen Anforderungen nicht. Insbesondere wird eine willkürliche Anwendung des kantonalen Rechts nicht hinreichend begründet, weshalb insoweit nicht auf das Rechtsmittel eingetreten werden kann. Im Folgenden ist daher nur kurz auf die Vorbringen einzugehen, mit denen zumindest ansatzweise eine Verletzung von Bundesrecht dargelegt wird.
3.3. Das Verwaltungsgericht verneinte eine wesentliche Veränderung der rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit der Festsetzung des Quartierplans "Langacher" oder dem Einleitungsbeschluss vom 9. Januar 2006. Es widerspreche dem Grundsatz von Treu und Glauben, eine Planrevision unmittelbar vor dem Vollzug eines rechtskräftig festgesetzten Quartierplans durchsetzen zu wollen, wenn die angerufenen Änderungen bereits in verschiedenen Rechtsmittelverfahren erfolglos vorgebracht worden seien oder hätten vorgebracht werden können. Vorliegend hätte die von den Beschwerdeführern angestrebte Erweiterung von Perimeter und Zwecksetzung des Quartierplans schon gegen den Einleitungsbeschluss vom 9. Januar 2006 geltend gemacht werden können und müssen.
3.4. Die Beschwerdeführer machen in erster Linie geltend, im Genehmigungsentscheid zum Einleitungsbeschluss habe sich der Vorbehalt gefunden, wonach "im Bedarfsfall" die Quartierplanung mit neuem Perimeter durchgeführt werden dürfe; dieser Vorbehalt sei von der Gemeinde und den Rechtsmittelinstanzen nie Ernst genommen worden.
Die Auslegung der Vorinstanz, wonach triftige Gründe für die Abänderung des rechtskräftigen Einleitungsbeschlusses vorliegen müssen, d. h. sich die Verhältnisse wesentlich verändert haben müssen, ist jedoch keineswegs willkürlich, sondern entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Grundsatz der Planbeständigkeit nach Art. 21 Abs. 2 RPG (vgl. z. B. Urteil 1C_843/2013 vom 22. April 2015 E. 2.3 mit Hinweisen betreffend einen Gestaltungsplan).
Nichts anderes ergibt sich aus dem Genehmigungsentscheid der Baudirektion vom 31. Januar 2007: Der Vorbehalt eines erneuten Einleitungsverfahrens "im Bedarfsfall" wird im Zusammenhang mit der gewählten Abgrenzung entlang von Parzellen- und Bauzonenlinien erwähnt, die keine dauerhaft beständigen Abgrenzungslinien darstellten, d. h. sich veränden könnten. Eine Veränderung von Parzellen- oder Bauzonengrenzen im Perimetergrenzbereich wird jedoch von den Beschwerdeführern nicht vorgebracht.
3.5. Diese verweisen in erster Linie auf die geänderten Verhältnisse und Voraussetzungen, die durch die Einführung von Tempo 30 (statt vorher Tempo 50) eingetreten seien. Diese seien wesentlich, weil damit der gesetzlich geforderte, normalisierte Fussgängerschutz auch ohne ein Trottoir vorhanden sei und deshalb auf Landenteignungen verzichtet werden könne.
Die Beschwerdeführer legen aber nicht dar, inwiefern die (künftige) Einführung von Tempo 30 nicht schon bei der Einleitung des Quartierplanverfahrens oder bei dessen Festsetzung berücksichtigt werden konnte und in diesem Sinne neu ist. Dies ist auch nicht ersichtlich, wurde doch bereits an der ersten Eigentümerversammlung vom 17. Januar 2008 darüber diskutiert; die Gemeinde vertrat die Auffassung, das Trottoir und die Tempo-30-Zone seien weder voneinander abhängig noch würden sie sich gegenseitig ausschliessen, was schon an der Informationsveranstaltung vom 11. März 2003 ausführlich abgehandelt worden sei.
Die Baudirektion führte überdies in ihrem Rekursentscheid vom 21. März 2016 (E. 4e S. 7) aus, dass die Einführung einer Tempo-30-Zone den gebotenen Fussgängerschutz nicht zu ersetzen vermöge, mit Hinweis auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts und auf die Normalien über die Anforderungen an Zugänge vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5). Die Beschwerdeführer setzen sich damit nicht auseinander und legen nicht dar, inwiefern diese Auslegung des kantonalen Rechts willkürlich sei.
4.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Damit wird der Antrag auf Anordnung vorsorglicher Massnahmen gegenstandslos.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (<ref-law>). Bei der Kostenfestsetzung ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass zwei Entscheide angefochten wurden und damit zwei Beschwerden zu behandeln waren.
Der Gemeinderat macht in seiner Vernehmlassung geltend, er beteilige sich nicht in seinem amtlichen Wirkungskreis als Beschwerdegegner, sondern als Sachwalter der Quartierplangenossen, weshalb ihm - jedenfalls im Verfahren VB.2016.00242 - zu Gunsten der Quartierplanrechnung eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen sei. Der Gemeinderat setzte sich jedoch vor Bundesgericht für die Beständigkeit eines von ihm als Gemeindeorgan (gemäss §§ 147 ff. PBG/ZH)eingeleiteten und festgesetzten amtlichen Quartierplans ein. Es handelt sich um eine kommunale Quartierplanung, weshalb die Gemeinde in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt. Sie hat deshalb praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (<ref-law>), auch wenn die Beschwerdeführer durch ihre verschiedene Verfahren vermischende Eingabe einen Mehraufwand für die Gemeinde verursacht haben; eine geradezu mutwillige Prozessführung liegt noch nicht vor.

rulings:
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Das Sistierungsgesuch wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Gemeinderat Maur, der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Januar 2017
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Die Gerichtsschreiberin: Gerber


facts:
Faits :
A.
A.a. Les sociétés anonymes S1._ SA (ci-après: S1._) et S2._ SA (ci-après: S2._) ont toutes deux pour administrateur unique A._. En 2010, l'une et l'autre se sont adressées à la Banque B._ dans l'espoir d'obtenir un financement. Chacune a ouvert un compte auprès de cet établissement (ci-après: la banque) en mars 2010.
A.b. Au printemps 2010, S1._ s'est intéressée à l'achat d'un parc d'immeubles pour le prix de 104,2 millions de francs. L'administrateur de S1._ projetait de regrouper les immeubles dans un fonds immobilier de type SICAV (société d'investissement à capital variable). Il en avait discuté avec la société X._ SA, qui devait occuper la fonction d' asset manager dans le futur fonds. S1._ s'est tournée vers la banque pour le financement.
Le 16 mars 2010, un directeur exécutif de la banque a adressé le courriel suivant à X._ SA et à l'administrateur de S1._:
"Le projet SICAV (...) représente un projet d'importance stratégique pour notre banque et est pris en charge à l'interne par un groupe de projet bénéficiant des meilleures compétences de notre organisation. Je me réjouis donc de vous présenter demain l'équipe institutionnelle qui aura la responsabilité de coordonner ces compétences au sein de la Banque B._ et de vous offrir un point d'entrée unique pour toutes les questions relatives à ce projet. Notre équipe est prête à discuter du schéma de fonctionnement de la (...) SICAV ainsi que des points relevés par Monsieur... [directeur de X._ SA, réd.]."
Le 17 mars 2010 s'est tenue une réunion au cours de laquelle devait être discutée la mise en place de la SICAV envisagée. Y ont notamment participé l'administrateur de S1._, le directeur de X._ SA et cinq représentants de la banque.
Par courrier du 12 avril 2010, la banque a confirmé à la propriétaire du parc immobilier qu'elle avait octroyé un financement hypothécaire à S1._.
A.c. Les 22 et 27 avril 2010, la banque et S1._ ont signé un "Contrat-cadre concernant les...crédits sur gage immobilier". La banque (désignée comme "le prêteur") déclarait mettre à disposition de S1._ ("les preneurs de crédit") un plafond de crédit d'une limite globale de 111 millions de francs, garanti par gage immobilier. Le contrat-cadre précisait qu'il n'accordait aux preneurs de crédit aucun droit à l'octroi ni au versement de crédits; un tel droit "résult[ait] exclusivement, pour chaque utilisation de crédit demandée et convenue, de la remise de la confirmation de crédit écrite correspondante par le prêteur ou, si la signature par les preneurs de crédit en [étai]t prévue [...], exclusivement de la réception de la confirmation de crédit dûment signée par le prêteur [...]".
Aucune obligation d'amortissement n'était prévue jusqu'au 30 avril 2011, date à laquelle une nouvelle analyse serait effectuée "par rapport à la demande d'autorisation auprès de la FINMA pour la mise en place du fonds immobilier '... SICAV'.
Les sûretés suivantes devaient notamment garantir les droits de la banque:
- "mise en nantissement des valeurs patrimoniales déposées auprès du prêteur au nom de I._ [...] selon l''Acte de nantissement' devant être signé séparément, d'une valeur de marché de CHF 10'000'000 [...]",
- "versement et nantissement d'ici au 31 octobre 2010 auprès du prêteur de valeurs patrimoniales supplémentaires de CHF 10'000'000. Un 'Acte de nantissement' y relatif devra être signé séparément par les investisseurs concernés".
Des "conditions complémentaires" devaient être remplies, notamment la réception de valeur patrimoniales avant la sortie des fonds du crédit accordé, pour un montant de 10 millions de francs. Une autre condition était formulée en ces termes:
"Dans le cadre du futur fonds immobilier '... SICAV', le prêteur devra fonctionner à titre de direction de fonds et de banque dépositaire, respectivement X._ SA fonctionnera comme Asset manager".
Selon une "clause d'utilisation du crédit", le montant global du crédit de 111 millions de francs devait être versé "valeur 28.04.2010" et réparti de la manière suivante:
- "Paiement du prix d'achat du parc immobilier pour CHF 104'200'000 aux divers notaires concernés.
- Versement sur le compte auprès du prêteur de CHF 1'000'000 en faveur de S2._ SA.
- Versement de CHF 600'000 + TVA 45'600 en faveur de X._ SA à titre d'honoraires selon mandat du 7 avril 2010.
- Versement du solde sur le compte auprès du prêteur au nom de S1._ (...)."
Ce solde devait servir à régler les droits de mutation et divers frais, étant précisé que "le solde éventuel pourra[it] être utilisé dans le cadre de la gestion du parc immobilier respectivement pour la création de la SICAV immobilière".
A.d. Par courriel du 22 avril 2010 adressé aux divers notaires concernés par la vente d'immeubles, le directeur exécutif de la banque a confirmé que celle-ci avait accordé un financement hypothécaire à S1._ pour la reprise du parc immobilier. La banque s'engageait à verser le prix d'achat global de 104,2 millions de francs aux notaires énumérés dans ledit courriel, en précisant que le versement s'effectuerait au plus tard "valeur 28.4.2010" et sous les deux conditions suivantes:
- "livraison par les notaires d'un engagement irrévocable de remise de tous les titres hypothécaires des immeubles concernés [...];
- signature par un investisseur tiers connu de la banque d'un acte de nantissement croisé en faveur du financement accordé à hauteur de min. CHF 10'000'000 [...] le 23.4.2010".
Le 23 avril 2010, une convention a été signée entre S1._ et l'investisseur I._, selon laquelle ce dernier s'engageait à déposer la première tranche de 10 millions de francs auprès de la banque afin de permettre l'acquisition du parc immobilier. Le parc devait être intégré "dans une SICAV à constituer dans les meilleurs délais". Il était encore précisé ce qui suit:
"Dans l'hypothèse que [sic] le taux d'endettement maximal d'une SICAV admis par la FINMA est de 70% il est souhaité et nécessaire de trouver d'autres investisseurs pour constituer la SICAV. La Banque B._ est bien placée pour amener des investisseurs supplémentaires."
L'investisseur I._ a été amené par la banque elle-même, qui a rédigé la convention précitée et recueilli les signatures des deux parties concernées. Un autre investisseur trouvé par S1._ devait intervenir six mois plus tard pour fournir la seconde tranche de 10 millions de francs.
Le 26 avril 2010, la banque a confirmé à l'un des notaires concernés par la vente immobilière que la condition portant sur la signature d'un acte de nantissement par un investisseur connu d'elle était remplie.
Par courriel du 27 avril 2010 adressé notamment au directeur de X._ SA et à l'administrateur de S1._, la banque a indiqué que les fonds étaient en cours de transfert, ajoutant qu'ils provenaient d'une petite succursale luxembourgeoise d'une caisse d'épargne allemande, ce qui prenait un peu plus de temps.
Le 4 mai 2010, la propriétaire du parc immobilier a mis la banque en demeure de verser le prix de vente aux notaires ayant instrumenté les différents actes de vente.
Le 6 mai 2010, la banque a adressé un courrier à S1._ dans lequel elle lui reprochait de ne pas avoir fourni les 10 millions de francs exigés à titre de sûretés et l'informait qu'elle ne verserait pas le crédit convenu tant que S1._ n'aurait pas honoré l'ensemble de ses obligations.
Le conseil de S1._ a contesté ces affirmations en se référant aux correspondances échangées entre la banque et les notaires concernés, dont il ressortait que l'acte de nantissement avait été signé et que le transfert des fonds était en cours.
Par courrier réceptionné le 11 mai 2010 par le conseil de S1._, la banque a déclaré mettre fin au contrat de prêt avec effet immédiat.
A.e. Parallèlement, S2._ a demandé à la banque un financement qui devait lui permettre d'acheter un autre parc immobilier pour un montant de 151'410'000 fr.
Après avoir établi une "offre de financement hypothécaire" à hauteur de 136 millions de francs, puis confirmé un crédit hypothécaire de 167 millions de francs, la banque a finalement renoncé à octroyer ce crédit.
A.f. Entre mai et décembre 2010, le conseil de S1._ et S2._ a demandé plusieurs fois à la banque de lui remettre des documents relatifs aux affaires précitées, dont une copie de l'acte de nantissement signé par I._. La banque n'a pas donné suite.
B.
B.a. Le 22 octobre 2013, S1._ et S2._ ont saisi le Tribunal de première instance du canton de Genève d'une demande en reddition de compte à l'encontre de la banque. Elles concluaient en substance à ce que la banque reçoive l'ordre de leur remettre l'intégralité des documents reçus, créés, établis, rédigés et/ou utilisés "dans le cadre des mandats respectifs", en énonçant ensuite séparément les documents réclamés par chacune d'elles.
Le Tribunal a rejeté la demande par jugement du 6 mai 2015. Examinant tout d'abord si la reddition de compte pouvait se fonder sur le droit de la société simple, il a répondu par la négative, excluant l'existence d'une telle entité. La preuve d'un but commun n'avait pas été rapportée; S1._ semblait avoir voulu associer la banque à la future SICAV, mais la banque n'avait pas partagé cette volonté; elle n'était intéressée qu'à entrer éventuellement dans une relation de crédit. Le Tribunal ne discernait pas non plus quel aurait été l'apport de chaque associée, en particulier celui de S1._, qui semblait ne pas avoir proposé d'apport financier.
Quant à une reddition de compte fondée sur une relation de mandat (<ref-law>), elle n'entrait pas davantage en considération. S1._ et S2._ avaient entretenu avec la banque une relation de compte courant à laquelle s'appliquaient globalement les règles du mandat; elles avaient obtenu tous les documents liés à ces comptes. Pour le surplus, une telle relation ne saurait fonder le droit d'obtenir des informations sans lien avec les comptes. Les demanderesses ne prouvaient pas avoir noué une relation de mandat à un autre titre qu'à travers les deux comptes; la relation précontractuelle à l'octroi d'un crédit ne permettait pas davantage de transmettre les informations requises.
B.b. S1._ et S2._ ont fait appel de cette décision auprès de la Chambre civile de la Cour de justice genevoise.
Statuant par arrêt du 18 mars 2016, la Chambre a déclaré irrecevable l'appel interjeté par S2._ comme il ne répondait pas à l'exigence de motivation. Elle a en revanche admis l'appel de S1._ (cf. au surplus infra consid. 4) et ordonné à la banque, sous la menace de la peine prévue à l'<ref-law>, de remettre à S1._ l'intégralité des documents reçus, créés, établis, rédigés et/ou utilisés dans le cadre du projet d'acquisition du parc immobilier, dont en particulier les documents suivants:
1. les échanges de correspondances entre la banque et les divers intervenants dans les dossiers impliquant S1._, notamment les correspondances avec les différents notaires relatives à la réception des fonds visés par le contrat-cadre du 27 avril 2010;
2. l'acte de nantissement signé par I._;
3. les diverses autorisations internes délivrées par la banque pour le déblocage des fonds visés par ledit contrat-cadre;
4. tous documents attestant d'échanges avec d'autres établissements bancaires, notamment avec la "petite succursale luxembourgeoise d'une banque allemande".
La Chambre a mis les frais de première instance (37'040 fr.) et d'appel (36'000 fr.) par trois quarts à la charge de la banque et par un quart à la charge de S2._. Elle a condamné la banque à s'acquitter de sa participation aux frais d'appel (27'000 fr.) auprès de S2._, qui avait versé la totalité de l'avance de frais (36'000 fr.), laquelle restait acquise à l'Etat de Genève. La banque a en outre été condamnée à payer à S1._ des dépens pour la première instance (15'000 fr.) et pour l'appel (8'000 fr.).
C.
C.a. La banque a saisi le Tribunal fédéral d'un premier recours en matière civile (4A_251/2016) concluant à ce que la demande formée par S1._ soit entièrement rejetée. La banque a en outre requis l'effet suspensif, qui a été accordé par ordonnance présidentielle du 25 mai 2016.
S1._ a conclu au rejet du recours. L'autorité précédente s'est référée à son arrêt.
C.b. Parallèlement, la banque a déposé un second recours en matière civile concernant S2._ (4A_265/2016). Elle a conclu à l'annulation du jugement en tant qu'il la condamne à rembourser à S2._ 27'000 fr. de frais d'appel; elle a de surcroît requis que S2._ soit condamnée à lui payer des dépens de 15'000 fr. pour la procédure de première instance et de 8'000 fr. pour la procédure d'appel.
S2._ a conclu au rejet du recours. La Cour de justice s'est référée à son arrêt.

considerations:
Considérant en droit:
1.
Les deux recours ayant pour objet le même jugement, il est opportun de joindre les procédures. Sera en premier lieu examinée la cause concernant S1._.
I. Recours 4A_251/2016
2.
La Cour de justice s'est fondée sur l'<ref-law> pour ordonner à la banque de remettre divers documents à S1._. Ce faisant, la Cour a définitivement statué sur une prétention en matière civile et rendu une décision finale au sens de l'<ref-law>. Pour le surplus, elle a jugé la valeur litigieuse supérieure à 30'000 fr. sans que cette estimation suscite de critiques de la part des parties. Le seuil requis pour le recours en matière civile est ainsi atteint (<ref-law>). Les autres conditions de recevabilité sont également réalisées sur le principe, notamment celle ayant trait au délai de recours (<ref-law>).
3.
3.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (<ref-law>). Il ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes ou découlent d'une violation du droit au sens de l'<ref-law> (<ref-law>). "Manifestement inexactes" signifie ici "arbitraires" (<ref-ruling> consid. 2 p. 117; <ref-ruling> consid. 1.5).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'invocation énoncé par l'<ref-law> (<ref-ruling> consid. 2.3 p. 266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (<ref-ruling> consid. 1.3.1 p. 18 et les références). Si elle souhaite obtenir un complètement de l'état de fait, elle doit aussi démontrer, par des renvois précis aux pièces du dossier, qu'elle a présenté aux autorités précédentes, en conformité avec les règles de la procédure, les faits juridiquement pertinents à cet égard et les moyens de preuve adéquats (<ref-ruling> consid. 2 p. 90). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (<ref-ruling> consid. 1.3.1 p. 18).
3.2. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office, à l'exception des droits fondamentaux (<ref-law>). Il apprécie librement la portée juridique des faits, sans être lié par l'argumentation des parties, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente. Eu égard, toutefois, à l'exigence de motivation qu'impose l'<ref-law> sous peine d'irrecevabilité (<ref-law>), le Tribunal fédéral n'examine d'ordinaire que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (<ref-ruling> consid. 2; <ref-ruling> consid. 1.3).
4.
L'autorité précédente a jugé que S1._ et la banque avaient constitué une société simple. Comme les documents requis avaient trait aux affaires sociales, S1._ disposait d'un droit de regard en vertu de l'<ref-law>.
Concernant l'existence de la société, la Cour de justice a retenu que la banque s'était intéressée au projet de SICAV porté par S1._ et que cet intérêt s'était concrétisé par la signature du contrat-cadre du 27 avril 2010. En subordonnant le crédit hypothécaire à l'octroi d'un rôle dans la future SICAV (direction de fonds et banque dépositaire), la banque avait montré sa volonté de s'associer à la création et à la gestion du fonds immobilier envisagé. Eu égard aux échanges précontractuels et au contenu de l'accord du 27 avril 2010, la signature de celui-ci pouvait être considérée comme un acte concluant, constitutif d'un contrat de société simple. Qualifié de contrat d'ouverture de crédit par le premier juge, l'accord-cadre était atypique à plus d'un titre: non seulement il soumettait l'octroi du crédit hypothécaire à la participation de la banque dans le futur fonds immobilier, mais il prévoyait de surcroît que la donneuse de crédit elle-même amène une garantie en la personne de I._. La banque était devenue partie prenante aux affaires de S1._, agissant comme une associée en société simple. Concernant les apports, S1._ amenait l'affaire immobilière et un investisseur qui devait fournir la seconde garantie de 10 millions de francs. Quant à la banque, elle apportait "un groupe de projet bénéficiant des meilleures compétences" et offrait ainsi "un point d'entrée unique pour toutes les questions relatives à ce projet". Elle apportait également le financement, par l'octroi du crédit hypothécaire nécessaire à l'acquisition du parc immobilier. Enfin, elle amenait un investisseur en la personne de I._ et s'engageait à fonctionner comme directrice du futur fonds et banque dépositaire.
L'autorité précédente est ainsi arrivée à la conclusion que la volonté réelle des parties était d'unir leurs efforts et leurs ressources en vue d'atteindre un but commun, soit l'acquisition d'un parc immobilier et, à terme, sa gestion au travers d'une SICAV dont S1._ aurait été l'actionnaire, tandis que la banque exercerait les fonctions de directrice et banque dépositaire.
Par surabondance, l'existence d'une société simple devait aussi être admise en application du principe de la confiance. S'il existait au sein de la banque des dissensions au sujet dudit projet, rien ne montrait que S1._ en ait eu connaissance, ni qu'elle ait eu des raisons de douter de l'engagement de la banque dans son projet.
5.
5.1. La banque reproche à l'autorité précédente d'avoir violé l'<ref-law> en retenant indûment l'existence d'une société simple. En substance, la banque plaide que ni S1._ ni elle-même n'ont jamais eu la volonté d'être placées sur pied d'égalité et de partager les risques et profits de l'opération, soit la substance même de l'entreprise. Il n'était pas prévu que le capital de la SICAV à constituer soit partagé entre les deux parties, ce qui aurait permis à la banque de participer aux bénéfices de l'opération. S1._ était seule à assumer les risques de l'opération et à en retirer les bénéfices. Si la participation des associés aux bénéfices et risques de l'opération ne doit pas forcément être égalitaire, il faut néanmoins une certaine communauté de risques et de bénéfices économiques, qui n'existait pas en l'occurrence. Du point de vue de la banque, S1._ aurait recherché non pas un "copropriétaire" de l'opération, mais uniquement un auxiliaire doté de fonctions qu'elle ne pouvait elle-même pas exercer dans la SICAV. La situation ne serait pas comparable à celle des fondateurs d'une société anonyme qui projettent de devenir propriétaires de l'entité à créer, à travers la détention des actions. L'indépendance des intérêts économiques interdirait en l'occurrence d'admettre une société simple entre le fondateur d'une société "unipersonnelle" et la banque qui l'assiste. Qui plus est, le contrat-cadre du 27 avril 2010 ne conférait aucun droit à l'octroi et au versement de crédits, un tel droit découlant exclusivement des conventions subséquentes. Du moment que l'efficacité du contrat-cadre dépendait de la réalisation de certaines conditions, on ne saurait y voir un engagement ferme de mettre en place une société simple.
5.2.
5.2.1. A teneur de l'<ref-law>, la société simple est un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d'unir leurs efforts ou leurs ressources en vue d'atteindre un but commun.
La société simple se présente ainsi comme un contrat de durée dont les éléments caractéristiques sont, d'une part, le but commun qui rassemble les efforts des associés et, d'autre part, l'existence d'un apport, c'est-à-dire une prestation que chaque associé doit faire au profit de la société (<ref-ruling> consid. 3.1).
Les associés doivent avoir l'animus societatis, c'est-à-dire la volonté de mettre en commun des biens, des ressources ou des activités en vue d'atteindre un objectif déterminé, d'exercer une influence sur les décisions et de partager non seulement les risques et les profits, mais surtout la substance même de l'entreprise (<ref-ruling> consid. 4a).
Au sein de la doctrine, d'aucuns précisent à juste titre que l'élément caractéristique du contrat de société simple réside moins dans la volonté de réaliser quelque chose en commun que dans l'obligation qu'a chaque associé de favoriser le but commun convenu contractuellement (FELLMANN/MÜLLER, Berner Kommentar, 2006, nos 65 et 523 ad <ref-law>; HANDSCHIN/VONZUN, Zürcher Kommentar, 4e éd. 2009, n° 27 ad <ref-law>). Le but est ce que l'on cherche à atteindre par une action; avoir le même but est un élément purement factuel. La notion de but commun au sens de l'<ref-law> implique en plus que les associés s'obligent réciproquement à favoriser ensemble l'obtention de ce but (FELLMANN/MÜLLER, op. cit., nos 467 s. ad <ref-law>). Il y a ainsi deux aspects: le but de la société, et le devoir contractuel commun de favoriser celui-ci (cf. HANDSCHIN/VONZUN, op. cit., no 2 ad <ref-law>). Il ne suffit pas que les parties s'accordent à poursuivre un but déterminé; elles doivent en même temps s'obliger à favoriser l'atteinte de ce but par leurs efforts ou ressources mises en commun (FELLMANN/MÜLLER, op. cit., n° 524 ad <ref-law>).
L'apport que chaque associé doit fournir peut consister aussi bien dans une prestation patrimoniale que dans une prestation personnelle. Il n'est pas nécessaire que les apports soient égaux, puisque le contraire peut être convenu tacitement, sous réserve d'une violation de l'<ref-law>. L'apport, régi par l'<ref-law>, ne doit pas nécessairement consister en une prestation appréciable en argent et susceptible d'être comptabilisée (<ref-ruling> consid. 3.1).
Le contrat de société simple ne requiert, pour sa validité, l'observation d'aucune forme spéciale; il peut donc se créer par actes concluants, sans que les parties en aient même conscience (<ref-ruling> consid. II/2a p. 365).
5.2.2. Dans son ouvrage consacré au "Droit bancaire suisse", CARLO LOMBARDINI relève ce qui suit à propos du "contrat d'ouverture de crédit" (op. cit., 2 e éd. 2008, p. 835 n. 18 s.) :
"La banque s'engage souvent, par un accord préalable à l'octroi du crédit à proprement parler, à mettre le crédit à disposition du client. Dans cet accord, la banque indique au client le type et les conditions du crédit qu'elle est d'accord de lui octroyer. Ce contrat, dit de mise à disposition de crédit, doit être distingué du contrat de crédit ultérieurement conclu. Il est qualifié de contrat innommé ou de contrat cadre sui generis. Il se distingue difficilement de la promesse de contracter. (...) Dans la mesure où toutes les conditions du crédit ont été réglées dans ce contrat préalable, la mise à disposition effective du crédit dépend de la demande du preneur du crédit ainsi que, le cas échéant, de la réalisation des conditions qu'il doit au préalable satisfaire. La banque reçoit une commission pour l'engagement qu'elle assume. Le droit du client de demander que la banque lui octroie le crédit est un droit formateur et non pas un droit de créance. (...) Le client n'a pas l'obligation d'exercer le droit qui lui est consenti."
Cela étant, il convient de distinguer la promesse de contracter - par laquelle une partie au moins s'engage à conclure ultérieurement un contrat générateur d'obligations - des contrats-cadres ou autres contrats de base définissant tout ou partie du contenu de futurs contrats particuliers, sans obliger les parties à conclure ceux-ci (CORINNE ZELLWEGER-GUTKNECHT, in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n° 29 ad <ref-law>; ARIANE MORIN, in Commentaire romand, 2e éd. 2012, n° 4 ad <ref-law>).
5.3. La banque recourante ne formule aucun grief recevable contre l'état de fait de l'arrêt attaqué, qui lie la cour de céans (cf. supra consid. 3.1).
Il est constant que la banque et S1._ avaient la "volonté réelle [...] d'unir leurs efforts et leurs ressources en vue d'atteindre un but commun, soit l'acquisition d'un parc immobilier et, à terme, sa gestion au travers d'une SICAV dont l'appelante [S1._] aurait été l'actionnaire et l'intimée [la banque] la direction de fonds et la banque dépositaire". Cela étant, avoir un objectif commun et la volonté d'unir des efforts ou ressources pour l'atteindre ne suffit pas à constituer un contrat de société simple. Encore faut-il que les associés s'obligent réciproquement à favoriser ce but commun et décident de partager la substance même de l'entreprise.
En l'occurrence, la banque, comme S1._, désirait la mise sur pied d'une SICAV immobilière, ce qui présupposait d'acquérir au préalable le parc immobilier. Le rôle de la banque excédait certes celui d'une bailleuse de fonds, en ce sens qu'elle mettait à disposition les connaissances de ses collaborateurs en matière de placements collectifs, amenait un investisseur fournissant une garantie et conditionnait le crédit à l'octroi de fonctions dans la future SICAV. A cet égard, on ne saurait ignorer que l'art. 28 al. 5 LPCC (loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux; RS 951.31) proscrit le cumul des fonctions de direction et de banque dépositaire, puisqu'il requiert que les membres de la direction soient indépendants de la banque dépositaire, et réciproquement. On peut toutefois admettre que la banque entendait se réserver l'une ou l'autre de ces fonctions. Il n'en demeure pas moins que dans l'opération envisagée, visant à terme la constitution d'une SICAV immobilière, la banque assumait essentiellement les risques d'une bailleuse de fonds et en retirait les profits usuels, avec le bénéfice supplémentaire de toucher des revenus pour l'exercice de sa fonction dans la future SICAV. Ce dernier élément ne suffit pas à retenir que les parties partageaient la substance même de l'entreprise, alors que S1._ désirait acquérir en son nom le parc immobilier, puis devenir unique actionnaire entrepreneur de la SICAV à constituer (cf. art. 36 al. 1 let. b et art. 41 LPCC), ou éventuellement partager le capital-actions avec d'autres investisseurs, mais pas avec la banque (cf. courrier du 23 avril 2010).
S'agissant des engagements pris par les parties, la Cour de justice n'a pas répondu expressément à l'argument de la banque selon lequel le contrat-cadre du 27 avril 2010 ne conférait à S1._ aucun droit à l'obtention ni au versement du crédit - et n'imposait par conséquent aucune obligation à la banque. La Cour a toutefois cité les explications de CARLO LOMBARDINI sur le contrat d'ouverture de crédit, de sorte qu'elle a peut-être considéré que le cas de figure évoqué par cet auteur était réalisé. L'on peut se demander si l'état de fait de l'arrêt attaqué autorisait une telle conclusion; il n'est en particulier pas démontré que le contrat-cadre réglait toutes les conditions du crédit. Quoi qu'il en soit, quand bien même la banque aurait contracté une obligation, rien n'indique que S1._ ait eu l'obligation juridique de faire une demande de crédit; une telle obligation ne peut se déduire du seul fait que la clause d'utilisation du crédit prévoit un versement à très brève échéance. On ne dispose ainsi pas d'éléments permettant d'inférer que S1._ s'était obligée à favoriser la réalisation du projet voulu conjointement, même si l'existence d'une volonté en ce sens est établie.
En bref, les faits retenus ne suffisaient pas à retenir l'existence d'une société simple, nonobstant la constatation d'une volonté d'atteindre un but commun par des efforts fournis de part et d'autre. La conclusion serait identique si l'on devait tenir compte - ce qui paraît douteux - des précisions de fait exposées dans l'appel, selon lesquelles un schéma de fonctionnement détaillé de la SICAV aurait déjà été mis en place.
5.4. Il s'ensuit que le devoir de produire les documents requis ne saurait se fonder sur l'<ref-law>.
Il appartiendra à l'autorité précédente d'examiner l'autre grief soulevé en appel, selon lequel une reddition de compte pourrait se fonder sur le droit du mandat (<ref-law>).
II. Recours 4A_265/2016
6.
Parallèlement, la banque a déposé un recours concernant la société S2._. Pour rappel (supra let. Cb), ce recours tend à supprimer l'obligation faite à la banque de s'acquitter des frais d'appel auprès de S2._ et à obtenir que cette société soit condamnée à lui payer des dépens pour les procédures de première instance (15'000 fr.) et d'appel (8'000 fr.).
La répartition des frais et dépens est sujette à modification selon le sort qui sera donné à la demande de S1._. L'on répondra aux griefs du recours pour le cas où l'autorité précédente viendrait à admettre les conclusions de cette partie.
7.
7.1. La banque se plaint tout d'abord de devoir rembourser à S2._ des frais judiciaires pour la procédure de deuxième instance alors que l'appel de cette société a été déclaré irrecevable; comme partie succombante au sens de l'<ref-law>, S2._ ne saurait prétendre à une indemnité.
7.2. S1._ et S2._ ont déposé conjointement une demande, puis un appel; elles ont ainsi agi comme des consorts simples (<ref-law>).
L'arrêt attaqué a jugé que les frais d'appel - comme ceux de première instance - devaient être répartis entre la banque (3⁄4) et S2._ (1⁄4). L'avance des frais d'appel (36'000 fr.) restait acquise au canton de Genève. Comme cette avance avait été entièrement versée par S2._, c'est à celle-ci que la banque devait payer la quote-part de frais mise à sa charge (cf. <ref-law>).
Devant l'autorité de céans, S2._ a confirmé avoir payé l'avance des frais d'appel, ce que la banque n'a pas contesté. En d'autres termes, S2._ s'est acquittée de l'entier de l'avance requise en tant que débitrice solidaire (cf. art. 106 al. 3 in fine CPC). Dans ces circonstances, il était conforme au droit fédéral de lui restituer la quote-part de frais dont elle s'était acquittée pour le compte de l'autre consort, qui a obtenu gain de cause. Il appartient ensuite aux consorts de régler leurs comptes à titre interne.
8.
8.1. La banque se plaint aussi de ce que S2._ a succombé dans sa demande et déposé un appel irrecevable sans être condamnée à la moindre indemnité de dépens envers la banque.
8.2. L'arrêt attaqué ne fournit aucune motivation à cet égard. La lecture des écritures montre que la banque, représentée par un avocat, a dû se déterminer sur des allégations concernant spécifiquement S2._ et alléguer des faits spécifiques à cette demanderesse; en appel, la banque a développé une argumentation spécifique conduisant à la conclusion que l'appel formé par cette consort était irrecevable. On ne saurait considérer que les frais d'avocat auraient été strictement les mêmes si cette consort n'avait pas procédé. La banque était ainsi en droit de toucher des dépens pour ses frais de première instance et d'appel en tant qu'ils étaient occasionnés par la demande de S2._. Dans cette mesure, le recours est fondé.
III. Conclusions
9.
9.1. En définitive, le recours formé à l'encontre de S1._ doit être admis, tandis que celui dirigé contre S2._ doit être partiellement admis.
L'arrêt attaqué est confirmé en tant qu'il déclare irrecevable l'appel interjeté par S2._. Il est annulé pour le surplus. La cause est renvoyée à l'autorité précédente pour qu'elle statue à nouveau sur les conclusions de S1._ et sur les frais et dépens de la procédure cantonale.
9.2. La banque obtient gain de cause dans son recours contre S1._. Par conséquent, cette dernière supportera les frais de la procédure et versera à la banque une indemnité de dépens (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2 LTF).
Par ailleurs, la banque obtient partiellement gain de cause sur le recours contre S2._. Chaque partie supportera par moitié les frais judiciaires. Les dépens seront compensés.

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Les causes 4A_251/2016 et 4A_265/2016 sont jointes.
2.
Le recours formé contre S1._ SA est admis. Le recours formé contre S2._ SA est partiellement admis.
3.
L'arrêt attaqué est confirmé en tant qu'il déclare irrecevable l'appel interjeté par S2._ SA. Il est annulé pour le surplus.
4.
La cause est renvoyée à l'autorité précédente pour qu'elle rende une nouvelle décision sur les conclusions de S1._ SA et statue sur les frais et dépens de la procédure cantonale.
5.
Les frais de la procédure 4A_251/2016, fixés à 15'000 fr., sont mis à la charge de S1._ SA.
6.
S1._ SA versera à la recourante une indemnité de 17'000 fr. à titre de dépens.
7.
Les frais de la procédure 4A_265/2016, fixés à 2'000 fr., sont mis par 1'000 fr. à la charge de la recourante et par 1'000 fr. à celle de S2._ SA.
8.
Les dépens sont compensés.
9.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 13 décembre 2016
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Kiss
La Greffière: Monti


facts:
Faits :
A.
A.a. Entre 2005 et 2009, le Service cantonal des contributions du canton du Valais (ci-après: le Service cantonal) a envoyé à X._ plusieurs décisions de taxation en matière d'impôts cantonaux et communaux et d'impôt fédéral direct pour les années 2004 à 2007. Ces décisions de taxation n'ont pas fait l'objet d'une réclamation.
A.b. Le 3 novembre 2011, à la requête de la commune d'Evolène, l'Office des poursuites du district de Lausanne a notifié à X._ un commandement de payer concernant les impôts communaux relatifs aux années 2004 à 2007, contre lequel le contribuable a formé opposition. Le 20 février 2012, le Juge de paix du district de Lausanne a prononcé la mainlevée définitive de l'opposition (art. 105 al. 2 LTF). Le 28 septembre 2012 (recte: 26 septembre 2012), la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud a admis le recours formé par X._ contre la décision précitée et a maintenu l'opposition, au motif qu'il n'était pas établi que les factures des impôts en question avaient été notifiées au contribuable.
A.c. Le 18 octobre 2013, la commune d'Evolène a notifié sous pli recommandé à X._ les bordereaux communaux pour les périodes 2004 à 2007. Par écriture du 30 octobre 2013, le contribuable a contesté formellement devoir les montants d'impôts réclamés.
B.
Par décision du 14 novembre 2014, le Service cantonal a déclaré irrecevable la réclamation du 30 octobre 2013 au motif qu'elle était tardive. Le 16 décembre 2014, X._ a recouru contre cette décision devant la Commission de recours en matière fiscale du canton du Valais (ci-après: la Commission de recours). Par décision du 27 mai 2015, la Commission de recours a admis le recours, annulé la décision d'irrecevabilité du 14 novembre 2014 et renvoyé l'affaire au Service cantonal pour qu'il entre en matière. La Commission de recours a retenu, en substance, que les autorités fiscales ne pouvaient établir la preuve d'une notification des bordereaux qu'à partir du 18 octobre 2013, de sorte que la réclamation formée le 30 octobre 2013 n'était pas tardive.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, le Service cantonal demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais, d'admettre le recours et de confirmer sa décision sur réclamation du 14 novembre 2014. Subsidiairement, il requiert le renvoi de la cause à la Commission de recours pour "nouvelle décision au sens du présent recours".
Le contribuable et la Commission de recours concluent au rejet du recours. L'Administration fédérale des contributions propose l'admission du recours.

considerations:
Considérant en droit :
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence (cf. art. 29 al. 1 LTF) et contrôle librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (<ref-ruling> consid. 1 p. 103).
1.1. Le recours en matière de droit public est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure (art. 90 LTF) ou contre les décisions partielles (art. 91 LTF). En revanche, en vertu de l'art. 93 al. 1 LTF, les décisions incidentes notifiées séparément qui ne portent pas sur la compétence ou sur une demande de récusation ne peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public que si elles peuvent causer un préjudice irréparable (let. a), ou si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (let. b). A moins que ces conditions ne sautent aux yeux, il appartient au recourant d'en démontrer la réalisation sous peine d'irrecevabilité (<ref-ruling> consid. 4 p. 95).
La décision attaquée retient que c'est à tort que le Service cantonal a refusé d'entrer en matière sur la réclamation formulée le 30 octobre 2013 par le contribuable. Partant, elle admet le recours, annule la décision d'irrecevabilité du 14 novembre 2014 et renvoie la cause au Service cantonal pour décision au fond. Contrairement à l'avis du recourant, il s'agit donc d'une décision incidente, de sorte que le recours n'est ouvert que si l'une des hypothèses de l'art. 93 LTF est réalisée.
1.2. Selon la jurisprudence, une autorité qui devrait, à la suite d'une décision de renvoi, rendre une nouvelle décision qui, de son point de vue, serait contraire au droit sans pouvoir par la suite la remettre en cause devant l'instance supérieure, est réputée subir un préjudice irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a LTF (cf. arrêt 2C_533/2013 du 21 mars 2014 consid. 1.2, non publié in <ref-ruling>; <ref-ruling> consid. 1.3 p. 128).
En l'espèce, l'arrêt attaqué invite de manière contraignante le Service cantonal à entrer en matière, contre sa volonté, sur la réclamation formulée le 30 octobre 2013 par le contribuable. Le recours est donc recevable sous l'angle de l'art. 93 al. 1 let. a LTF.
1.3. La décision entreprise a par ailleurs été rendue par une autorité judiciaire supérieure ayant statué en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF), dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF) et qui ne tombe pas sous le coup d'une clause d'exception de l'article 83 LTF. Elle peut donc faire l'objet d'un recours en matière de droit public, voie de recours également ouverte par l'art. 73 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14), dès lors que le recours concerne la notification d'une décision de taxation et le délai de réclamation à son encontre, soit des matières harmonisées.
1.4. Déposé en temps utile, compte tenu des féries (art. 46 al. 1 let. b et 100 al. 1 LTF), et dans les formes prescrites (art. 42 LTF), le recours en matière de droit public est donc recevable, le Service cantonal ayant qualité pour recourir (art. 73 al. 2 LHID en lien avec l'art. 89 al. 2 let. d LTF).
2.
2.1. D'après l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. Il examine en principe librement l'application du droit fédéral ainsi que la conformité du droit cantonal harmonisé et de son application par les instances cantonales aux dispositions de la LHID. Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF et en dérogation à l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral ne connaît toutefois de la violation des droits fondamentaux que si un tel moyen a été invoqué et motivé par le recourant, à savoir exposé de manière claire et détaillée (<ref-ruling> consid. 3 p. 237).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (cf. art. 105 al. 1 LTF). Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La notion de "manifestement inexacte" correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (cf. <ref-ruling> consid. 2.1 p. 450). Si le recourant entend s'écarter des constatations de fait de l'autorité précédente, il doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées. En particulier, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type appellatoire portant sur l'état de fait (cf. <ref-ruling> consid. 3 p. 104 s.).
Par conséquent,en tant que le recourant avance des éléments de fait ne ressortant pas de l'arrêt attaqué, notamment en relation avec la preuve de la notification des décisions de taxation litigieuses, sans exposer en quoi les conditions qui viennent d'être rappelées seraient réunies, il n'en sera pas tenu compte.
3.
Selon les constatations de la Commission de recours, qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF, cf. consid. 2.2 ci-dessus), les autorités fiscales n'ont pu établir la preuve de la notification des bordereaux litigieux qu'à partir du 18 octobre 2013. Il ressort en revanche des faits retenus par ladite Commission que, le 3 novembre 2011, le contribuable a reçu un commandement de payer concernant les impôts communaux relatifs aux années 2004 à 2007.
Il s'agit ainsi de définir, à partir de ces éléments, si c'est à juste titre que la Commission de recours a considéré que la réclamation formulée le 30 octobre 2013 par le contribuable n'était pas tardive.
3.1. L'art. 41 al. 3 LHID dispose que les décisions de taxation sont notifiées au contribuable par écrit et doivent indiquer les voies de droit; les autres décisions et prononcés doivent en outre être motivés. Selon l'art. 48 al. 1 LHID, le contribuable peut adresser à l'autorité de taxation une réclamation écrite contre la décision de taxation dans les trente jours qui suivent sa notification.
L'art. 41 LHID ne mentionne pas de manière exhaustive les droits de procédure des contribuables (cf. MARTIN ZWEIFEL, ad art. 41 LHID, in ZWEIFEL/ATHANAS [éds], StHG-Kommentar, vol. I/1, 2e éd., 2002, n. 2 p. 704). Se pose ainsi la question de savoir s'il doit être complété par les normes ad hoc du droit cantonal, tout en relevant que la loi sur l'harmonisation a restreint les compétences des cantons pour la mise en oeuvre du droit cantonal de procédure, la procédure faisant partie des domaines harmonisés (art. 39 ss LHID; arrêt 2C_318/2009 du 10 décembre 2009 consid. 4.1; cf. déjà <ref-ruling> consid. 4.1 ss p. 70 ss, ainsi que les arrêts 2C_458/2012 du 15 mars 2013 consid. 4 et 2C_503/2010 du 11 novembre 2010 consid. 2.3.1).
Au demeurant, les garanties de procédure minimales de l'art. 29 Cst. complètent de manière subsidiaire une législation cantonale fragmentaire (cf. MARTIN ZWEIFEL, ad art. 41 LHID, op. cit., n. 1 p. 704).
3.2. Selon l'art. 139 al. 1 de la loi fiscale valaisanne du 10 mars 1976 (ci-après: LF/VS; RS/VS 642.1), le contribuable peut adresser à l'autorité de taxation une réclamation écrite contre la décision de taxation dans les trente jours qui suivent sa notification. La loi valaisanne du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives (ci-après: LPJA/VS; RS/VS 172.6) règle la procédure de décision aux art. 29 ss LPJA/VS. En particulier, elle indique à l'art. 29 al. 1 LPJA/VS que l'autorité notifie sa décision à chaque partie par écrit. Enfin, l'art. 31 LPJA/VS prévoit qu'une notification irrégulière ne peut entraîner aucun préjudice pour les parties. Ce principe complète ainsi la règle générale de l'art. 41 al. 3 LHID, dans la mesure où cet article est sommaire (<ref-ruling> consid. 3.2 p. 116 a contrario) et ne parle pas de notification irrégulière.
3.3. Le principe énoncé à l'art. 31 LPJA/VS, qui est un principe général du droit (exprimé notamment à l'art. 49 LTF), découle des règles de la bonne foi, qui imposent des devoirs à l'autorité dans la conduite d'une procédure. Ainsi, le destinataire d'un prononcé administratif ou judiciaire déficient n'a pas à subir les conséquences d'un acte imputable aux seules autorités. En particulier, il n'a pas à être restreint dans l'une des multiples modalités de son droit d'être entendu à la suite d'un tel vice de notification (cf. arrêt 2C_318/2009 du 10 décembre 2009 consid. 3.3, in RDAF 2010 II 303).
Ce principe comporte toutefois une réserve: l'art. 5 al. 3 in fine Cst. impose au citoyen d'agir de manière conforme aux règles de la bonne foi (<ref-ruling> consid. 8.3.2 p. 53 s.). Il n'est ainsi pas contesté qu'une partie qui connaît ou doit connaître l'existence d'un prononcé la concernant mais qui n'entreprend aucune démarche pour en obtenir la communication agit de manière contraire à la bonne foi. Elle doit en effet faire preuve de diligence (cf. <ref-ruling> consid. 1 p. 197) et est tenue de se renseigner sur l'existence et le contenu de la décision dès qu'elle peut en soupçonner le prononcé, à défaut de quoi elle risque de se voir opposer l'irrecevabilité de son recours pour cause de tardiveté (cf. arrêts 2C_591/2014 du 29 septembre 2014 consid. 5.3; 1C_297/2014 du 19 juin 2014 consid. 2; 2C_318/2009 du 10 décembre 2009 consid. 3.3, in RDAF 2010 II 303).
Le principe de la bonne foi, en sa qualité de principe général du droit, s'applique également en droit cantonal. La jurisprudence du Tribunal fédéral le reprend d'ailleurs en matière d'impôts cantonaux et communaux dans le cadre de recours tardifs (cf. arrêt 2C_318/2009 du 10 décembre 2009 consid. 4.3 et les arrêts cités, in RDAF 2010 II 303).
3.4. En l'espèce, il ressort des faits retenus par la Commission de recours que, le 3 novembre 2011, l'intimé a reçu un commandement de payer concernant les impôts communaux relatifs aux années 2004 à 2007, contre lequel il a formé opposition. Par la suite, le 26 septembre 2012, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-après: la Cour des poursuites et faillites) a maintenu cette opposition, au motif qu'il n'était pas établi que les factures des impôts en question avaient été notifiées au contribuable.
Dans ces circonstances, le contribuable - qui avait eu gain de cause dans la procédure de poursuite - pouvait, de bonne foi, s'attendre des autorités fiscales qu'elles lui notifient à nouveau les bordereaux litigieux. En effet, en faisant opposition au commandement de payer et en recourant contre la décision de mainlevée définitive, il n'est pas resté inactif et s'est donc conformé aux règles de la bonne foi (cf. supra consid. 3.3). Au demeurant, à la suite de la procédure de poursuite et de l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du 26 septembre 2012, les autorités de taxation ont été informées du fait que le contribuable contestait avoir reçu les bordereaux communaux pour les périodes 2004 à 2007 et qu'il n'était pas établi qu'il les avait reçus.
Il appartenait ainsi aux autorités fiscales de procéder à une nouvelle notification des bordereaux litigieux. C'est ce qu'a fait la commune d'Evolène le 18 octobre 2013. En déposant une réclamation le 30 octobre 2013, on ne peut reprocher à l'intimé d'avoir agi contrairement à la bonne foi. C'est dès lors à juste titre que la Commission de recours a considéré que la réclamation de l'intéressé n'était pas tardive.
Il sied encore de relever que la réclamation en question concerne uniquement les bordereaux communaux pour les périodes 2004 à 2007. Il se pose ainsi la question de savoir quels sont les éléments que le contribuable peut critiquer dans la procédure de réclamation. Cependant, du moment que cette question concerne le droit cantonal de procédure et qu'aucun grief n'a été soulevé à ce propos, il n'y a pas lieu de l'examiner plus avant.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure où il est recevable.
Succombant en tous points, le recourant, qui s'adresse au Tribunal fédéral dans l'exercice des ses fonctions officielles et dont l'intérêt patrimonial est en cause, doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 4 LTF). L'intimé, représenté par un mandataire professionnel, a obtenu gain de cause; il a droit par conséquent à une indemnité à titre de dépens à charge du canton du Valais (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

rulings:
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du canton du Valais.
3.
Le canton du Valais versera à l'intimé une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué au Service cantonal des contributions du canton du Valais, au mandataire de l'intimé, à la Commission cantonale de recours en matière fiscale du canton du Valais et à l'Administration fédérale des contributions.
Lausanne, le 7 mars 2016
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Zünd
Le Greffier : Ermotti